Bom, fiz uma análise desta empresa.
Basicamente, é um veículo para gerir as participações da família controladora, os bacanas da Helbor. Eles dividem os negócios em "4 cases", sendo shopping, "mini shoppings" de faixada, lajes corporativas (3A) e a favorita do @bastter : oportunidades (tenta comprar/vender ativo com foco no ganho de capital).
O negócio estava indo bem, até que veio a pandemia e o principal começou à andar mal, parte de shoppings. Associe a isso uma curva de juros alongando pra cima, a gestão foi sensacional: abre o capital e traz um monte de idiota pra entrar nesse barco.
Os ativos são bons, são bem geridos, o negócio promete se desenvolver bem e tem um diferencial competitivo interessante: ABL bem localizado e caro, o que deixa muito atrativo.
Porém, a alavancagem está alta e a taxa de juros subindo, isso está matando o resultado. Não fosse a grana que entrou do IPO, a situação estaria pior. Tanto que abriram só 25% do capital, o que precisava para deixar a situação tranquila e facilita um OPA futuro se assim a gestão decidir.
O fato da margem EBITDA ter vindo acima de 100% ano passado é meramente contábil, pois o lucro + resultado ficou acima do faturamento líquido, por isso a margem "wow". Mas não é real.
Na minha humilde opinião: você entra com o dinheiro e com o risco, o controlador fica com os ativos e o retorno, porque se a economia melhorar eles fecham o capital sem dificuldade, sem os projetos "derem ruim" ou a rentabilidade não for atingida, a alavancagem vai pesar ainda mais.
Tem lugar melhor para se colocar o dinheiro nesse setor sem correr risco de OPA/alavancagem/desenvolvimento.
Como diz o @bastter :é tanto ferro que não tem bunda.
Pode dar certo? Claro que pode. Tenda a dar, inclusive. Mas não me atrai nada e neste caso específico, eu prefiro esperar alguns anos para analisar com mais calma e nesse tempo ir aportando em empresas de valor sem tanto risco agregado (até porque atualmente tá fácil achar empresa TOP).
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