E se um FII de gestão ativa quiser vender imóvel por preço baixo?
comentada em 23/06/2016 19:32

É igual em empresas... Precisa de um certo nível de confiança na gestão do fundo. Confiar que tomarão boas decisões. Se acontecer algo muito escandaloso, com corrupção mesmo (alguém lá dentro ganhando por fora) imagino que seja possível cobrar a administradora judicialmente (e trocar de adm, claro). Para evitar dor de cabeça com isso, tem que escolher fundos com boa gestão e diversificar a carteira.

Tenho medo disso, aparecer um escândalo corrupção em um desses fundos e depois ainda sobrar para o cotista ter que pagar o prejuízo fazendo aportes. Infelizmente existe esta indefinição se o cotista tem que aportar no prejuízo do fundo ou não.

É um dos riscos da gestão ativa, não tem o que fazer... O problema é que no Brasil quase todos os fundos imobiliários de gestão passiva são pequenos demais ou monoimóvel. Como alternativa tem o KNRI que não pretende ficar girando patrimônio, e talvez FFCI e FIIP. Tem também os de agências bancárias. Eu cheguei a comprar BBPO mas depois de analisar melhor decidi vender pois a tendência é de os bancos fecharem cerca de 50% a 70% das agências físicas nos próximos 10 anos.

Numa eventual hipótese desse cenário acontecer um dia, a melhor e mais sensata ação a se fazer é vender as cotas. Lembre-se que a cota significa uma parte do fundo e o fundo é gerido por terceiros e você assumiu esse compromisso e aceitou essa realidade quando comprou a cota, você colocou o seu dinheiro para terceiros administrar. "Ah mas eles fizeram bobagem, fizeram isso de propósito para me prejudicar!" - Tá, ok, vai lá provar então. Então respondendo a pergunta o que eu faria se um dos meus geracionais começar a fazer mesbla? Eu vendo e nunca mais.

Se liberarem um Fato Relevante antes de efetuar a venda, ok. Mas poderiam vender tudo e só liberar o Fato Relevante falando "já vendi tudo por 1 pirulito", e só ficarmos sabendo depois?

Se a intenção for esconder nós só vamos descobrir depois da mesbla feita. Daí já era.

Tratando-se de fraude ou rolo a resposta é sempre a mesma: diversificação

Aí é que tá, eu aceito perder todo dinheiro que eu coloquei em um fii, agora ter que aportar dinheiro a mais, isso nem a diversificação salva.

@sniper o BBPO tem contrato atipico com o bb até 2022, caso bb queira deixar imóvel terá q ressarcir fundo pelo aluguel do período. Depois de 2022 poderá renovar ou ñ agências restantes mas daí fundo fica com os imóveis para aluguel.

@Quorthon É... uma vez me disseram que em função de um rolo um juiz soltou uma sentença mandando bloquear bens de todos os acionistas de uma empresa listada em bolsa. Não sei se isso realmente aconteceu... @Cleber46 É que o mercado de pequenas lojas, onde se encontram a maioria das agências, não me passa muita segurança mais. Sobre a multa se eu fosse comprar o FII pra vender daqui a 3 anos seria uma boa porém dou menos importância porque meu foco é mais no longo prazo mesmo O FCFL por exemplo é um fundo que conheci mais tarde vendo na carteira de um colega do fórum e acabei comprando, é o único monoinquilino que eu tenho. Tem contrato até 2037 e mesmo assim não ligo muito, fui mais pelo imóvel mesmo. Acho inclusive que esse contrato longo acaba por inflar o cap rate do fundo já que muito investidor se sente seguro com isso, mas quando o contrato acabar a cotação tende a se ajustar aos outros. Ou seja, comprei o FII pagando um preço maior do que ele teria se não tivesse esse contrato longo e portanto vou ter uma perda relativa quando o contrato vencer.

@Cleber46, no caso de BBPO,é preciso lembrar que tem vários imóveis com matrícula suja ainda com risco de penhora .Sim,ainda tem 6 anos pela frente de contrato,mas,caso,o inquilino não renove,e em fundo de agências se compra o inquilino,podem restar imóveis bastante antigos,alguns deles,reformados para servir ao inquilino,mas,imagine uma boa parte de imóveis antigos,abaixo do padrão de mercado. Por exemplo,tem um imóvel aqui perto de casa,que foi uma agência do Itaú e está vazio há mais de um ano por exemplo. Sabemos que parte da emissão do IPO,está destinada a reformas e elas tem sido feitas,mas,a própria constituição de um fundo desse tipo,já é cheia de poréns .Imóveis cheios de rolo vendidos pelo Inquilino ao fundo e que depende desse inquilino pagando o seu aluguel e com a promessa dele de pagar multa se sair antes do contrato atípico firmado e de limpar a matrícula dos imóveis. É bom refletir sobre esses mais contras que prós e cada decide o que lhe parece melhor e se agrega ou não ao seu conjunto de FIIs.

Bons pontos @senesino, realmente tem q avaliar bem estes poréns aí do imóvel estar fora dos padrões de mercado e altamente adaptado pra agência. Vou entrar em contato com o RI pra verificar quais imóveis tem risco de penhora.

@Cleber46 Lista de imóveis penhorados do BBPO: http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/FII/Arquivos/2e49d227-e0f9-4615-a129-b5c0087e1bbf.pdf E um tópico sobre FIIs de agências: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - FIIs Bancários

Eu já criei umas discussões aqui sobre os geracionais e a liberdade deles, e até diminuí minha exposição a eles, que era muito grande dentro da carteira de FIIs. O risco vai além dos imóveis e muita gente acha que por ser mais diversificado são os melhores, nem sempre. Fora o risco de negócios normais, medianos, que fica difícil avaliar se vai performar bem ou não no longo prazo. Pra mim, é válido pela grande diversificação, e o pessoal já citou os mais passivos entre eles. Mas não sejamos paranóicos também. Negócios absurdos podem ser barrados, vide o rolo do BRCR um tempo atrás. Nada garante e só a diversificação salva, mas creio que saberemos quando tiver algum rolo e será possível tomar alguma decisão antes de um desastre completo.

Respondo à pergunta: - Se o administrador vender a um preço ruim: você analisa se o fundo ainda tem valor pra você. Se tiver, fica. Se não tiver, saia. - Se o administrador vender a um preço bom: você analisa se o fundo ainda tem valor pra você. Se tiver, fica. Se não tiver, saia. - Se o administrador não vender: você analisa se o fundo ainda tem valor pra você. Se tiver, fica. Se não tiver, saia.

A responsabilidade civil e os deveres do Administrador de fundo de investimentos - Jus Navigandi É papel do administrador atuar com toda diligencia e cuidado que um homem ativo e probo dispensaria na administração de seus próprios negócios, atuando com lealdade em relação aos interesses dos cotistas e do fundo, respondendo por quaisquer infrações ou irregularidades que venham a ser cometidas sob sua administração ou gestão. Responsabilidade civil o administrador tem, sobretudo se houver uma evidência de que o preço foi aviltante. Talvez o problema maior seja exatamente demonstrar que o preço foi excessivamente baixo em uma fase de baixa do mercado. Se outros estavam vendendo a um preço baixo, como dizer que o preço foi inadequado?

Essa é a questão. É quase impossível provar que houve algum tipo de má-fé. Por isso, vamos no simples: se tem valor, fica; se não tem sai. Sei que vocês gostam de complicar, mas não estão conseguindo.... ;)