Vendo do Edifício Top Center Offices na Paulista.

Vamos aguardar pra ver se a rentabilidade foi a esperada.

Considero boa a venda realisada. Li um relatório que aludiu à "ineficiência fiscal" da empresa em comparação com os FII.

Seriam os donos da São Carlos ingênuos? Não acredito. Percebo que o lucro líquido é muito importante para os minoritários. Já os controladores mandam na empesa...

Existe algum estudo a respeito das vantagens X desvantagens da empresa aberta contra FII. A questão fiscal representa apenas uma variável. O controle, a agilidade na tomada de decisões, regulamentações da CVM, etc. também entram na equação.

A São Carlos poderia se converter em uma gestora de FIIs, e colocar todos os imóveis e a dívida em uns 4-5 FIIs que seriam administrados por ela.

Os acionistas da SCAR receberiam as cotas dos FIIs em proporção, e eles seriam criados com regulamento permitindo compra e venda, etc.

Seria uma boa solução para contornar a ineficiência tributária. Pois, realmente, a empresa tem que pagar quase 40% do lucro antes de distribuir.

Ou poderia ser desmembrada a empresa em uma UNIT, contendo 1 ação ON SCAR3 + 1 cota SCFI11. Os aluguéis recebe pela SCFI11 com isenção. E emite novas UNITS sempre que quiser comprar um novo prédio (e cada um decide participar ou não subscrevendo).

"Li um relatório que aludiu à "ineficiência fiscal" da empresa em comparação com os FII."

@marcelopc

Fiquei curioso, rs...poderia compartilhar(jogar na aba arquivos) esse relatório?

No mais, particularmente, não vejo muito sentido em em falar em "ineficiência fiscal", pois comprar e vender empreendimentos é parte do modelo de negócio da empresa....e como em qq atividade, todo lucro auferido tem q pagar imposto.

"A São Carlos poderia se converter em uma gestora de FIIs, e colocar todos os imóveis e a dívida em uns 4-5 FIIs que seriam administrados por ela."

@celtiberian

Se a empresa pensar fazer isso, eu caio fora dela no momento que eu souber, rs...(mas, aparentemente, não vejo essa possibilidade passar pela cabeça dos caras...)

Imagina aí se a empresa virar um FII... pra comprar um EzTowers da vida, seria uma odisséia...teria que fazer reunião com os cotistas e colocar em votação, toda essa morosidade normal de FIIs...E possivelmente os cotistas não iriam aceitar, pois devido ao alto valor do empreendimento, a empresa iria apresentar uma grande despesa financeira, diminuindo fortemente o lucro líquido e até dando "prejuízos", minguando os dividendos dos cotistas.

Como o cotista tem essa visão de curto prazo de "dividendos/renda" e não enxerga o "crescimento futuro", possivelmente o negócio não sairia...

E imagina outra situação, onde tbm seria uma odisséia com os cotistas... A empresa resolver vender um empreendimento que já está "maduro" na visão dela, sem chance de valorização por retrofit e sem possibilidade de aumento considerável na renda do aluguel em tal empreendimento...A empresa louca pra desovar, fazer caixa e buscar crescimento em outros empreendimentos e os cotistas querendo a rendinha do aluguel "garantida", rs

A agilidade habitual da empresa buscando crescimento e a morosidade dos FII's junto com pensamento de renda dos cotistas não combinam, rs...São mundos diferentes.

Tira uma dúvida...Boa parte dos FII's são focados apenas em renda, mas parece que tem FII's que compram e vendem tbm...Esses FII's q compram/vendem empreendimentos pagam imposto sobre o lucro auferido na hora da venda? Ou existe alguma lei de incentivo de isenção de imposto por serem FII's?

@Flagas

Concordo contigo sobre a questão da agilidade. Esse arranjo de otimização tributária só deve ser feito se for possível manter a flexibilidade, ou seja, ter uma alçada para o administrador comprar/vender sem tanta burocracia. Não sei a melhor forma de fazer isso, mas deve ter alguma.

