Resultado 3T14

BR Properties comercializa 64 mil m² de ABL no 3T14 e vacância financeira de escritórios cai pelo 5º trimestre consecutivo
A Companhia registrou no 3T14 uma receita líquida de R$191,2 milhões, uma redução de 19% comparado ao 3T13, quando a mesma totalizou R$236,6 milhões. Tal redução é explicada pela perda de receita de aluguel resultante das vendas de propriedades ocorridas nos últimos 12 meses. É importante ressaltar que durante este período o aluguel médio / m² / mês das mesmas propriedades cresceu 4,4% – 10 pontos base acima da inflação – enquanto a vacância financeira do portfólio consolidado caiu 220 pontos base, fechando o trimestre em 8,3%.
A Companhia apresentou um EBITDA ajustado de R$170,7 milhões, com uma margem de 89%.
O lucro líquido do trimestre totalizou R$107,9 milhões, um aumento de 21% em relação ao 3T13.
O FFO ajustado totalizou R$62,4 milhões, com uma margem de 33%, representando um acréscimo de 4 pontos percentuais em relação ao trimestre passado.
Foi celebrado junto à Johnson & Johnson do Brasil um contrato de locação envolvendo 5 andares da torre B do Complexo JK, que será entregue no 4T14. A locação é celebrada pelo prazo de 5 anos e o locatário ocupará uma área de 24.972 m² ou 85% do imóvel. Dado que o imóvel ainda não foi entregue, a sua locação passará a impactar (favoravelmente) a taxa de vacância da Companhia apenas a partir do 1T15.
Foi assinado um contrato de locação com prazo de 10 anos junto ao Banco ABC, envolvendo 2.256 m² de ABL do edifício Cidade Jardim. O imóvel encontra-se atualmente 91% locado.
Mantendo a tendência de queda registrada nos últimos trimestre, a Companhia reduziu as taxas de vacância financeira de escritórios e galpões em 40 e 110 pontos base, alcançando 9,2% e 0,1%, respectivamente.
A Companhia finalizou em setembro a 2ª tranche da venda de seu portfólio industrial para a GLP pelo valor de R$92,1 milhões e representando um ABL de 31.155 m². Os ativos industriais remanescentes que representam 361.793 m² de ABL – incluindo o recém-entregue Galpão Gaia Ar Tucano – serão mantidos no portfólio da BR Properties.
Também no trimestre, a Companhia concluiu a venda da totalidade das cotas do Fundo de Investimento Imobiliário Comercial Progressivo II ao Capital Brasileiro de Empreendimentos Imobiliários Ltda. pelo valor de R$606,7 milhões. O FII Comercial Progressivo II é composto por 98.714 m² de lojas de varejo e 13.789 m² de imóveis corporativos.
A BR Properties pré-pagou uma debênture de R$500,0 milhões que venceria em dezembro de 2014 com os recursos da venda do FII Comercial Progressivo II e tomou um empréstimo de R$28,8 milhões para o financiamento do projeto de desenvolvimento do Galpão Gaia Ar - Tucano.

@AndreCD

Na sua opinião, quais sao as principais qualidades que vc enxerga na BRPropreties?

É uma empresa que possui imóveis de grande qualidade- hoje predominantemente escritórios de alto padrão e com localização privilegiada- e que no passado recente obteve e distribuiu ganhos significativos a partir de vendas de alguns destes ativos. Possui ainda uma renda mais constante a partir da locação deles. É uma opção para quem quer investir em imóveis de alto padrão e que ao mesmo tempo aceita que a empresa se endivide no processo de desenvolvimento desse patrimônio- possibilidade limitada nos fundos imobiliários. Recomendo a leitura do “FAQ” e da aba “arquivos”, além do próprio mural, para informações adicionais; desta forma, você poderá avaliar se a empresa preenche seus critérios para ser sócio. Quaisquer dúvidas volte a postar que tentaremos ajudar.

OlÁ @AndreCD

Obrigado pela resposta. Aprecio bastante a riqueza dos seus detalhes.

Realmente, quanto ao negócio da empresa, eu acho bastante interessante. O portfólio da BR PROPRETIES é invejável tanto em diversificação quanto em qualidade.

Porém, a intenção da minha pergunta era numa abordagem mais ampla.

Eu enxergo que existe valor nos ativos da empresa, entretanto, em uma análise mais macro, outros fatores me deixam desgostoso com ela.

Vou citar alguns exemplos:

Na última apresentação de 18/09/2014 consta no relatório que para o 2T14 a DÍVIDA LÍQUIDA / EBITDA ajustada estava em 5,1

vc não acha esse valor absurdamente alto?

Outro ponto que observei é que em 08/03/10 o valor da cotação estava em 8,39 e hoje 05/01/15 está em 10,00.

Vamos deixar de lado o histerismo com movimentos de cotação de curto prazo. A minha intenção é demonstrar que em + de 5 anos a cotação da empresa não saiu do lugar (isso também considerando que vc reinvestiu todos os dividendos).

