Dúvida sobre o Passivo

Olá, não está errado não. É que as informações do passivo de R$ 180 mi são extraídas do Informe Mensal. Essa divergência ocorre em razão da forma pela qual o imóvel da Dupont é contabilizado.

O dono do imóvel da Dupont é um fundo chamado Tishman Speyer Renda Corporativa FII (TSER11). O ALZR11 detém quase 100% das cotas desse fundo. Daí, na parte dos ativos do Informe Mensal, não aparece o imóvel DuPont porque ele não é o proprietário do imóvel, mas sim as cotas do TSER11 da qual é titular:



Como consequencia, não aparece o passivo relativo a esse imóvel de R$ 127 mi no informe do ALZR, pois ele está registrado no informe do TSER:

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No Relatório Gerencial, o fundo tenta dar uma outra visão ao cotista e não aquela meramente contábil. Como o ALZR é dono praticamente sozinho do TSER11, ele considera essa dívida como sua. Mas veja que ainda que contabilize os R$ 127 mi, a diferença no patrimônio líquido do Relatório Gerencial e do Informe é relativamente pequena, de menos de R$ 19 mi.

Ótima explicação @Salvador8, obrigado!

Com isso o ALZR tem uma alavancagem importante, indo para quase 25% do ativo. Muito mais ainda o TSER11 considerando a proporção com o tamanho do fundo. E o imóvel Dupont é a principal fonte de receita do ALZR11 (18%).

Coisas que dificultam uma análise simples... imagino para o gestor explicar isso 1 milhão de vezes... melhor seria absorver logo o TSER11

Realmente essas questões podem gerar alguma confusão. Mas algumas vezes essa separação tem uma justificativa sem a qual a transação não poderia ser concretizada.

No caso do TSER11, a gestora do fundo não é Alianza, mas a Tishman Speyer. Talvez essa gestora, dada a sua atuação global, tenha sido crucial para realizar o negócio. Pode ser que a DuPont, por ser uma multinacional, tenha procurado essa gestora e a Alianza surge como a responsável por aportar o capital. Então é possível que um inquilino mantenha certas relações comerciais que o façam preferir se relacionar com uma certa gestora.

Não estou dizendo que o motivo seja este neste caso, mesmo porque futuramente o fundo pode passar para a Alianza. Eu só queria exemplificar que muitas vezes há uma razão para esta segregação e pode não ser tão simples, possível ou vantajosa a incorporação.

Há um outro exemplo do RBRP. Esse fundo tem imóveis logísticos não de forma direta mas via um outro fundo da própria gestora, o RBRL. A gestora se justifica no fato de que se eventualmente ela quiser se desfazer dos ativos logísticos encontra muito mais liquidez operando na Bolsa do que se tivesse de encontrar um comprador.

Assim, embora tragam alguma dificuldade para a análise muitas vezes não há como incorporar.