Aqui vai a minha opinião sobre a Péssima Venda dos Edifícios Hicham I e Hicham II:
achei PÉSSIMA a venda que os gestores de BRCR11 fizeram dos dois edifícios, e explico o motivo:
Eles venderam dois edifícios por R$ 74,5M, edifícios estes que geravam 10,9% de cap rate anuais, ou seja, 0,91% por mês de retorno frente ao valor vendido. Em outubro do ano passado o fundo fez uma aquisição de 40% do Edifício Brazilian Financial Center ("BFC") pagando R$ 250M para conseguir com isto um retorno em cap rate anual de 9,12% ou seja, um retorno mensal através das locações de 0,76%.
É aí que eu pergunto: Porque um fundo acha um bom negócio adquirir um imóvel que lhe dá 0,76% de retorno em locações por mês e acha ruim manter em sua carteira um imóvel que lhe rende 0,91% ao mês também em contratos de locação ?
Por este motivo para mim, a venda feita pelo BRCR11 foi PÉSSIMA, pois eles compraram um imóvel de cap rate mensal 0,76% e dez meses depois abrem mão de outro imóvel que nos dava um retorno MUITO maior que era de 0,91%
Sem falar que em época de recessão, os gestores do Fundo por uma atitude proativa conseguiram com isso elevar ainda mais a taxa de vacância do fundo, pois venderam dois prédios 100% ocupados, o que certamente aumentará nos próximos meses a taxa percentual de vacância do fundo. Além disso irá DIMINUIR a Receita Contratada mensal do Fundo, ou seja, abriram mão de quase R$ 677 mil reais por mês de receita contratada, que nos dava como dito antes belíssimos quase UM por cento (mais fielmente falando 0,91%) de retorno sobre o capital investido nos dois imóveis.
Sinceramente me decepcionei muito com o fundo, até hoje concordei com tudo, mas isto para mim, foi queimar o nosso dinheiro no lixo e minguar os nossos retornos mensais, literalmente não consigo entender como ter 0,76% mensal de retorno sobre o capital investido em um imóvel pode ser bom, e depois de 10 meses, obter 0,91% de retorno mensal sobre o capital investido em outro imóvel pode ser descartável, não entendo.
Para mim o único vitorioso neste negócio foi o comprador, que conseguiu adquirir 2 Edifícios com retornos mensais de 0,91% e ainda por cima com 100% de ocupação, veja só que aquisição maravilhosa fez o comprador...
A única coisa que poderá salvar a imagem do fundo para mim, é se eles anunciarem nos próximos dias um investimento imobiliário que renda no MÍNIMO 0,92% de cap rate ao mês, para aí sim, justificar uma troca de 0,91% por algo melhor, que seria de pelo menos 0,92%.
Um grande abraço aos amigos cotistas,
Thiago
