Análise sobre as despesas com Taxa de Administração e Taxa de Gestão

Análise sobre as despesas com Taxa de Administração e Taxa de Gestão

@tedrix
em 04/12/2014 15:39
Boa tarde a todos.

Gosto desse fundo (imóveis, diversificação etc)

Porém, estava analisando o último relatório trimestral (3T14) e observei uma receita de aluguel de R$64.677.000,00

Enquanto que as despesas com Taxa de Administração foram R$2.641.000,00 e Taxa de Gestão R$8.591.000,00.

O valor das 2 taxas foi de R$11.232.000,00

Se for dividir isso pela receita de aluguel, então representa 17,37%.

Podemos afirmar também que a cada 5,75 meses 1 aluguel inteiro é pago só de taxas (adm e gestão).

É possível comparar essas taxas com outros FIIs, mas só a título de curiosidade, se fosse comparar com imóveis físicos lembro que as administradoras costumam cobrar em torno de 1 aluguel por ano.

Se os meus cálculos estiverem corretos, é como se o BRCR11 estivesse cobrando 1 aluguel a cada 6 meses para cuidar dos imóveis.

Eu entendo a qualidade do fundo e a competência dos gestores e administradores que precisam ser bem remunerados, porém, vcs não acham que esses valores estão um pouco elevados?

Também compreendo que durante este relatório o imóvel estava com uma vacância física de 14,7% (Eldorado e Flamengo), mas isso não deve ser levado em consideração para atenuar o tópico que eu levantei, pois as vacâncias sempre vão ocorrer e temos que realizar a nossa análise com base em um cenário realista (que é o que aconteceu) e não em um cenário super otimizado pensando em uma locação de 100%.
@mrcal
em 04/12/2014 16:06
Sempre achei que as taxas deveriam ser proporcionais ao FFO e não ao PL. Para os gestores tanto faz uma desocupação alta, pois continuam recebendo as taxas normalmente. A não ser que eu esteja enganado quanto a isso, não faz sentido a remuneração não ser vinculada ao desempenho do gestor e a melhor forma de medir isso é através da taxa de ocupação e do valor dos aluguéis.
#1 de 15
@tedrix
em 04/12/2014 16:36
Para embasar ainda mais o meu comentário fiz uma rápida pesquisa com outros FIIs que também são grandes e possuem diversos imóveis:

KNRI11
Receitas 14796742,65
Taxas 1782324,67
CUSTO = 12,05%

HGRE11
Receitas 9571634
Taxas 1206266
CUSTO = 12,60%

HGBS11
Receitas 10324445
Taxas 1191699
CUSTO = 11,54%

HGLG11
Receitas 2893982
Taxas 225740
CUSTO = 7,80%

FFCI11
Receitas 17660
Taxas 1673
CUSTO = 9,47%

Obs: Os 4 primeiros eu peguei os últimos relatórios mensais e o último eu tive que pegar o último relatório anual.
#2 de 15
@Willramos7
em 04/12/2014 17:11
A desculpa do BTG pra essa taxa alta é que a taxa de gestão é atrelada ao valor de mercado.
De qlqr forma, não custa enviar um email pro fundo exigindo uma taxa em linha com os pares. Sempre que entro em contato com o RI toco nesse ponto.
#3 de 15
@AndreLFSBacci
em 04/12/2014 18:22
@tedrix

Esses estudos são legais e tal, mas bolsa é um dos ambientes mais democráticos que existe. Não gostou do fundo, vende, e pega o que preferir.

Se acredita que o custo *combinado na criação do fundo* é elevado, não precisa de validação externa...

@mrcal

Reclame com a CVM. A nova ICVM praticamente manda que seja conta em cima do PL.

Fora que o BRCR, em particular o custo de administração é pelo PL, mas o custo de gestão (o maior) é pelo valor de mercado.

@Willramos7

A regra está escrita no prospecto do fundo. Desde o início da vida pública do fundo. Não é desculpa.

E custa, sim, exigir uma taxa em linha com os pares. O dia que convocarem a assembleia para decidir isso é o dia que eu pulo fora do BRCR. Vou deixar todo mundo ir lá, feliz, votar a favor de dar para a gestora 120 meses de taxa de gestão, a vista. O famoso o barato que sai caro.
#4 de 15
@tedrix
em 04/12/2014 18:55
Prezado @Andre.PC

Agradeço o seu o comentário e dos demais colegas.

