DEBATE: (ASSEMBLEIA DE 18/10/2016) X (REDUÇÃO DA TAXA ADMINISTRAÇÃO)

Para quem não sabe da assembleia:
- Dia: 18 de outubro de 2016
- Horário: 10h
- Endereço: Avenida Paulista, 2300, 11º andar, Cerqueira César, São Paulo/SP

Lembrando que:
- O quórum para decidir essa mudança é de 25% do total de cotas emitidas; = 32,5 mil cotas
- Na última assembleia, o quórum foi inferior a 10%.
- Qualquer cotista - ou grupo de cotistas - com, pelo menos 0,5% do total de cotas pode solicitar que a administradora envie pedido de procuração a todos os cotistas do fundo, o que pode facilitar a questão do quórum (0,5% = 650 cotas).

Link da Convocação: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=5118

Atualmente, o fundo paga 5,1% das receitas = 2,87% ao escriturador (Banco do Brasil) e 2,23% à CEF. Isso deu, no primeiro semestre de 2016, R$ 914 mil (média de R$ 152 mil/mês):

A primeira proposta é manter como está.

Se não aprovada, a segunda proposta é a seguinte:
a - Enquanto o fundo integrar o IFIX, 0,3% ao ano sobre o valor de mercado. Levando em consideração as cotações atuais, isso fica em torno de R$ 87 mil/mês, não incluída à taxa do escriturador
b - Se o fundo sair do IFIX, volta à regra antiga.

Cotistas e Nod, pelas demonstrações acima (Jr e Nod), quando comparamos com outras administradoras(veja exemplos acima), conclui-se que a taxa de administração atualmente cobrada é escorchante(quase R$ 2 milhões/ano). Imagina isso ao longo de 11 ou 12 anos?

A segunda opção apresentada pela CEF(proposta da convocação), bem explicitada pelo Nod, que reduz substancialmente o custo com referida taxa, ainda assim fica muito acima do parâmetro de mercado.

Sugiro que os cotistas entendidos na matéria elaborem uma PROPOSTA ALTERNATIVA, o mais rápido possível, divulguem aqui neste blog seu conteúdo, para debate, e levem à negociação com a CEF, e caso não seja aceita, que inicie a destituição da Administradora. Agora, chegou a vez dos representantes da comissão de cotistas atuarem.

Nod, você tem conhecimento quais são os integrantes atuais da Comissão de Cotistas (Arts 43 e 44, do Regulamento)?

Já que são nossos representantes legais, poderia divulgar os nomes desses participantes e convidá-los ao debate público, neste blog? Para nos passar a posição que será defendida na próxima assembléia?

Os representantes estão aqui
Fundos.NET

Nod, com é especialista no assunto, o que acha da uma proposta à CEF, considerando critérios parecidos BBPO11 (fundo recentemente lançado pelo BB), ajustados à realidade do BBFI11B, ajustando a taxa de remuneração a 0,230% aa X PL, com o cálculo abaixo?

Se puder, por favor, faça uma simulação da equação abaixo, sem nenhuma conotação de proposta, para termos uma idéia

- TA = F X ((0,230% X (PLt1) X ((1 + IGP-M)
-----------------------------------------------
- TA = Taxa de Administração
- sendo: PLt1 (Patrimonio ajustado do mês anterior)

- F = Aluguel T1
----------------------
4.400.000 X (1 + IGPM)

- Aluguel em T1 = R$ 3.100.000 (aproximadamente valores atuais alugueis bbfi11b);

- 4.400.000 (potencial alugueis, considerando o prédio ocioso)

- indíce de 0,230% aa, como simulação(e eventual proposta dos cotistas);

- o fator "F" (tem uma importância muito grande no desempenho da administradora)

- Remuneração do escriturador: incluída na taxa de administração;

- Remuneração do custodiante = 0,006% a.a., com um mínimo de R$ 6.000,00 (mesma situação do fundo BBPO11).

Completando, equação acima:

F = fator de eficiência de gestão, NÃO PODERÁ ser menor que 0,40 e nem maior que 1 (mesma filosofia da equação que norteou o BBPO11.