Isso também não te incomoda?

Outra coisa, o FFO ajustado de 2013 foi de 310 milhões. Sendo que o endividamento líquido do 6M14 estava em 4,2 bilhões. É difícil tentar entender como que essa conta vai fechar.
Ainda mais se vc olhar que, mesmo sendo uma dívida de longo prazo, só para 2014 o cronograma de amortização da dívida prevê um desembolso de 613 milhões.

Junte a isso a nossa taxa altíssima de juros, não vai sobrar nada para o acionista.

No meu ponto de vista, eu tenho a impressão que a empresa entrou em uma espiral em que não consegue dar conta das dívidas apenas com os frutos de sua atividade (renda de aluguéis). A única forma que eu vejo e sempre ficar renegociando dívidas e jogando pra frente e ao mesmo tempo sempre tendo que vender patrimônio para conseguir honrar os seus compromissos.

Para uma empresa do porte patrimonialista, que tem a intenção em fazer crescer o seu portfólio de forma a aumentar cada vez mais a sua renda de aluguéis, não me parece saudável ter que toda hora ter que ficar se desfazendo dos seus próprios ativos geradores de caixa por conta de não ter capacidade de pagar as próprias dívidas com o seu fluxo natural (FFO). Com esse hábito, isso envolve altos custos e também a empresa acaba não crescendo. Vc pode ver que esse comportamento da administração da empresa tem refletido na cotação que desde o 2010 não saiu do lugar. Para o acionista, acho isso muito ruim, pois estamos nos expondo ao risco da renda variável e não estamos sendo remunerados adequadamente por isso. Estamos ainda "perdendo dinheiro" se vc considerar o custo de oportunidade.

Se puder, gostaria que comentasse a sua forma de enxergar esses pontos.

Obrigado.
Um abraço

Alguns dados apresentados não condizem com os resultados do último balanço divulgado (3trim2014).
Sugiro consultar principalmente os seguintes pontos: 1) caixa disponível 2) dívida atual depois dos recentes pagamentos.
A empresa continua sendo alavancada, mas esta é exatamente do dna dela. A dívida esta principalmente atrelada a TR, o q me parece muito apropriado já que boa parte das receitas da cia são reajustadas por índices de inflação.
Outro ponto que sugeriria olhar é o grande desconto das ações em relação ao valor patrimonial.
E por fim, considero importante a gestão ativa que a empresa vem fazendo da sua carteira. Principalmente diante do cenário desafiador do setor imobiliário brasileiro.

chr vc ta falando dos dados do quadro?
que estao errados?

Não, Bastter.
Me refiro aos dados do tedrix. Eles não estão errados, apenas defasados. Ele não pegou os dados do último balanço.

Prezado @chr

Eu utilizo o quadro de ações aqui do site como um filtro inicial.

Para a minha análise eu utilizei os dados da última apresentação feita pela empresa (SETEMBRO/14).

Vc consegue pegar nesse link:
http://brproperties.riweb.com.br/RI/Download.aspx?Arquivo=PH1aJ88ozTfsHCu1wXleWA==

Depois da mensagem q vc me enviou, eu vasculhei novamente o site da BR Propreties e encontrei em outra aba a apresentação do 3T14 (NOVEMBRO/14).

http://brproperties.riweb.com.br/RI/Download.aspx?Arquivo=yEQ0Rpsesm0cmKbRQuHBCQ==

Alguns dados realmente estão um pouco diferentes, mas o meu questionamento sobre a cotação da empresa não sair do lugar em mais de 5 anos continua existindo.

Tedrix, suas dúvidas são pertinentes, certamente.

- No caso de empresas cujo principal patrimônio são imóveis, tendo, pessoalmente, a comparar a dívida com o patrimônio líquido, e não tanto com o ganho de aluguéis, ou EBITDA, pois ela pode a qualquer momento se desfazer de patrimônio para abater a dívida (como fez em 2014).

- 5 anos, para mim, é pouco tempo para se avaliar cotações, mas isso é pessoal. O Ibovespa estava em quase 70 mil pontos em 2010, hoje está em 48 mil.

- Em relação ao último parágrafo, não me pareceu que a empresa se desfez de patrimônio de forma desesperada para pagar dívidas, mas, em pelo contrário, realizou vendas com lucros significativos. O Valor patrimonial da ação em 2010 era de R$ 19,42 e hoje é de 20,65. O P/VP atual é de 0,48.

Sem dúvidas os períodos de juros mais elevados trazem desafios importantes a BRPR e aos fundos imobiliários.

Uma sugestão para enriquecer este mural: mande essas dúvidas que você postou para o RI e veja quais são os planos da empresa (por exemplo, como cumprir o cronograma de amortização).
Abraço.

@AndreCD
obrigado pela resposta

vou enviar ao RI e assim que tiver a resposta eu posto aqui