Dúvida para quem estuda a empresa

No caso da Logg, acho q é uma boa métrica pq, até agora, a empresa foca em gerar recursos por meio da locação de galpões.

A Logg ganha dinheiro de duas formas: locação (incluindo serviços de administração de condomínios) e ganho de capital na alienação de propriedades. No ano passado, por exemplo, a companhia vendeu galpões ao FII LGCP11 por R$ 165 mi. O ganho de capital decorrente da construção desses galpões e posterior venda não é mensurado por essa métrica de "Atividade de Locação".

Mas é preciso entender q atualmente esse ganho é utilizado como uma forma de reciclagem de capital. Em razão do momento da empresa, de acelerada expansão da área bruta locável, a venda de galpões é uma forma de captar recursos para construir mais galpões e consequentemente aumentar da receita líquida de locação. Ou seja, indiretamente, aquela venda para o FII será revertida na receita de locação nos próximos anos.

Esse indicador q a Logg criou tem a vantagem de afastar a volatilidade do "Valor justo de propriedade" e do seu par "Imposto diferido", permitindo uma melhor análise do desempenho operacional. Fica excluído o ganho de capital na venda de propriedades q, no caso da Logg, num vejo como problema.

@Salvador8 Obrigado pelo reforço! Era o que eu vinha pensando mesmo mas achei o release deles bem confuso e difícil de visualizar. Vou estudar mais a fundo a hora que estiver com tempo maior sobrando.

@zuza_85 e @Salvador8, boa análise de vcs. Realmente, as apresentações dessa empresa poderiam ser facilitadas. Poderiam seguir o exemplo dos Reits, que já nos dão a evolução do FFO por ação, permitindo saber de cara se há geração, ou perda, de valor para o pequeno investidor, ao longo do tempo. Fica a sugestão.

@valois se a gente for abrir exceçao a gente para de fazer os quadros
sao mais de 400 empresas tudo feito na mao
a soluçao para isso eh simples
IPO outro dia
empresa q complica o balanço
esquece q existe
problema resolvido
ate mesmo pq nao importa como a gente faça o quadro
com IPO outro dia nao ha como saber nada mesmo

@Salvador8 Entendi tudo agora. Tive que pensar e reler em vários dias diferentes para entender. Caramba. Agora estou com outra dúvida. Talvez você ou alguém possa me ajudar:

Como eu verifico o andamento das obras da empresa? Como saberei quantos ABL estarão disponíveis para locação nos próximos trimestres?

Eu consigo visualizar com facilidade o que já está construído e ela administra, mas não consigo visualizar o futuro que está em construção (bola de cristal memes). Poderiam me indicar onde e como devo olhar estes dados?

Não consigo mais editar a mensagem anterior mas vi aqui que ela declara que acha que entregará 400mi ABL até o final de 2021. É isso mesmo? Dá quase 50% de aumento de ABL...

Vide Página 06 do release.

@zuza_85 lendo o relatório deles você descobre essas informações sem bola de cristal.



"Não consigo mais editar a mensagem anterior mas vi aqui que ela declara que acha que entregará 400mi ABL até o final de 2021. É isso mesmo? Dá quase 50% de aumento de ABL..."

Sim, li isso também, se vai ser isso de fato não tem como saber.

@wellingtonbalbo Legal. Muito obrigado pelo rápido retorno. Vou registrar estes 400 mi aqui e conferir no final do ano. Eu sempre gosto de conferir se a empresa está cumprindo o que se propõe a fazer.

Construtoras utilizam o método POC na contabilidade, o que distorce o balanço em relação as outras empresas. Sem contar o ganho de capital com valorização dos ativos prontos e reciclados que vão para os FIIs. Esta empresa necessita de mais estudo para acompanhamento. Não é empresa #superpas e dificilmente será. Para quem quer entender mais como fazer a análise de incorporadoras, em especial a LOGG, sugeriria manjar muito de contabilidade e/ou fazer o curso do Mille para entender melhor, fazer os ajustes na mão se necessário pra não fazer mesbla. 

@zuza_85 Esses 400 mi são de "previsão de produção", de acordo com a Logg. A ABL de entrega seria de 249 mi, de acordo com o gráfico acima. Acho que esses 400 mi de produção seriam de execução de obra. De qualquer maneira, é um aumento significativo. No ano passado, a Logg tinha 152 mi em terreno e previa adquirir 460 mi. Neste ano, ela possui 855 mi e prevê adquirir 550 mi (164 mi em negociação). Por isso que o projeto "todos por 1" ficou pequeno e passou para 1,4.

A Logg tem um negócio muito próprio. A companhia aluga galpões, mas para fazer isso bem feito, tem de construi-lo e administrá-lo. Construindo o galpão, aufere o ganho de capital, mas talvez o que seja mais importante é o controle da qualidade. Fazendo a administração, atende bem aos seus clientes. A verticalização é uma necessidade da empresa. O oferecimento de um galpão de qualidade exige um bom imóvel, no qual o cliente seja bem atendido, que possibilite a expansão no local e em outras praças.

@Salvador8 Você está certo. Eu olhei errado. As projeções corretas de ABL entregues para os próximos anos são:
2021 - 191.000
2022 - 390.000
2023 - 349.000
2024 - 412.000

Projeções bem mais realistas. Como base de comparação, em 2014 a empresa chegou a entregar 164.000.