alvancagem alta?

postado por @SmellsFishy em 19/02/2025 09:34

Tenho acompanhado especialistas dizendo que houve eventos de securitização de recebíveis, o que se confirma no RG de jan/2025. Nesse mesmo RG, consta que existem relações/obrigações a pagar na ordem de 42% do patrimônio, sendo 35% nos próximos 12 meses. Não seria esse um valor muito alto para um ativo classificado como "despesas equilibradas"?

 

Despesas e passivos são coisas totalmente distintas, despesa passa pelo DRE, passivo está no balanço. O fundo tem um passivo grande, mas bem casado:


A despesa com juros passa pelo DRE, ams as amortizações dimuem o ativo e o passivo, sem passar pelo DRE;
Contratos atípicos com CRI com remuneração abaixo do cap rate. 


Tudo super equilibrado, o fundo pode vender imóveis ou fazer emissão quando precisar pagar as dívidas. O Fundo é, de fato alavancado, mas está tudo redondo até agora.
Esses contratos de lcoação com Assai tem prazo de 20 anos, e cap rate acima de 8% são imóveis muito atrativos.
O especialista preocupado que você encontrou deve ser um youtuber caçador de pelo em ovo, e não um analista, dá mais view falar de problema do que dizer tudo ok até aqui.

Não seria um especialista em promover o giro dos ativos?

Acompanhar especialista = Ferro

Obrigado pelo retorno, pessoal. Eu não entendo muita coisa de gestão de FII, então escrevi aqui para levar voadora mesmo e ter uma segunda opinião. O especialista que falei é um desses analistas conhecidos de uma empresa de análises de investimentos, que no final das contas, acaba promovendo giro de ativos, como comentado, mesmo dizendo o contrário. Vou me afastar disso. 

postado por @SmellsFishy em 19/02/2025 14:06

Obrigado pelo retorno, pessoal. Eu não entendo muita coisa de gestão de FII, então escrevi aqui para levar voadora mesmo e ter uma segunda opinião. O especialista que falei é um desses analistas conhecidos de uma empresa de análises de investimentos, que no final das contas, acaba promovendo giro de ativos, como comentado, mesmo dizendo o contrário. Vou me afastar disso. 

Esse é justamente o ponto, nenhum de nós precisa entender de gestão de FIIs, só quem precisa fazer isso é quem faz parte da gestão do FII.

Eu só olho a qualidade e localização dos imóveis, assim como os números, especialmente da DRE. Se os imóveis são bons e bem localizados e se as despesas são um percentual relativamente baixo das receitas, o resto é problema da gestão.

Teve um FII, não lembro se é este aqui mesmo, que tinha uma alavancagem que do meu ponto de vista era um pouco preocupante, mas que estava no período de carência e ia permanecer assim ainda por um período razoável. Então eu observava o que a gestão ia fazer a respeito.

No fim das contas, houve uma subscrição e, com o dinheiro, a gestão quitou boa parte da alavancagem e ainda comprou mais alguns imóveis, resolvendo a situação antes que pudesse chegar perto de ser um problema.

Assim, se a gestão tem um bom histórico, é melhor confiar nela do que em "analistas" que ninguém sabe quais são os interesses dele. Ou sabe e não pode falar sem provas kkk.

postado por @fernando em 19/02/2025 10:43

Contratos atípicos com CRI com remuneração abaixo do cap rate. Tudo super equilibrado, o fundo pode vender imóveis ou fazer emissão quando precisar pagar as dívidas. O Fundo é, de fato alavancado, mas está tudo redondo até agora.
Esses contratos de lcoação com Assai tem prazo de 20 anos, e cap rate acima de 8% são imóveis muito atrativos.

@fernando vender imóveis ou fazer novas emissões são as únicas maneiras que o FII tem de pagar seus passivos? Ele não pode usar os 5% que são retidos para pagamento dessas amortizações?

Se puder explicar detalhadamente essas informações, por favor, ou me mandar um material para estudo. Obrigado.

postado por @toby_ em 19/02/2025 17:22

fernando vender imóveis ou fazer novas emissões são as únicas maneiras que o FII tem de pagar seus passivos? Ele não pode usar os 5% que são retidos para pagamento dessas amortizações?

Se puder explicar detalhadamente essas informações, por favor, ou me mandar um material para estudo. Obrigado.

Pode usar os 5% também, fundos muito grandes como HGRU e HGLG fazem isso. Eles colocam um gráfico mostrando.

Outra forma que hoje é possível é renegociar a dívida, isso é uma possibilidade mais recente.