Mensagem da ADM sobre o resultado do 1T15

"O valor do portfólio da Companhia encerrou o primeiro trimestre de 2015 em R$ 4,5 bilhões, uma valorização de 3,5%
em 12 meses, apesar das vendas dos edifícios Antonio Carlos e Borges Lagoa, por R$ 105 milhões1. A valorização do
portfólio reflete o sucesso da estratégia da São Carlos em adquirir imóveis com grande potencial de upside e foco em
rentabilidade. Em março de 2015, o portfólio era composto por 86 imóveis e 443 mil m² de área bruta locável.
A Companhia possui perfil de dívida conservador com 93% do saldo dos financiamentos indexado em TR, taxa média
anual de juros equivalente a 82% do CDI, o que acarreta reduzido impacto nos resultados financeiros no cenário atual de
aumento de taxa de juros. O saldo de caixa atingiu R$ 297 milhões no fim de março de 2015. Esse montante de caixa
nos garante a possibilidade de impulsionar o crescimento por meio de investimentos em novos projetos com retornos
elevados.
Por fim, estamos otimistas com os retornos dos investimentos da Companhia no desenvolvimento de imóveis de varejo
de conveniência. Encerramos o trimestre com 12 empreendimentos inaugurados que totalizam 20,6 mil m² de área bruta
locável. O portfólio total desse segmento é composto por 57 imóveis, avaliados em R$ 406 milhões.
Permanecemos confiantes no modelo de negócios da Companhia, focado em agregar valor para os nossos acionistas
através de uma gestão ativa do portfólio de imóveis corporativos e de varejo de conveniência."

"A São Carlos concluiu em 27 de março de 2015, a aquisição da Torre A do empreendimento EZ Towers, com a
assinatura da escritura de Compra e Venda com a Garicema Empreendimentos e Participações Ltda., subsidiária integral
da EZ TEC Empreendimentos e Participações S.A. (“Garicema”).
Com a assinatura da escritura, a Companhia assumiu
o financiamento no valor de R$ 518 milhões com o
Banco Bradesco S.A., com taxa de juros 8,9% ao ano
acrescido de TR, amortização do principal a partir de
agosto de 2016 e prazo final do financiamento em julho
de 2030.
A Torre A é um edifício de escritórios classe AAA, com
47.002 m² de área locável (BOMA - Building Owners
and Managers Association) divididos em 26
pavimentos tipo com área de 1.630 a 1.870 m², 3
subsolos, 5 sobressolos, heliponto e 1.648 vagas de
estacionamento. O empreendimento está localizado na
Rua Arquiteto Olavo Redig de Campos 105, em São
Paulo, e foi projetado para atender os critérios do
LEED (Leadership in Energy and Environmental
Design), padrão Gold.
Atualmente, o imóvel tem ocupação de 41,4% da área locável"

"As taxas de vacância física e financeira fecharam o trimestre em 16,5% e 17,6%, principalmente em função da entrega
dos edifícios Jardim Europa e Torre A EZ Towers, que se encontram 10% e 41% locados, respectivamente.
Considerando a mesma base de ativos de março de 20145, as taxas de vacância física e financeira seriam de 7,4% e
8,0%, respectivamente.
Receita Bruta com Locações: crescimento de 9,4% no 1T15
No 1T15, a receita bruta com locações aumentou
9,4%, somando R$ 78,9 milhões. A variação é explicada
pela receita gerada nos edifícios Centro Administrativo
Cidade Nova, Souza Cruz, Torre A EZ Towers e Jardim
Europa, entregues nos últimos meses, e pela correção
por inflação dos contratos com aniversário no trimestre.
Considerando a mesma base de imóveis, ou seja,
excluindo os imóveis comprados e vendidos, a receita no
1T15 caiu 3,6% em relação a 2014, atingindo R$ 66,2
milhões. Esta queda é explicada pelo aumento de
vacância no portfólio entre 1T14 e 1T15, principalmente
pela saída da Petrobrás no edifício City Tower ocorrida no
fim de maio de 2014.
Também no 1T15, 63 contratos de locação, equivalentes
a 21% da receita recorrente com locações, foram
ajustados pela inflação, com aumento nominal médio de
3,6%6. Todos os nossos contratos de locação têm o preço
reajustado anualmente, considerando a inflação
acumulada nos 12 meses anteriores.
RECEITA BRUTA COM LOCAÇÕES
4 O cálculo da taxa de vacância física é feito dividindo-se a ABL própria vaga pela ABL própria total do portfólio, excluindo os imóveis não operacionais;
e a taxa de vacância financeira dividindo-se uma estimativa de receita potencial para as áreas vagas dos imóveis por uma estimativa de receita total
com locações para aquele determinado mês.
5 Na série “mesma base de ativos”, estão excluídos os edifícios Antonio Carlos, Borges Lagoa, CA Cidade Nova, Souza Cruz,Torre A EZ Towers e os
centros de conveniência Vila Branca, Diadema e Ellis Maas.
6 Para efeito de comparação, o IGP-M acumulado nos 12 meses anteriores a janeiro/2015 foi de 3,98%; a fevereiro/2015 foi de 3,86%; e a março/2015
foi de 3,16%.
68,7 66,2
1T14 1T15"

