Tributação

O que também diz o prospecto:

"Riscos de alteração da legislação aplicável ao Fundo e/ou aos Cotistas. A legislação
aplicável ao Fundo, aos Cotistas e aos investimentos efetuados pelo Fundo, incluindo, sem limitação, leis tributárias, leis cambiais e leis que regulamentem investimentos estrangeiros em cotas de fundos de investimento no Brasil, está sujeita a alterações. Ainda, poderão ocorrer interferências de autoridades governamentais e órgãos reguladores nos mercados, bem como moratórias e alterações das políticas monetária e cambial. Tais eventos poderão impactar de maneira adversa o valor das Cotas, bem como as condições para distribuição de rendimentos. Ademais, a aplicação de leis existentes e a interpretação de novas leis poderão impactar os resultados do Fundo.

Risco de alterações tributárias e mudanças na legislação tributária. Não se pode afastar o
risco de as regras tributárias aplicáveis a fundos de investimento imobiliário descritas neste Prospecto serem modificadas no contexto de uma eventual reforma tributária. O risco
tributário engloba o risco de perdas decorrente da criação de novos tributos, interpretação
diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando o Fundo ou os Cotistas a novos recolhimentos não previstos
inicialmente.

Riscos jurídicos. Toda a arquitetura do modelo financeiro, econômico e jurídico do Fundo
considera um conjunto de rigores e obrigações de parte a parte estipuladas através de
contratos públicos ou privados tendo por diretrizes a legislação em vigor. Entretanto, em razão da pouca maturidade e da falta de tradição e jurisprudência no mercado de capitais brasileiro no que tange a esse tipo de operação financeira, em situações atípicas ou de conflito poderá haver perdas por parte dos Investidores"

Enquanto o ganho dos administradores de FII for baseado em porcentagem do patrimonio não vejo muita razão em o administrador se esforçar para obter ganhos para os cotistas.

Seria muito diferente se o ganho do administrador fosse baseado no ganho do cotista.

Alguem poderá dizer, ah mas a assembleia pode destituir o administrador. Mas os minoritários nunca terão voz suficiente nessas assembleias.

Há muito chão ainda para termos um bom produto para pequenos investidores. Realmente nao dá para por muito dinheiro em FII pelo menos com essas regras atuais.

Concordo.
E digo que
A cotação deste fundo é de -40% em relação ao meu preço de compra. É o pior desempenho de todos os FIIs que comprei. Enquanto o IFIX recuperou +10% em 6 meses o BCFF não recuperou nada e agora caiu -10% por causa desse erro no IR. Parace que a carteira do BCFF tem os pi....

Acredito que a cota venha cair ainda mais se consideramos que nos próximos meses o yield será em torno de R$0,56.. Não duvido nada que ela chegue R$ 60,00 ou menos.. to fora..

Pessoal, os rendimentos diminuíram porque o fundo parou de vender cotas e o ganho de capital desapareceu ou diminuiu muito.
Totalmente justificável pela queda no preço das cotas (vai vender no prejuízo?)
Façam comparação dos níveis atuais com a receita de dez/12, onde o ganho de capital foi responsável por 44,31% da receita do fundo.
Em maio/14 teve, inclusive, prejuízo com venda de um FII.
Quanto ao novo regime de tributação, os atuais níveis de rendimentos devem sofrer efeito não recorrente entre agosto e dezembro/14, da ordem de -R$0,17 por cota.
Os rendimentos devem retornar aos níveis atuais em janeiro/15, considerando que praticamente não há mais ganho de capital na alienação de cotas no cenário de hoje.
Havendo recuperação do preço dos ativos integrantes do fundo no longo prazo, poderá haver novas receitas com ganhos de capital na venda de ativos.
Não sou analista profissional e nem recomendo ou deixo de recomendar o ativo.
Possuo cotas e apenas contribuo para que cada um possa tecer suas próprias conclusões.

Os relatórios estão sendo publicados na página do BTG Pactual.

BTG Pactual

@Poupatudo, sua defesa do BCFF me faz lembrar do HTMX. Durante muito tempo as pessoas pagavam um valor pela cota esquecendo que metade dos proventos pagos mensalmente era resultado da venda de imóveis, até que um dia a ficha caiu. Eu posso concluir que o preço do BCFF estava errado, porque 44% dos proventos era da venda de ativos e que agora essa fonte secou.

