BBFI11B - FALTA DE AÇÕES E INICIATIVA DA ADMINISTRADORA

Do ponto de vista prático, o que você acha que a administradora tem que fazer?

Várias medidas, dentre as quais cito algumas:

Discussão em assembléia de alguns pontos como:

1) além da opção de oferta de aluguel, ter também a opção de, alternativamente, VENDERR O IMÓVEL, (que é regularmentarmente prevista,bastando levar à assembléia); Embora estejamos em momento conjuntural dificil, o imóvel de brasília é muitissimo especial e tem liquidez quase imediata, por valor ou superior ao da avaliação. É fato. Já que não aluga, estuda-se a conveniência de vender e fazer rateio entre investidores. O que não pode é ter perdas por tempo indeterminado, sem providências;

2) mais de 300 vagas de garage ociosas: contrato temporário e de risco(para a contratada, sem imputação de multa, em eventual suspensão), para exploração dessas vagas, que renderiam mais de R$ 80 mil/mês, quase um R$ 1 milhão ano, enquanto há vacância; Afinal, quem utiliza essas vagas?

3) ações mais céleres, no dia-a-dia, quanto a gestão da reforma (se será feita ou não?, da trava contratual de exclusividade do BB, da transferência para o pregão, em vez de MB);

4) Com a vacância do prédio,queda drástica da receitas, não houve proposta ou discussão, de alteração imediata da remuneração mensal(5,10%) da administradora, por critério de performance, pois a mesma é contemplada com receita de quase R$ 2 milhões ano. Acredito que outros administradores nos cobrariam menos de 50% disso.Não vi, até o momento, nenhuma iniciativa nesse sentido.

5)providências para adequação imediata, naquilo que protege os investidores,da instrução normativa 571 CVM.

Enfim, é preciso ABRIR PAUTA exclusiva dos investidores e discutir tudo isso, além de sugestões de outros investidores, pois diversas outras medidas poderão ser acionadas, para melhorar a rentabilidade e performance do fundo.

E VOCÊ, O QUE ACHA, O QUE SUGERE?

os cotistas podem pedir assembléia, com pauta especifica, de seu interesse. Caso a Administradora não atenda o pedido, pode ainda ser utilizado artigo 37 (do regulamento), exigindo-se uma assembléia. Ao que se sabe, são vários investidores com mais de 5%, individualmente. Apresentem-se e vamos CONVOCAR uma assembléia! O Fundo é o melhor do mercado, para ficarmos nessa letargia...

Sobre todas as ideias referentes a vender ou alugar o imóvel: o regulamento não permite. Simples assim.
- A administradora já convocou duas assembleias e nunca juntou o mínimo necessário para alteração do regulamento.
- Já mandou carta com selo pago, bastando marcar um "X" na opção, assinar e devolver gratuitamente. Não teve o mínimo de votos necessários.
- A administradora já entrou com um recurso junto à CVM pedindo que seja autorizada a venda ou locação para terceiros. A CVM não aprovou.
- A administradora entrou recentemente com outro recurso.

Quanto à redução da taxa de administração: porque a administradora tem que ser penalizada? Ela está tomando várias iniciativas, está consultando os cotistas e os cotistas não se manifestam. Você acha que realmente ela tem que receber menos pelo fato dos cotistas não se manifestarem?

Não estou aqui dizendo que a administradora é boa ou ruim. Só que eu não entendo seu raciocínio. Depois de três consultas, nos dois tipos de consultas previstos na regulamentação, os cotistas não respondem e ela tem culpa nisso?

Se realmente algum cotista - ou grupo de cotista - com 5% ou mais das cotas quiser, pode solicitar assembleia. É um procedimento bem tranquilo.
Mas o que te leva a acreditar que o resultado vai ser diferente das outras duas assembleias anteriores?

Prezado, boa noite!