Uma possibilidade seria a SCAR virar holding, com um braço de investimentos tendo 51% de todos os fundos, sendo controlador e podendo assim tomar atos com agilidade. Só não sei se FII pode ter controlador. O outro braço seria administrador.

Vamos ver do ponto de vista do aluguel até chegar no dono. Digamos que você tem 1% da SCAR. Ela recebe 100 de aluguel de um imóvel qualquer. Ela paga ~10% de PIS/COFINS, já cai para 90. Digamos que as despesas são 40, cai pra 50. Aí paga pelo menos 30% de IRPJ e CSLL, cai pra 35 o lucro. De 100 você recebe 35.

Se fosse FII receberia 100 menos as despesas, ou seja, 60. Quase o dobro!

Se a SCAR mantivesse o controle ficaria assim:
- 100 pro fundo, tira 40 de despesas, distribui 60.

Dos 60, você receberia:
- 30 diretamente do fundo;
- 30 para a SCAR > vira ~27 > vira ~21

Total: você recebe R$51 ao invés de R$35 e a flexibilidade é mantida. Aumento de 45% do retorno ao acionista (que na parcela da empresa pode ou não ser distribuído, mas mesmo reinvestido não deixa de ser retorno).

Eu não sou especialista tributário, os cálculos foram bem por cima, mas tenho certeza que há forma de otimizar isso.

FIIs não pagam PIS/COFINS sobre o aluguel e nem IRPF/CSLL sobre o lucro. Isso dá uma enorme diferença.

Obrigado @celtiberian

Deu uma boa clareada nesse lance de tributação, deve ser por isso que o pessoal falou em "ineficiência fiscal" por parte da empresa.
"FIIs não pagam PIS/COFINS sobre o aluguel e nem IRPF/CSLL sobre o lucro. Isso dá uma enorme diferença."

Mas isso é uma baita "muleta de apoio", não vejo sentido o governo beneficiar esse setor de FIIs em relação a qq outro tipo de negócio....E assim como o governo deu, o governo pode tirar a qq momento...

Ta aí mais uma "fragilidade" de FII's pra quem pensa na "renda passiva" nesse instrumento...Numa simples canetada, "justa" por sinal, pode minguar pela metade a "renda passiva", fora a queda da cotação...

"Suponho" que a gestão entenda isso e por isso não busque "soluções" para se beneficiar dessa tributação...Estamos no Brasil, qq coisa pode acontecer, principalmente acabar com um benefício fiscal "sem sentido", me parece ser prudente a empresa continuar operando como um negócio normal...

Agora não sei dizer se a SCAR paga pis/cofins sobre aluguel. Na verdade hoje qualquer dinheiro que entra na empresa a receita está querendo morder com pis/cofins. Acho que empresas de lucro presumido não pagam pis/cofins sobre aluguel, mas não sei no caso da SCAR.

Mas enfim, esses detalhes ficam para quem for estudar o projeto.

E, sim, eu acho que o governo só se embanana ao tentar criar incentivos. Tem que reduzir o número de tributos para 2 ou 3 e cobrar igual de todos, para todos tipos de pessoa jurídica, todos os produtos, sem distinção, sempre a mesma alíquota. Mas nunca vão fazer isso, pois todos fiscais da receita federal perderiam o emprego, já que só precisa de tantos pois tem regra demais.

@flagas
Concordo com vc e entendo q o modelo de negócio e de gestão definidos pelos controladores compensam o q vc chamou de "muleta de apoio".
A legislação dos FIIs impõe restrições para benefício da isenção, acredito q o @Nod possa comentar sobre as limitações dos FIIs. Casos recentes: MAXR11B e BRCR, interferências dos cotistas.
Em fim, entendo q a SCAR oferece um diferencial em relação aos FIIs e é mais uma opção para diversificação, porém é pessoal, há quem não goste.
Continuo seguindo.