"No 1T15, a São Carlos investiu R$ 598,4 milhões em imóveis. Os destaques do trimestre foram: (i) a assunção de dívida
da Torre A EZ Towers para o balanço da Companhia no valor de R$ 518 milhões; (ii) o pagamento de R$ 39,8 milhões
referente a obras de acabamento e parcela final de aquisição da Torre A EZ Towers; e (iii) o investimento de R$ 12
milhões nos projetos de varejo de conveniência.
R$ Milhões 1T15 1T14 ? %
(+) Lucro Líquido Recorrente 27,9 30,9 -9,7%
(+) Depreciação 7,4 6,2 19,4%
(=) FFO 35,3 37,1 -4,9%
Margem FFO 47,6% 54,6% -7,0 bps
Investimentos
R$' milhões
1T15
Torre A"

"Dívida Líquida 1.452
EBITDA Recorrente Anualizado 265
Valor Estimado do Portfolio 4.540
Dívida Líquida / EBITDA Recorrente Anualizado 5,5 x
Dívida Líquida / Valor do Portfolio 32,0%"

" A São Carlos encerrou 1T15 com um saldo de caixa de
R$ 297 milhões e dívida líquida de R$ 1.452 milhões, ou
32% do valor do portfólio.8
Além da geração operacional líquida de caixa, o saldo
das disponibilidades sofreu os seguintes efeitos no
1T15: (a) liberação de R$ 14,5 milhões de
financiamento para investimentos no Candelária 62; e
(b) investimento de R$ 80,4 milhões em aquisições,
desenvolvimento e retrofit de imóveis, projetos de varejo
de conveniência e custo de ITBI e registro da Torre A
EZ Towers.
O excelente perfil de crédito permite à Companhia captar financiamentos de longo prazo com baixo custo. O custo do
endividamento da Companhia equivale a 82% do CDI9, com prazo médio de
vencimento de 11,4 anos.
Os financiamentos da São Carlos estão associados a projetos de aquisição ou
investimento em imóveis e têm fluxos de pagamentos adequados à previsão de
geração de caixa dos respectivos empreendimentos. No final do 1T15, cerca de
93% do saldo de empréstimos da Companhia era corrigido pela TR (com um
cupom médio de 9,6%), 3% pelo IPCA, 2% pelo IGP-M e 2% pelo CDI. Os
credores eram os bancos Bradesco (45% das dívidas), Itaú (36% das dívidas),
Santander (12% das dívidas), Banco do Brasil (4% das dívidas) e investidores
institucionais (3% das dívidas).
No 1T15, assumimos o financiamento da Torre A do empreendimento EZ
Towers no montante de R$ 518 milhões com taxa de juros de 8,9 % ao ano acrescidos de TR, amortização do principal a
partir de agosto de 2016 e vencimento em julho de 2030"

Custo médio ponderado da dívida está no 1T15 em 10,75%.

Esperava que a DL/EBITDA ao assumir a torre A do EzTowers ficasse até um pouco maior.

Ainda tem quase 60% da Torre A para locar,o perfil da dívida é tranquilo,é forte geradora de caixa e a unidade de varejo de conveniência tem vindo bem,uma boa diversificação essa em um momento mais desafiador para os imóveis corporativos,vamos acompanhar a redução da DL/Ebitda ao longo dos próximos resultados.

Boa, Senesino. Achei a dívida com o Bradesco pelo Ez Tower bem barata pra uma empresa. A dívida em geral parece bem saudável.

Gostei.

Arrebentamos!
Adoro essa sociedade com o Lemman, ele é um bom sócio.

Tomaz42, a dív/LL não é preocupante?

@maurel.balbo,o que importa para nós é a DL/EBITDA,que tem no quadro aqui também é só clicar lá. A SCAR é bem conservadora e é importante entender o case,que,aliás é bem simples: Montar um portfólio de imóveis de qualidade,receber aluguel deles,reciclar esse portfólio,quando o potencial de valorização tiver atingido o que se deseja,se for avaliado que não vale a pena mantê-lo e agora a unidade de shoppings populares que está crescendo. Deve se considerar o perfil da dívida e também o LTV,Loan to Value ,ou,o quanto da dívida está lastreado em imóveis do portfólio,indicador que a SCAR mantem o mais baixo possível.

Sem conhecer o negócio da empresa não há como entender os indicadores de maneira a avaliar e,especialmente,acompanhar. Veja a análise em vídeo,leia o conteúdo do site de Ri e ouça um webcast para entender melhor.

A maior parte da DL/Ebitda,atualmente,refere-se ao financiamento da Torre A do EzTowers que passou para a Scar que o comprou da EZTec, o prédio está sendo locado e a medida em que a vacância for diminuindo,o financiamento vai sendo amortizado mais rápido ,ou seja,o prédio tende a se pagar conforme for sendo ocupado pelos inquilinos.

@maurel.balbo o senesino jah respondeu mt melhor do que eu responderia, pois eu sou sardinha demais. A governança da empresa acho excelente dado a qualidade dos controladores, eh a ambev dos imóveis.

Quando compraram as Lojas Americanas em 1982,eles estavam de olho no patrimônio em imóveis que ela tinha,organizaram tudo,separaram as duas e assim nasceu a Scar. De ativos ocultos que existiam na Lame e estavam registrados no valor de aquisição,ou seja,super depreciados.

Já tive o prazer de entrar em um imóvel administrado pela Scar aqui perto e,de fato,a administração é show!

Valeu, senesino! Informações relevantes, obrigado! Os números secos podem levantar um sinal de alerta, mas sabendo o contexto e o mercado da empresa, dá para entender e aceitar o método de trabalho dela. Pelo jeito, tem dado certo para essa empresa! Estou de olho e pretendo entrar devagar, como sempre. Abraços!