A proposta alternativa da CEF, com base nos valores de negociação das cotas, nesse momento de ociosidade(vacância) do edificio sede I e Taxa CDI(nos níveis atuais), assim que esses fatores forem atenuados, os custos da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO ficarão extremamente nocivas aos interesses dos cotistas ou em valores muito mais elevados do que se cobra hoje.

Sugiro que a negociação se encaminhe com base no PL ou na RECEITA APURADA.

Senhores Cotistas e Nod, acho que os critérios que norteiam a apuração da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO do Fundo Imobiliário BB II (BBPO11), naturalmente adaptado à realidade do nosso Fundo(BBfi11b), que tem custos muito mais reduzidos de gestão, é por demais interessante, pois resultará numa fórmula de cobrança que premia a eficiência da Administradora, assim como reduz seus ganhos em eventual queda de performance.

Para tanto, sugiro que os fatores considerados pelo cotista acima, para uma eventual proposta, também sejam calculados com os indicadores abaixo:

- Fator principal de remuneração = 0,200% X PL (ao ano);

- Fator "F", reduzido ao piso de 0,2 e, naturalmente, não podendo ser superior a 1(um).

Desculpe, mas você esquece de um ponto fundamental.
A atual legislação dos FIIs fala que a taxa de administração tem que ser calculada com base em:
- Percentual do PL
- Percentual do Valor de Mercado
- Percentual da Receita do fundo
- Percentual do Rendimentos distribuídos.

Essa sua conta não atende à legislação atual.
Daqui a pouco, no nosso chat, às 21h, eu vou falar um pouco mais sobre tx de adm.

O que dispõe o art. 36, da instrução CVM 472, consolidada e atualizada:

Remuneração do Administrador

Art. 36. A remuneração pelos serviços prestados pelo administrador constará expressamente do regulamento do fundo e poderá incluir uma parcela variável calculada em função do desempenho dofundo ou de indicador relevante para o mercado imobiliário, que com o fundo possa ser razoavelmente comparado.

§ 1o A remuneração pelos serviços prestados pelo administrador de fundos não destinados exclusivamente a investidores qualificados cujas cotas sejam admitidas à negociação em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado deve corresponder:

I – a um percentual sobre o valor de mercado do fundo, calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão do fundo no mês anterior ao do pagamento da remuneração, caso referidas cotas tenham integrado ou passado a integrar, nesse período, índice de mercado, conforme definido na regulamentação aplicável aos fundos de investimento em índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pelo fundo; OU

II – a um percentual sobre o valor contábil do patrimônio líquido do fundo, a um percentual sobre o rendimento distribuído pelo fundo, a um percentual sobre a receita total do fundo ou ao percentual mencionado no inciso I acima, nos demais casos, conforme definido em regulamento.

§ 2º A cobrança da parcela variável mencionada no caput (taxa de desempenho ou performance) deve atender aos critérios estabelecidos nas regras gerais sobre fundos de investimento, no que não contrariar as disposições da presente Instrução.

§ 3º O regulamento do fundo poderá prever um valor mínimo, em moeda corrente, para a remuneração do administrador mencionada no § 1º a fim de assegurar que, independentemente da metodologia adotada para o seu cálculo, sejam cobertas as despesas incorridas com os serviços prestados
para o fundo.

§ 4º A assembleia geral de cotistas poderá estabelecer que o método alternativo de cobrança de taxa de administração, de que trata o inciso II do § 1º, seja aplicado mesmo quando o fundo integre ou passe a integrar índice de mercado no mês anterior, nos termos do inciso I do mesmo dispositivo.

Essa fórmula é aplicada pelo maior fundo imobiliário (BBPO11), atualmente negociado no mercado brasileiro, tem características muito próximas do BBFI11B(Há quem diga, que são fundos siameses). Conjuga PL com performance das receitas. Daí nosso benchmarking, para um estudo inicial.

