Quando um Fii fica "ruim" ?
comentada em 21/01/2014 16:43

"é como fala o sotijolo, não tem imóvel bom ou ruim, tem imóvel caro ou barato"

topico terá 989288912891 postagens já vou preparar a pipoca

Huumm, Deixa eu te devolver a pergunta: O que faz o FII ser bom para você? Já estabeleceu e pontoou os seus critérios?

prezado mauro dos que já tenho na carteira, felizmente não precisei sair (e a cotação de alguns já caiu 30%) como várias outras perguntas, resposta tem um tanto de subjetividade, ou seja, tenho meus critérios (e vamos aguardar os colegas responderem, o que enriquecerá a discussão) agora, ao que interessa, por ordem de prioridade: 1- rendimentos deixarem de ser consistentes devido à redução na entrada do fluxo de caixa (como não consistentes entenda pagamentos intermitentes ao invés de mensais) 2- má administração (sei que isso é um tanto genérico, amplo, já que mudaria de acordo com a característica do FII): A = sobretudo ao que se refere às dívidas; B = o cuidado da gestora com os imóveis; 3- a ausência de informações sobre o fundo por parte da gestora diante de algum fato relevante 4- o não cumprimento das normas do regulamento / prospecto pré-estabelecidos espero ter contribuído um abraço

vai ultrapassar postagens por minuto do da vizinha do midas :)

falando sério, eu já acho fii bem mais fácil de entender do que ação... É mais fácil perceber que um fii fez caca do que notar que uma empresa ficou "ruim", pois a contabilidade criativa lá é bem maior...

Poxa... uma pergunta tão fácil dessas, gerar tópico longo? Tenham fé :) Quando um FII fica ruim? Nada mais simples: quando os pares dele ficam melhores. Ou seja, para taxar um FII de ruim, basta ver o quanto os *outros* FIIs são piores/melhores, relativamente, ao FII que se mede.

Entao, normalmente meus criterios sao um cap rate interessante, a qualidade dos imoveis, ser multi inquilino e a maioria da minha carteira e de fii de tijolo, penso somente 20% da carteira em fii de papel. Quanto a comparar com outros, se eu fizer isso, vai ser um giro danado, mesmo pq ultimamente ta tudo indo ladeira abaixo, sinceramente nao ligo pra cotacao, mesmo pq nao compro pensando em vender. Como a selic esta disparando sei que e normal as cotas derreterem, varios fiis de tijolo ja estao acima de 10% de cap rate.

O que vc normalmente compara @Andre-pc? Para definir que um esta melhor que o outro que justifique o giro? Mesmo assumindo um prejuizo gigantesco como estao quase todos os fiis no ano de 2013 valeria a pena o giro?

É... se nos critérios tá cap rate, o giro pode ser bem alto. Supondo aí que seja o cap rate implícito, aquele que varia com a cotação. Eis que, por definição, antes de começar a comparar, que tal escolher critérios mais estáveis, não é? A primeira coisa que eu olho é *a minha carteira*. O que tem nela, o que não tem nela. Os "porque sim", os "porque não". Diversificação setorial, retorno estrutural presente *e futuro*. Só entra para a lista de corte algum UM fundo que esteja muito para fora no último critério. Outlier mesmo. Se tiver UM outlier, daí sim, que olho as alternativas para ver o que fazer, necessariamente coisa que não está na carteira. Não posso deixar de enfatizar a parte do UM, e de ser especificamente UM OUTLIER. Em qualquer carteira que se coloque QUALQUER ordenação, sempre se vai ter os "mais" e os "menos". Se o seu critério for na linha de limar o lanterna, chances são que você NUNCA vai parar de girar/vender, até que sobre só um fundo. E sua diversificação vai para o saco. Por isso o primeiro passo é olhar a *carteira*. Comparação de pares, "olhar a floresta e não a árvore". Só análise qualitativa. Respondendo a sua última pergunta, que fala especificamente de "prejuízo". Critério de variação de preço ***N***Ã***O*** é critério de compra, e ***N***Ã***O*** é critério de venda. Nunca foi, nunca será. Eu giro posição em alta e em baixa, ponto. É qualidade para dentro, o preço que se exploda. E a moral da história, para quem não pegou a sutileza. Numa carteira diversificada, sim, terá de ter alguns FIIs "menos". Nunca os péssimos, mas com certeza alguns mais "ruins" que os "melhores".

