Rendimentos

RogerAgneli, acredito que diferentemente de outros FIIs, este por investir em outros FIIs, CRIs, LCIs e LHs, já poderia repassar o ganho de capital que tiver do investimento da emissão recente.

Veja a composição da carteira de setembro (tirado do informativo mensal): O capital integralizado está investido conforme segue: 76,3% em 17 Fundos Imobiliários; 20,4% em 11 CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e 3,2% em Renda Fixa.

Mas vamos aguardar pra ver qual vai ser o provento a ser distribuído nos próximos meses.

Abs!

vai cair, mas deve cair menos que MXRF. É tudo uma questão de quanto a nova oferta representa em relação ao antigo PL. Tinha 145MM e salvo engano captou mais ~70MM, ou seja ~48%.

O MXRF triplicou de tamanho e aí não tem jeito.

[]s

Entendi, mas não concordo. Uma vez que este FII é um fundo que investe primordialmente em outros FIIs.

Veja, se eles mantiverem o mesmo share de investimento que fazem hoje nos mesmo FIIs, a rentabilidade por cota é a mesma, não muda (vc somente mudou o montante investido, mas não O investimento). Diferentemente de outros FIIs que precisam buscar imóveis, etc.

Se eu te dou R$ 100,00 ou R$ 1.000,00 e vc investe nas mesmas ações com os mesmo shares, a rentabilidade é a mesma.

Lógico, como qualquer renda variável que varia pra cima ou pra baixo, pode cair, mas não porque o PL aumentou neste caso.

Discordo, pois na época que eles compraram cotas de FII poderia estar barato e agora está caro, então a rentabilidade não é a mesma de forma alguma!

A avaliação de que se está caro ou barato, e aonde investir, é do gestor do fundo. E acho que nesta matéria, ele sabe o que faz, uma vez que o fundo vem mostrando excelente rentabilidade, mesmo com as últimas emissões (veja o histórico).

Afirmar que a rentabilidade vai diminuir só porque o PL aumentou, não é verdade (depende da onde e como ele vai investir, no caso em outros FIIs).

Mas essa é a minha opinião, cada um tem a sua.

rochagu86, eu não sei se vc na verdade não entendeu ou se se expressou mal (o que vc disse, desculpe, não faz muito sentido). A questão é (e eu não tenho um pingo de dúvida sobre isso): o fundo tinha x mil reais investidos, comprou determinados ativos. Digamos que fosse um ativo só e pelo preço de 100. Ativo valorizou, agora vale 120. Esse ganho no período foi distribuido (ou parte dele) para ou cotistas. Aí fazem um nova oferta, com 2x mil reais de dinheiro NOVO e 2x mais cotistas. No primeiro mês, o FII aplica o dinheiro no CDI e vai fazendo os investimentos (só que em 1 mes já tem que distribuir para uma base MUITO maior; aqui está o principal descasamento). Isso tb gera um bela queda pois CDI rende menos e tem imposto. E aquele ativo? Agora está 120. Então demora um tempo para o fundo achar/comprar ativos por 100 (ou qq outro preço) e eles valorizarem novamente para ele redistribuir aos cotistas.

O que determina se haverá impacto é: o tamanho da nova emissão vs antigo tamanho do fundo e a velocidade de retorno do novo investimento.

Caso concreto: eu espero que o impacto em BCFF seja pequeno e rápido. A oferta inicialmente era de 34% com o lote suplementar foi para uns ~48%.

Espero que esteja mais claro agora. Esse ciclo demora um pouco, nada demais. Nos FIIs de CRI demora mais pq negocia, due diligence etc. No FII de FII é uma questão de mercado e de timing mesmo. Só isso.

[]s

Ok, mas o ponto é: rentabilidade por cota é a mesma se o PL do fundo for aplicado à mesma rentabilidade de antes (ou mesmos ativos, mesmo com valorização destes no mercado).