Participo de pequeno grupo de minoritários (em torno de 1.000 cotas), todos nós somos leigos. Por isso a opinião de especialistas, como você, nos ajuda muito, pois estamos preparando uma proposta alternativa para encaminhar a CEF (via Comissão de Cotistas e representantes da própria CEF).

Na verdade, o nosso grupo está estudando várias opções, desde que estejam amparadas nos normativos em vigor (CVM) e que traduzam em uma remuneração justa e equilibrada, entre as partes, buscando consolidar a parceria atual com a CEF, sem qualquer postura de embate. O que não se deve(e não se pode) é continuar cobrando uma taxa escorchante, como a que atualmente nos é imposta.

Caro Nod, por ser especialista no assunto, poderia me esclarecer a diferença entre "ESCRITURAÇÃO DE COTAS" e "CUSTÓDIA", o que representa cada serviço, e por que as Administradores que cobram referidos serviços separados da taxa de administração, tem custos tão disparatados entre elas?

Vamos organizar as coisas:
1 - A taxa de administração do BBPO está definida no regulamento, item 10.1
"A Instituição Administradora receberá, pelos serviços prestados ao Fundo, uma Taxa de Administração (“Taxa de Administração”) de 0,277% (duzentos e setenta e sete milésimos por cento), calculada sobre o Patrimônio Líquido do Fundo [...]"
2 - A conta mais complexa é apenas para os casos de amortização (item 10.1.1).
3 - Não vejo muita semelhança entre o BBPO e o BBFI. Um tem 64 imóveis, sendo a maioria de pequeno porte. O BBFI tem dois imóveis de tamanho bem maior.
4 - Com 1000 cotas, vocês têm 0,8% das cotas totais. Isso já dá um poder a vocês: vocês podem, em qualquer convocação de assembleia, pedir ao administrador enviar a todos os cotistas pedido de procuração para votar por eles. (ICVM 472, art. 23º, §§ 1º a 5º)
5 - Sinceramente, não sei se vale a pena gastar energia em discutir taxa de administração com uma pauta muito mais importante relativa ao fundo: a impossibilidade de vender ou alugar para qualquer outro que nao seja o BB. Ambas as pautas demandam o mesmo quórum (25% das cotas totais após a adequação à ICVM 571). E a possibilidade de alugar para terceiros abre um horizonte bem interessante ao fundo.
6 - A próxima etapa seria você conseguirem contato com outros cotista para ter 3% das cotas totais (3.900 cotas). Assim, vocês podem inserir qualquer pauta na próxima AGO. (ICVM 472, art. 19º, §§ 4º a 6º)
7 - Um caminho interessante é você irem à próxima assembleia para tentar sondar um número maior de cotistas para a "causa" de vocês.
8 - Por informações extra-oficiais e meio antigas, o fundo tem uma meia-dúzia de ricaços com participações significativas no fundo. Se vocês conseguirem um ou dois, já podem conseguir a próxima etapa que mencionei no item 6.
9 - Se vocês quiserem me incluir em algum grupo de e-mail ou whatsapp para discutirmos os detalhes dessa questão, estou à disposição.
10 - Apesar disso, é importante levar em consideração o tempo que se gasta em cuidar do investimento. Cada minuto que você usa para tentar organizar é um minuto a menos que você tem para melhorar sua renda, ou estudar, ou cuidar da família, ou cuidar da saúde, etc... E o principal fator para o seu enriquecimento é a sua capacidade de aportar. [Para quem é assinante, sugiro um chat que fiz chamado "Participar de Assembleia: Sim ou não?"]

Nod, obrigado pelas intervenções lúcidas e bem equilibradas.

Quanto à qualidade de vida, estamos de olho! Não gastamos muito tempo com isso não, preferimos mesmo é deixar a vida nos levar!

Quanto aos fundos BBPO11 X BBFI11B, de fato o primeiro tem uma complexidade muito superior ao segundo, embora sua taxa de administração seja menos da metade comparativa/relativamente ao segundo. É aí que achamos abusiva a taxa, e vamos tentar buscar resolver essa questão.É a oportunidade que a nova instrução CVM oferece a todos cotistas. Gde abraço e muito obrigado!