Me baseando ainda nos seus argumentos, eu posso concluir que as pessoas acreditavam que os gestores sempre conseguiriam lucros significativos e por isso precificaram o fundo num valor irreal. Agora que essa gestão já não rende resultados, as taxas consome o lucro proveniente dos proventos dos fundos que compõem a carteira.

Ora, se os gestores não possuem habilidade para sempre gerarem ganhos de capital, isso só reforça a bronca de quem reclama do modelo adotado. Faça chuva ou faça sol, os gestores sempre ganharam uma bela quantia. Se em 2015 o governo resolver elevar as taxas de juros, significa que o fundo ficará um, dois anos sem gerar ganho de capital, mas os gestores continuarão ganhando como se estivessem fazendo algo. Legal, eu sento na cadeira, ponho os pés sobre a mesa, assobio uma música e ganho meus 20%.

Paulo, sabemos de fato qual retorno era obtido com as operacoes de ganho de capital? Se o fundo conseguir alocar o patrimonio obtendo um retorno de 10% ao ano quanto isso geraria de renda para os cotistas? Ja pagando taxa de gestao e administracao? Não sei se podemos comparar htmx e bcff aples to aples.

@Tornado, uma correção do que escrevi, a taxa de gestão é 1,5% sobre o PL e 20% sobre o que exceder IGPM+3% + ,15% de taxa de adm sobre o PL. Se o fundo render 10% ao ano, considerando que o valor de mercado (cota) = Valor Patrimonial, eu aplico R$ 1.000 e no final deveria receber R$ 100 de proventos. Só que R$ 15 virou taxa de gestão e R$ 1,5 taxa de adm. Se o IGPM foi de 6%, a taxa de performance será sobre o que ultrapassar 9%, ou seja, 1%, o que dá 0,2% de taxa de performance = R$ R$ 2.

No final teremos R$ 100 - R$15 - R$1,5 - R$2 = R$ 83,50. O que dá 8,35%. Se vc simplesmente comprasse os fundos da carteira ganharia 10%.

Para saber o percentual de ganho com ganhos de capital basta ver os informes mensais. Em agosto de 2012 35% do rendimento era proveniente de FIIs, 17% de CRI, 2% de renda fixa e 42% de ganhos de capital. Em maio foi de -,03%.

Eu citei o HTMX porque as preços erram na precificação e acredito que erraram na precificação do BCFF. O melhor proxy para precificar um fundo ainda é o DY potencial. Em setembro de 2012 o fundo pagou R$ 1,48, mas só R$,83 era de fato rendimento. Então, ele deveria valer algo como R$ 110 + um prêmio pelos ganhos de capital (uns R$ 18,00 pelo histórico de desempenho), o que daria R$ 128. Mas a cota era negociada a R$ 144 e o VP estava em R$ 107. Bem, minhas mensagens podem desaparecer.

Paulo, não defendo o fundo e nem o condeno... Cada um deve fazer como vc fez e chegar às suas próprias conclusões sobre o investimento.

No preço de hoje, estimei o payout do fundo em torno de 11% passada a correção decorrente do pagamento do IR. Nessa tacha já estão incluídas as despesas. Para conseguir esse rendimento o fundo escolhe os melhores ativos e tem CRIs que rendem bem (com risco de crédito). Minha avaliação é que é uma questão de remuneração. Esses fundos de FIIs deveriam ter um rendimento melhor que os demais para justificar o risco que carregam e a alta taxa de adm. Em outra indústria por exemplo, os fundos multimercado cobram performance e taxas de administração mais altas mas em contrapartida oferecem rendimentos acima do CDI. Com a remuneração que o fundo está projetando hoje, talvez valha a pena.

O risco maior é a receita estender o entendimento para os ganhos auferidos com os rendimentos dos fundos que integram o BCFF11.

Bem, o preço agora está bom para entrar. Então é esperar mais um pouco chegar no fundo, subir uns 5% e comprar.

Com esse Yield baixo para os próximos meses não vejo vantagem em entrar agora.

Por mais que no futuro eles voltem a pagar 0,70 temos 5 meses de divida (mais baixo que a última cotação, 0,49).

Me corrijam se eu estiver errado mas dividir 2,45 (divida) por 6 meses daria uma media de 0,408 por mês. Se na ultima cota pagaram 0,49 então para os próximos meses a dívida "comerá" uma parcela ainda maior dos rendimentos mensais, fazendo com que o valor do papel caia ainda mais.

Neste caso não vejo como um efeito manada mas uma forma de proteger o capital, já que o risco/retorno deste FII se mostrou extremamente desvantajoso.