Veja (admitindo-se que cada cotista possui uma única cota):

1) PL inicial: R$ 100 com 10 cotistas => valor da cota = R$ 10,00

o FII aplica em um aitvo que rende, digamos, 1% a.m. que é distribuído aos cotistas => provento de R$ 100 x 1% = R$ 1 para 10 cotistas => R$ 0,1 para cada cotista => rentabilidade por cota = R$ 0,1 / R$ 10,00 = 1%

2)PL antes da nova emissão: R$ 120 com 10 cotistas => valor da cota = R$ 12,00

o FII aplica no mesmo ativo que rende 1% a.m. que é distribuído aos cotistas => provento de R$ 120 x 1% = R$ 1,2 para 10 cotistas => R$ 0,12 para cada cotista => rentabilidade por cota = R$ 0,12 / R$ 12,00 = 1%
Oferta: R$ 100 a cota para 20 cotistas novos (todos cotistas antigos vendem seus direitos para novos cotistas= ngm exerce seu direito)

3) PL depois da oferta (+R$ 200 de PL): R$ 320 com 30 cotistas => valor da cota = R$ 10,67

o FII aplica no mesmo ativo que rende 1% a.m. que é distribuído aos cotistas => provento de R$ 320 x 1% = R$ 3,2 para 30 cotistas => R$ 0,1067 para cada cotista => rentabilidade por cota = R$ 0,1067 / R$ 10,67 = 1%

Ou seja, aumentou o PL em duas vezes, aumentou o número de cotistas em duas vezes, e a rentabilidade continuou a mesma. Pq? Pq o ativo continuou rendendo 1% (não considerei em nenhum momento o valor de mercado do ativo comprado, apenas a sua rentabilidade de 1% a.m.). Em termos financeiros que diminuiu, mas não a rentabilidade.

O que vc disse: "O que determina se haverá impacto é: o tamanho da nova emissão vs antigo tamanho do fundo e a velocidade de retorno do novo investimento.", só é correto a parte da velocidade de retorno do novo investimento (no exemplo, aplicar a mesma taxa de 1% o dinheiro novo).

Caro Rochagu86, creio que o erro fundamental está no seguinte: o seu ponto não vai acontecer (não em um curto espaço de tempo e sem uma máquina do tempo hehe)! Por que?

O rendimento de um FII é igual para todos. A rentabilidade varia de acordo com o preço de compra de cada um. Se o FII paga, digamos, R$ 1 por cota, se vc comprar em março por 100 a sua rentabilidade é 1%. Se eu comprar em julho por 130 (e for o mesmo rendimento) a minha rentabilidade é 0,76%.

Então, o FII (Fundo de Fundos) não vai conseguir reproduzir hoje a rentabilidade anterior da carteira (por que houve um movimento de queda geral dos juros, o que causou a valorização das cotas dos FIIs). Hoje a cota do próprio BCFF (para usar de exemplo) está 130. O gestor do fundo Safra, sei lá, não vai conseguir manter a rentabilidade de antes deste ativo, de quando ele comprou a R$100.

O que vc está dizendo é que é super simples comprar as cotas a 100 e distribuir 1%. Não é. na hipótese, todos os FIIs valorizaram e estão pagando 0,76%.

Além disso, o verdadeiro ganho que os Fundos de Fundos distribuem (como o BCFF) não são os rendimentos dos fundos comprados mas sim o ganho de capital obtido com a diferença entre o preço de compra e o preço de venda (eles fazem trades por nós, isentos de impostos). Sugiro que vc leia os relatórios do BCFF.

[]s

Eu estou falando em yield / valor da cota atual, e vc de yield / valor da compra. Lógico que cada um tem o seu custo de compra. Mas o yield / valor da cota atual não muda pra ngm (se o FII vale hoje 10 reais e paga 1 real, o yield é de 10% pra todo mundo). Foi isso que citei no exemplo.

Falar que a rentabilidade vai cair, com base na sua lógica do yield / valor da compra (e não yield por valor da cota atual) é relativo, pois por exemplo, o meu preço médio de compra caiu com essa subscrição, e se cair menos o yield, minha rentabilidade seria melhor que antes.

Se o fundo comprar os mesmos ativos, a rentabilidade em termos de % será a mesma! Se eu comprar uma cota e vc duas, a R$ 100, e ela vai pra R$ 120, vc e eu obtivemos a mesma rentabilidade (não em termos financeiros, mas de taxa).

Blz, ontem estava a R$ 100, hoje está a R$ 130. E amanhã, vc sabe quanto vai estar? Se vc acredita que estará menor, pega e vende.

“O que vc está dizendo é que é super simples comprar as cotas a 100 e distribuir 1%. Não é.”: falei que se ele comprar o mesmo ativo (por exemplo um ativo pré que rende 1% a.m.), vai render 1% a.m.. Não falei em nenhum momento de comprar a 100, ou a 200, porque isso na vdde tanto faz: vai render 1% a.m. porque é pré! Falei da rentabilidade de 1% a.m. que o que interessa! Favor ler de novo.