Sobre suas considerações, que as respeito, mas reforço com as minhas idéias(em resposta a você) com as seguintes colocações:
- acho que no momento daquela convocação específica, a Administradora poderia ser mais ativa e atuante, pois é um fundo muito concentrado, fácil de resolver. Foi uma convocação muito burocrática, sem maiores esforços. Ademais, mesmo que se tivesse sido aprovada, a Administradora não apresentou, até hoje,nenhuma proposta de locação, que pudesse resultar numa mobilização e motivação rápida dos investidores.É claro que isso aconteceria, rapidamente. Ademais, acredito que, com a norma 571 da CVM, basta a Administradora tomar as medidas para adequação, com os votos já coletados(acima de 25%), esse assunto fica encerrado;
- tudo na Administradora é muito lento: veja a questão do retrofit, reforma, etc? uma situação que se arrasta, sem fim. Veja o estacionamento, há 2 anos parado, daria para, temporariamente, cobrir IPTU, SEGURO, manutenção prédio, etc.;
- Quanto à taxa de administração, hoje, o mercado (Bancos Itaú, Bradesco, Santander, etc) a cobram sujeita à PERFORMANCE e Longevidade(redução após 10 anos com mesmo administrador). Pesquise e constate essa realidade. Acho que, para a situação atual (longa vacância, redução das receitas dos contratos, etc), longevidade do contrato (há mais de 10 anos), é preciso sim chama-los e negociar ou substitui-los.
- sobre essa questão da possibilidade ou conveniência de venda parcial de ATIVO OCIOSO, para proteger os investidores, a Administradora nunca ou sequer cogitou de tal providência(não há nenhum registro de assembléia, com esse assunto, ao que me consta), o que, com certeza, daria uma dinâmica maior à administração patrimonial do fundo, o que é muito comum nesse tipo de investimento. Acredito que essa medida é muito necessária e preventiva. É preciso agir.

Acho que o FUNDO É UM DOS MELHORES DO MERCADO(tem lastro patrimonial real muito interessante, acredito até superior a avaliação atual). Precisa-se, sim, de todos nós, investidores, cobrarmos da Administradora uma postura de agilidade e proativa, na gestão do mesmo ou substitui-la. Parceria é isso, quando não é possível, busca-se outra.

Obrigado, pela oportunidade de esclarecer. Boa noite!

1 - Sobre reforma dos imóveis - até onde sei - os cotistas sempre se manifestaram fortemente contrários. Falavam que, como o BB "nunca ia sair" dos prédios, não era necessário cuidar dos imóveis. Se os cotistas não querem gastar com a reforma, a administradora obedece.

2 - Votos passados foram feitos sob a vigências das regras de então. Após a adequação à ICVM 571, pode ser feita nova assembleia ou consulta para alterar o regulamento. Se a votação repetir o último resultado, o regulamento será alterado. Mas eu não fico prevendo futuro. O que temos hoje é um fundo com um grupo de cotistas bastante omisso. E só.

3 - Você menciona "ao que se sabe, são vários investidores com mais de 5%, individualmente". Qual a sua base de informações?

o que acho:

1 - anteriormente, sim, os cotistas se colocavam contra a reforma, com muita propriedade, pois o Locatário lançou um fundo, com exclusividade de locação, cláusula de retrovenda a seu favor, etc. Era o edifício Sede-Símbolo da empresa.Posteriormente,numa atitude inesperada, escolheu a parte do prédio que lhes interessava, buscando unilateralmente o que lhe era favorável.

Você acha razoável ter ocorrido o distrato, antes de se buscar uma solução para alterar tais cláusulas, deixando o prédio vazio e somente exclusivo para locação ao BB? A Administradora, em nenhum momento questionou essas condições, quando poderia ter exigido, primeiro, que o Locatário buscasse uma saída para o garroteamento(somente o BB pode ser inquilino/locatário) do contrato-mãe, um aditivo-tampão, etc. Poder-se-ia até analisar,naquele momento, a judicialização da questão, em defesa dos investidores.