@Flagas e @celtiberian.
Sobre possíveis odisséias para compra ou venda de ativos, é fácil resolver: basta ser um FII com gestão ativa.
Isso dá liberdade ao administrador de comprar e vender imóveis, fazer reformas e até contrair dívidas sem passar por assembleia.
Muitos dos fundos mais populares são assim: BRCR, HGRE, HGBS, KNRI....

Sobre a possibilidade de ter um cotista com 51% das cotas, não há nenhum problema. Não é comum, mas nada difícil de fazer.

Apesar de ver sentido na comparação com empresas e parecer injusta a isenção fiscal, lembrem-se de que os FIIs são, antes de tudo, fundos de investimento. Por isso, as isenções, que também se aplicam a outros tipos de fundo (MultiMercado, Renda Fixa, de Ações, etc).

Foi o que comentei em outros posts

A dinâmica dos FIIs que o @Flagas tá colocando não é bem por aí.

E acredito que não ter majoritário é bom. Pelo contrário. Para dar um exemplo, quando o BTG tentou enfiar goela abaixo um negócio ruim pro BRCR e aumentar muito além dos níveis atuais a alavancagem do fundo pra fazer isso, os cotistas não deixaram. No TRXL, quando fizeram a última venda, os cotistas decidiram amortizar o fundo e ficar com o lucro e o principal da venda. A administradora ralhou, mas os cotistas decidiram e pronto.

Ainda acredito que a SCAR tem que dar um resultado muito acima dos FIIs de gestão ativa para valer a pena. A vantagem fiscal é fato.

@celtiberian eles devem ter uma razão pra ser assim.

Ou você acha que isso nunca foi cogitado?

Para o calibre dos caras que mandam na SCAR com certeza isso já foi pensado e descartado, não há nada de novo.

De qualquer forma seria legal alguém mandar esse questionamento para o RI e colar aqui.

Eu não acredito nessa de "já foi pensado e descartado" ou "já devem ter cogitado isso" ou "se valesse a pena já teriam feito".

Se fosse assim nunca existiria nenhuma melhoria a fazer nas empresas, estaria sempre tudo otimizado. Na prática não é bem assim.

Eu acho que eles fizeram assim justamente para continuarem majoritários, venderem ações para se capitalizarem no mercado sem perder o controle da empresa.

Em FII ser majoritário perde a vantagem fiscal. Se você tiver mais de 10% das cotas você paga IR e se alguém ficar com mais de 50% o FII paga IR. Em alguns FIIs os cotistas são mais ativos e podem falar "não". Na SCAR os acionistas não têm tanta voz assim.

"Em alguns FIIs os cotistas são mais ativos e podem falar "não". Na SCAR os acionistas não têm tanta voz assim."

Eu gosto de investir em empresas que tenham DONOS(claro que tem as exceções com controle pulverizado) e sejam excelentes no que fazem...Esse negócio de ficar todo mundo dando pitaco e ficar discutindo em reunião de condomínio não é pra mim não, hehe...

Nessa eu to c o @Flagas
Um monte de gente dando pitaco e manada reclamando só pode terminar em Mesbla
Ou os gestores sabem gerir ou não serve p mim

Não é ficar discutindo.

Isso acontece até pouco. Geralmente quando a gestão do FII quer sacanear com os cotistas.

O BRCR falou não pro André Esteves quando ele tentou usar o fundo pra fazer uma OPA de uma empresa do BTG com o dinheiro dos cotistas. Mesmo assim, se não quer fazer parte disso, e só vender as cotas, já que o BRCR é bem líquido. Pronto...

Eu prefiro capital pulverizado. Mas isso é um critério subjetivo. Quanto aos critérios objetivos, eu ainda não vejo vantagem na SCAR em relação aos FIIs. Seja fiscal, seja retorno em valorização das ações, seja em dividendos pagos,liquidez etc.

Enfim...

Eu não vejo grandes vantagens nesta empresa realmente, mas so quis dizer que eu não tenho o menor saco de tomar conta de nada, a não ser do meu negocio
So invisto no q outros tomam conta para mim e bem

Eita!! @Bastter concordou cmg.

Agora vai! hahaha

:-))

Nas poucas que entendo eu concordo

:-))