“Todos os FFI valorizaram e estão pagando 0,76%”: da onde vc tirou essa informação? Vc não acabou de dizer que a rentabilidade varia de acordo com o preço de cada um? Não entendo.

O que estou tentando explicar é: se eles comprarem os mesmos ativos (no preço atual), a rentabilidade (%) vai ser a mesma independentemente do PL do fundo (com menos ou mais PL, pq o ativo comprado vai render a mesma coisa). O tamanho do PL não influencia na rentabilidade de um fundo se a carteira não mudar. Somente isso.

Se eles fazem trade com FIIs, se eles encarteiram, ou se ficam short, não me interessa muito, porque eu comprei o fundo (a gestão dele). Acredito no gestor, e se ele continuar com o mesmo desempenho, continuarei bullish nele.

Desculpa, mas eu não sei mais como te explicar que a rentabilidade de um fundo não cai necessariamente porque se aumenta o seu PL.

Abs!

Rochagu86, não estamos nos entendendo mas pelo menos estamos fazendo isso com educação, o que é sempre válido ,)

1. Veja, nós não estamos discutindo um fundo DI que compra TD nem fundos em geral. Estamos discutindo FII. Mais especificamente, a razão pela qual o rendimento dos FIIs caem após uma oferta follow on, e ainda mais especificamente falando da perspectiva do rendimento do BCFF.

2. Os FIIs de papel e de tijolo em geral não conseguem manter a rentabilidade pós oferta (por um curto prazo, um a três meses em geral ). Pq? Pq não conseguem investir o novo dinheiro captado rápido o suficiente em ativos e mesmo quando o fazem, sempre há um hiato. E durante o hiato, ou o dinheiro fica aplicado em RF ou o FII paga pelo ativo mas não consegue receber o retorno pois o primeiro aluguel ou rendimento requer um mês, um ciclo min.

3. Acima, eu estava usando exemplos hipoteticos e como se o FII discutido (o ativo a ser comprado) fosse o unico ativo na terra para facilitar a sua comprensão da mecanica de preços/rentabilidade de FIIs e pq não há como o FII, mesmo que compre os mesmos ativos, mantenha a mesma rentabilidade.

4. Usando exemplos concretos, o XPGA que estava distribuindo rendimentos de 1,05; 1,19; 1,10, passou a distribuir 0,84 e 0,86. Pq? Porque o gestor do fundo esta comprando novos CRIs e enquanto isso não acontece o dinheiro captado esta em um fundo de RF que rende menos E tem imposto. Os CRIs do fundo, rendem em média IPCA + 10. Os CRIs no mercado recente estavam oferecendo taxas sensivelmente mais baixas, como IPCA + 5%, p.ex.

5. MXRF estava pagando 1,5 por uns meses. Fez oferta, pagou 0,53. Pq? Mesma dinamica, só que em relação a FIIs. O MXRF deve estar entrando nestes IPOs e daqui a pouco deve voltar a pagar mais (não o mesmo, mas mais do que 0,53). O próprio BCFF, veja o que aconteceu após a oferta de mar/2011 (ultima oferta encerrada). Caiu de 1,2 para 0,8. Na época, o fundo dobrou. A oferta deste ano foi menos representativa e ergo o impacto inicial tende a ser menor.

6. O FII TRXL, ftijolo, fez oferta e tinha já alinhado opção de compra de novos imóveis. Fez a oferta, adquiriu os imóveis mas o fundo teve um ou dois meses de rendimento abaixo (acho que abr/2012). Pq? Pq precisa fazer o registro da compra do imóvel, burocracia, etc., a passagem do tempo minimo, o aluguel só é devido depois de um mês e é distribuído depois. Neste hiato, só o que está rendendo são os ativos antigos e a base de distribuição(numero de cotistas) aumentou.

Rochagu, 4, 5 e 6 acima são fatos. Não estou inventando. Se vc pegar os relatorios dos fundos citados, poderá confirmar o que disse acima. Em alguns deles, o gestor do fundo explica essa dinamica.

A minha colocação acima que gerou esse longo dialogo, contextualizada pelo que lhe expliquei neste post é "(considerando que, como sempre, o FII não conseguirá investir rápido o suficiente) o tamanho do tombo do rendimento acabará sendo definido pela representatividade do volume de dinheiro novo no fundo, em torno de ~48%, que fatalmente terá rentabilidade pior no CP."

[]s

Desculpa não ter te respondido antes. Ontem estava na correria no trabalho, e ainda por cima dentro da Starbucks (Al. Santos) me furtam a minha mochila com o note.