2 -A instrução CVM existe desde o ano passado, novembro de 2015. Porque nenhuma providência até hoje(se é que não foram tomadas)? Estão esperando o que? Por que tamanha lerdeza nas soluções?

3 - se você pegar os votantes das assembleias anteriores verificará que lá comparecem cotistas com mais de 5%. Basta um deles, para exigir assembléias, no momento que lhes convierem, para os assuntos que pautarem.

Amigo, agradeço mais uma vez a oportunidade de me permitir tais opiniões. obrigado!

Agora, ficou mais democrático a inclusão de assuntos à pauta, caso o Administrador crie obstáculos, senão vejamos: CVM 571, reorganização dos prazos de convocação e apresentação de propostas para ordem do dia das assembleias. Deverá ser seguido este fluxo: (i) convocação de assembleias gerais ordinárias com 30 dias de antecedência da data de sua realização; (ii) envio, pelo representante ou por cotistas que representem, no mínimo, 3% das cotas emitidas, de propostas para a ordem do dia no prazo de 10 dias a contar da convocação das assembleias; e (iii) no prazo de 5 dias a contar do fim desse período, divulgação, pelo administrador, das propostas apresentadas pelo representante ou pelos cotistas, acompanhadas dos respectivos documentos e informações necessários ao exercício informado do direito de voto pelos demais cotistas.

Respeito sua opinião, mas eu não perco meu tempo com isso. Para mim, só existem dois tipos de fundo:
- Os que têm valor (e vão para minha carteira)
- Os que não valor (não vão pra carteira, e, se estiverem, saem)

Não acredito no terceiro tipo que alguns vêem: "Não tem valor, mas eu vou perder um tempão tentando melhorá-lo".

Não vou ficar com meu capital em um fundo que tem uma gestão que - na minha opinião - seja ruim e tentando me organizar com outros cotistas para tentar tirá-la. Eu simplesmente tiro meu capital dali e aloco em outro ativo de valor. E o tempo que eu perderia com isso tudo eu gasto na praia, no cinema, etc...

Para quem é assinante, sugiro um vídeo que fiz chamado "Participar das Assembleias ou não?"

Na maioria dos casos, os pequenos investidores que querem chamar assembleia pra mudar qq coisa no fundo são pessoas que investiram um valor mais alto do que aguentavam, vêem o fundo perder valor, não têm a coragem de assumir o prejuízo e ficam tentando culpar o administrador, o gestor, etc. Um vídeo que ajuda muito é esse: Quando sair dos Investimentos - O Conceito Absurdo do Empate - YouTube

Nunca vi vantagem em pequeno investidor ficar perdendo tempo discutindo convocação de assembleia, mudança de administrador, etc. De qualquer forma, o site está à sua disposição.

Se você realmente tem vontade de colocar seu tempo nisso e quiser usar a página para organizar um grupo com 5% das cotas para convocar a assembleia, não tem problema nenhum, desde que não atrapalhe as demais postagens

Inclusive já te ajudo com as contas: o fundo tem 130 mil cotas. Para 5%, são necessárias 6,5 mil cotas. Levando em consideração a cotação atual de R$ 2,5 mil, você precisa de um grupo com pouco mais de R$ 16 milhões investidos no fundo.

Nod, não entendo sua resistência a questionamentos acerca da busca e defesa de uma gestão eficaz, ágil e de custos mais racionais possíveis, independente do tamanho do cotista, sejam eles minoritários, médios ou grandes. As questões aqui colocadas, ao meu ver, estão de forma bastante objetiva, impessoais e técnicas, por isso estou usando este canal, para despertar em todos os interessados a necessidade de se conseguir um grupo de 5% e fazer pauta nossa e levarmos, democraticamente, a votação.

Lembre-se, também, tratar-se de um fundo relativamente concentrado e negociado em MB. Não é pregão. Por isso, acredito que a atuação desses cotistas é fundamental, diferentemente dos fundos de pregão, para os quais sua interpretação seria razoável.

obrigado, mais uma vez, pela oportunidade de me manifestar.