Perguntei ao RI sobre a versatilidade dos imóveis e o risco de vacância após o fim dos contratos atípicos.
Resposta do RI:
O imóvel Atento Rio de Janeiro/RJ é um escritório monousuário, que hoje é utilizado como contact center pela Atento. A tipologia de um contact center é praticamente a mesma de um escritório, tendo como única particularidade algo que consideramos positivo, que é a quantidade um pouco maior de equipamentos de refrigeração (ar condicionados), dada a maior concentração de pessoas e computadores. Sua localização é no Rio de Janeiro, bairro Del Castilho, que presenciou desenvolvimento substancial do ponto de vista imobiliário nos últimos anos e tem como destaques (a) ampla malha urbana de transportes, incluindo a estação de metrô Nova América/Del Castilho, com expressivo movimento de 400 mil pessoas por mês, bem como importantes vias de acesso (que garante fácil acesso à mão-de-obra), (b) shoppings de grande relevância no Rio de Janeiro, como o Norte Shopping, administrado pela BR Malls, e o Shopping Nova América, administrado pela Ancar Ivanhoe, (c) diversos projetos residenciais, sendo alguns destaques o Rio Parque Condomínio Residencial e o Arena Park, com 8 torres cada, e (d) equipamentos públicos de destaque, como o Estádio Nilton Santos (Engenhão). Por estas razões, entendemos que a região oferece amplos atrativos para outras empresas que desejem se instalar no local, na hipótese de a Atento não desejar renovar o contrato após o vencimento. Especificamente para o setor de contact centers, a localização é ainda mais privilegiada, uma vez que oferece benefícios tributários para empresas deste segmento, incluindo (a) isenção de IPTU a partir do exercício seguinte ao da ocupação do local pela empresa, que na atual legislação vale até outubro/2020, e, principalmente, (b) redução da alíquota de ISS em 60%, para 2,0% (ao invés dos 5,0% atualmente praticados no município do Rio). Isso faz com que o custo de ocupação total (aluguel + IPTU/condomínio – benefícios fiscais) deste tipo de locatário seja significativamente mais baixo que o de regiões que não oferecem este tipo de benefício. Por fim, lembramos que o vencimento do contrato de locação será somente em 8 anos (julho/2026), tempo ao longo do qual a região poderá se desenvolver ainda mais.
No caso do imóvel Air Liquide São Paulo/SP, o imóvel é um galpão logístico/industrial, hoje utilizado para este mesmo fim pela Air Liquide. Isso inclui o recebimento, armazenamento e distribuição de produtos para a região de São Paulo. O local se situa no bairro Vila Carioca, em São Paulo/SP. A proximidade ao mercado consumidor é o principal destaque deste imóvel, algo bastante relevante para empresas que trabalham com logística de distribuição intensiva em centros urbanos adensados e com restrições de transporte de cargas, como é o caso da grande São Paulo. O fornecimento de gases medicinais pela Air Liquide é uma destas atividades, que demanda entrega ao cliente em período curto de tempo a partir da solicitação. O e-commerce é outra atividade que vem apresentando forte crescimento e também demanda proximidade ao mercado consumidor, tanto para entrega rápida ao cliente, que demanda cada vez mais prazos menores, como para logística reversa (busca de mercadorias devolvidas pelo cliente, que tem até 7 dias para fazê-lo sem custo, de acordo com a atual legislação brasileira). Por fim, neste caso, o tempo para o vencimento deste contrato de locação é ainda mais longo, daqui a 11 anos e meio (fevereiro/2030), ao longo do qual a região poderá se desenvolver ainda mais. Entendemos que a proximidade do imóvel à estação de metrô Tamanduateí, ao Central Plaza Shopping, administrado pela Savoy, e ao projeto residencial Even Vila Nova Ipiranga apontam neste sentido.
