@LordVader
Segue meu pequeno estudo da São Carlos – SCAR3:
Modigliani e Miller afirmam em sua teoria da irrelevância do dividendo que a “A capacidade de gerar lucros e o risco dos seus ativos geram o valor de uma empresa. É irrelevante se ela retém ou distribui os seus lucros como dividendos.”
Sobe está ótica me propus a estudar a atividade da São Carlos.
De seu relatório de Sustentabilidade de 2018 extraí as informações que na minha opinião poderiam me ajudar a entender o case, assim como, qual é a proposta de geração de valor para seus acionistas.
A companhia entende que o seu modelo de negócio gera valor para os acionistas através da aquisição de imóveis; gestão, reposicionamento e expansão; aumento de receita de aluguel; valorização dos imóveis e venda dos imóveis.
1) Entendendo os seus ativos e riscos:
Ela é proprietária de um portfólio avaliado em R$ 4,1 bilhões, que compreendem 76 imóveis em São Paulo e Rio de Janeiro. 24 edifícios corporativos (14 no RJ e 10 em SP) e 52 centros de conveniência (2 no RJ e 50 em SP).
88% do Valor R$ 3,668 bilhões são Offices e R$ 0,482 bilhões são Centros de Conveniência
Ela utiliza a métrica o NAV (Net Asset Value) para demonstrar a adição de valor aos acionistas da companhia. O NAV é o valor do portfólio menos a dívida líquida da companhia.
O NAV da SCAR saiu de R$ 18,9 / ação em 2009 para R$ R$ 56,7 / ação em 2018 com um crescimento de 13% a.a.
Em 2018 a dívida líquida da SCAR é de R$ 976,2 milhões correspondendo a 23,8% do valor do portfólio (0,9762/4,1000).
85% desta dívida é indexada pela TR, 12% pelo IPCA, 2% pelo CDI e 1% pelo IGP-M. Com prazo médio de R$ 8 anos e custo médio de 9,5% a.a.
2) Entendendo seus lucros:
A receita da companhia tem basicamente duas origens a locação dos imóveis ou a venda de imóveis. Em 2018 a receita de locações foi de R$ 242,5 milhões sendo que 90% delas oriunda de offices e 10% dos centros de conveniência. A receita com venda de imóveis foi de R$ 156,89 milhões.
Seu lucro líquido recorrente fruto das receitas de aluguel foi de R$ 3,41 milhões e o não recorrente oriundo da venda de imóveis de R$ 12,25 milhões. Com um total de R$ 15,66 milhões.
Com relação a política de distribuição dos lucros de seu site de RI pudemos extrair que a prática da São Carlos tem sido distribuir proventos aos acionistas equivalentes a 25% do lucro líquido anual, após retenções, em atendimento à legislação e ao Estatuto Social da Companhia, e conforme o definido nas assembleias de acionistas que deliberam sobre este tema. Estes proventos são distribuídos em uma ou mais parcelas ao longo do ano, na forma de dividendos ou juros sobre capital próprio.
3) Endividamento:
Analisando através dos quadros da Bastter o endividamento me parece excessivo contrário sensu do explorado no ítem 1) do estudo.
Para entender esta contradição temos que observar:
a) receita de aluguel (recorrente) x vacância/inadimplência
b) receita de venda de imóveis (não recorrentes)
4) Margens:
Pelos quadros da Bastter tanto as Margens Bruta, Ebitda e líquida são bem interessantes.
Crítica / dúvida:
A utilização do NAV como métrica para avaliação da geração de valor para os acionistas requer que a metodologia utilizada para precificação do PPI (propriedades para investimento) traduza a realidade dos imóveis.
O preço da ação da SCAR3 em 28/12/18 era de R$ 32,48 contra um NAV por ação de R$ 56,7. Será que o mercado entendia naquela época que a avaliação do PPI estava superestimada?
Bem esta dúvida vou tirar com o RI da empresa após a divulgação do 3ºTri19.
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