Concordo com quase tudo que você disse, a única coisa que não concordo muito é: não sabemos se este hiato de captação e aplicação afetaria tanto os rendimentos (para este FII, para outros FII concordo em tudo), pois no caso deste FII, ele investe primordialmente em outros FII, e ele PODERIA (não que ele vá fazer isso) comprar estes FII em curtíssimo prazo, tudo em bolsa (caso sejam negociados), mantendo a mesma carteira (e rendimento em termos de %), e quase que anulando este hiato.

O que me incomoda são as “padronizações” nos comentários, isto é, não podemos generalizar e falar que só porque o fundo teve aumento no seu PL que o rendimento vai cair. A característica deste FII é investir em outros FIIs (que se forem negociados em bolsa, podem ser adquiridos em curtíssimo prazo), e não em imóveis onde o hiato é beeem maior.

Mas entendi o teu ótimo comentário e o ponto do hiato, e faz bastante sentido. Só fico incomodado com as generalizações às vezes, pois cada FII tem suas características e políticas de investimento.

Obrigado mais uma vez, estas discussões, como você bem disse, são sempre válidas pois sempre aprendemos algo mais (mesmo que não cheguemos ao mesmo ponto de vista. Aliás, se houvesse o mesmo entendimento de todos sobre o mercado, teríamos o chamado mercado eficiente, daí não haveria graça e ficaria difícil ganhar dinheiro, rsrs)!

Bom final-de-semana!

Abs!

Rochagu, meu comentario estava sem contexto, nisso vc tem razão. Eu tinha escrito isso (com contexto, no MXRF) e por isso escrevi rápido, querendo explicar que a provavel consequencia (delta do rendimento) pode ser estimado pelo aumento do PL aplicado em RF e etc. Abs e sinto pelo seu note. Pelo menos vc ta bem e é isso que importa.

É isso aí! Resumiu bem na frase do delta! Excelente!

Obrigado mais uma vez pela troca de idéias, foi longa, mas foi extremamente válida e produtiva!

Obrigado, e valeu pela força!

Abs! Bom final-de-semana!

Valeu pessoal!

Discussão de alto nível rochagu86 e exLTCM!!! Aprendemos muito com ela. Obrigado!

ex,
este último provento de BCFF de 1,28 já conta com a diluição da nova emissão?
se contar, já é um excelente DY!

infelizmente, não bank. Foi só para 11b. Note que o comunicado nem fala nos outros códigos (13b, 14b, 16b). Mês que vem deve juntar todos e pagar (e geralmente tb explica o pro rata por tipo).

[]s

exLTCM e rochagu86, parabéns pelo alto nível dos comentários.

ex,
qual sua estimativa do próximo rendimento de BCFF11B, já integrado?
a subscrição foi de 1/3 do PL, que deve estar majoritariamente alocado em DI. Pequena parte já deve pode ter sido já colocada nessas novas ofertas (CEO, TRX, AGCX, SDI)

eu chutaria uma queda em torno de 15% do rendimento

Bank, continha dificil de acertar.

De qual rendimento? Assumindo que a média do rendimento dos ultimos 10 meses foi 1,16; que o PL aumentou 48%, de 145 para 215 (a oferta foi 50 + 20); Então, em tese:

145 * 1,16 + 70 * 0,458 (CDI liq) / 215 = 0,93

Problemas e limitadores: Não sabemos se há lucros acumulados mas como é fim de semestre provavelmente há. O 1,16 é composto de ~0,75 de rendimentos de papel + ~0,41 de ganho de capital. Tudo isso é média. Se tiverem distribuido muito ganho nos ultimos meses o '0,41' será menor e como a a proporção da porção antiga v. nova é 2/1, isso tem um peso maior. E outubro foi dificil fazer ganho de capital. Também não sabemos se o dinheiro da oferta ficou aplicado um mês inteiro e a 100% CDI. POde ter ficado um prazo menor com rendimento menor ou maior.

Dito isso, ACHO que o rendimento pode ficar entre 0,80-0,95. Se o rendimento 'normal' de Dez fosse ser muito bom (acima de 1,26, sem a oferta) poderia até distribuir R$1 por cota. E embora não signifique nada, historicamente a média desse fundo era em torno de 0,85.

Ou seja, dá para ver que isso é um tremendo de um bico. Tem muitas variáveis e falta informação. Ninguém deve levar essa conta a sério.

[]s

Isso aí! Muitas variáveis. Acho melhor esperarmos pra ver se iremos comprar presentes de Natal no shopping JK Iguatemi ou na 25 de março, hehehe