Já possuo 10 na minha carteira, mas foram pensados de forma aleatória, agora estou tentando montar a carteira de forma mais estruturada. Pensei ter entre 20 e 25 fiis. 20% Cri´s 50% Imoveis comerciais 15% Shopping centers 15% Universidades Seria boa essa diversificação? O problema vai ser ler 25 relatórios todos mês, mas vou dando um jeito.

FII é igual vaca leiteira Quanto mais leite (dinheiro na sua conta), melhor Quanto menor o risco de reduzir ou de falhar a produção, melhor Se a ordenha aumentar com o tempo, melhor ainda Quanto melhor o veterinário da vaca, melhor também Por melhor que seja a vaca, é perigoso ter uma vaca só, então tenha um rebanho e concentre-se na produção de leite (adivinhar o preço da vaca no futuro é muito difícil) E se você tiver uma vaca valendo muito e dando pouco leite, vende ela O que é um FII ruim??? Imagine-se comprando uma vaca cara mas que dá pouco leite (desproporcional ao seu preço) ou uma vaca que pode reduzir (ou interromper) a produção por mmmuuuuuuuuuuito tempo

@mauro06 Seria uma boa diversificação sim. E sabe qual o procedimento para chegar lá? *Não olhar para a sua carteira atual*. Se a carteira atual foi na aleatoriedade (yield chaser?), daí que não dá para discutir nada dela. O jeito é montar a "carteira dos sonhos", ainda que teórica, e *depois* ir operando aos poucos, comprando o que falta com os aportes, saindo do que não está no plano. Para insistir, os passos são: 1. Fazer o plano 2. Seguir o plano E daí, a única resposta POSSÍVEL para sair de um FII, é: porque não está no plano.

kkkkk Yield chaser foi boa, mas entendi sim, muito obrigado a todos e vou continuar estudando e montando meu "PLANO"...

E não monte um "plano" sem nexo matemático Entenda as estratégias da São Carlos e do BRCR É um excelente começo

Que estratégias são essas? Não conheço...

BRCR é um caso anômalo dentro dos FIIs porque ele declaradamente trabalha alavancado. Por isso que ele é mais facilmente comparado com uma São Carlos da vida que com um FII, que é mais passivo. A estratégia, no caso, é crescer através de dívida.

e otimizar resultado

ah ta, então pensar em fiis que estão buscando um crescimento no LP ?

tomam decisões que melhoram o resultado da carteira de imóveis compram vendem parcelam reformam - mas tudo com base em números o foco é melhorar o resultado (lucro ou FFO ou FFO ajustado ou DY) e com consistência claro

Entendi...mas esses dados consigo por exemplo comparando com anos anteriores? tipo ultimos 3 ou 5 anos? Aonde normalmente vc pega esses dados? Vai olhando os relatórios mensais dos anos anteriores? Acho que vai dar mais trabalho que eu pensava...

pois é

:)

Muito trabalho! Mais fácil diversificar, comprar algum fundo que "pareça" bom e acreditar na média geral. Certeza do futuro, não teremos com qualquer um que seja. Querer afirmar que um fundo tem 1, 2 ou 5%, que seja, a mais de risco que outro, é sonho.

Foi o que eu pensei, o tempo que vou levar pra fazer isso eu trabalho, ganho mais e poupo mais dinheiro, mesmo que perder em algum a diversificação salva. Apenas 50% do meus aportes vão pra renda variável, e desses 50% só 20% vai pra fii, ou seja, com 25 fiis, cada fii vai ter menos de 1% do meu patrimônio.