Então, na sua opinião, vc não considera o custo elevado ou simplesmente não liga para isso?

Novamente não quis dizer que bons gestores e administradores não devam ser bem remunerados. Apenas fiz uma constatação se os valores cobrados pelo BTG não estariam um pouco fora da razoabilidade e do mercado.

Mesmo com taxas mais baixas (vide outros FIIs), vejo que o fator preponderante é o desempenho do fundo. Se o fundo vai bem, naturalmente os gestores e administradores são compensados por isso proporcionalmente.

E com relação a um outro comentário visto em posts anteriores, é natural que fundos maiores demandem um número maior de funcionários e despesas. Porém, consequentemente o patrimônio também seria maior. Logo, mesmo em taxas com percentuais menores, a base de cálculo aumentaria e tudo acompanharia proporcionalmente.

Obrigado.

um abraço
#5 de 15
@AndreLFSBacci
em 04/12/2014 19:33
Então @tedrix , eu não considero o custo absolutamente, só em termos de custo benefício. BRCR por exemplo faz alavancagem contínua, que é uma coisa que os outros fundos que comparou não fazem. Fora que custo benefício é um tanto pessoal (principalmente no caso de alavancagem), e portanto que não adianta muito ficar perguntando os pontos de corte a aleatórios na internet.

Eu ligo para custo, claro. Se olha o resultado líquido da operação, e isso inclui os custos. A propósito, custo de FII geralmente tem regra proporcional ao PL (no geral), que é uma variável que pouco muda, independente do desempenho de fundos de tijolo (ocupado/desocupado/inadimplência). De onde se tira que admin *não* é compensado proporcionalmente ao desempenho do fundo. Note que os custos no geral tem um número mágico, um percentual fixo fundo a fundo, percentual esse que não é proporcional ao número de imóveis do fundo. Há fundos com custos maiores e há fundos com custos menores.

Bom, as contas que fez estão certas, os custos dos FIIs maiores são por aí mesmo. Ordenando por essa métrica haverá sempre alguém nos extremos. Só consigo imaginar o caso dos FIIs com 100% de vacância a superar o percentual do BRCR. Claro, depois que a RMG acabar.
#6 de 15
@JotaG
em 08/12/2014 17:42
Achei meio desproporcional comparar as taxas que o fundo cobra com taxas que gestora de imóveis físicos cobram. Entendo que esse fundo cobra por gerir recursos, e para isso tem autonomia para decidir aonde investir, como investir, em que termos celebrar contratos de locação, enfim, esta remuneração se refere a muito mais do que simplesmente gerir imóveis físicos.

Sobre as taxas se aplicarem sobre o valor da cotas e não ao PL acho razoável essa situação uma vez que o fundo, tendo uma boa gestão e bons resultados,refletirá em maior valor intrínseco ao fundo e consequentemente valorização das cotas no longo prazo. Portanto ao fundo caberá o objetivo de sempre maximizar o valor das cotas através de sua gestão.
#7 de 15
@alfl
em 08/12/2014 18:31
Qual a diferença de tx gestão e tx administração?
#8 de 15
@AndreLFSBacci
em 09/12/2014 01:58
@alfl , taxa de administração é praticamente backoffice. O custo de cuidar legalmente de um fundo.

Taxa de gestão é um custo extra, pago a outro executor, para fazer um serviço diferente que só empurrar o fundo com a barriga. No caso específico do BRCR, é o gestor que indica/decide comprar, vender ou reformar os imóveis.
#9 de 15
@DragonBreaTh73
em 09/12/2014 02:32
Em um cenário que os fundos estejam com baixa vacância não acredito ser problema essas taxas altas, porém com vacâncias altas com certeza essas taxas farão muita diferença.

A idéia então para diminuir este risco seria diversificar com fundos mono-mono, mono-multi e de outros setores, como os educacionais, shoppings e etc...
#10 de 15
@Pelicano77
em 10/12/2014 11:18
Num cenário apocalíptico de o FII ficar com uma vacância extrema, existe o risco do fundo começar a se corroer por conta de uma despesas elevada com taxas (adm e gestão) ?
#11 de 15
@AndreLFSBacci
em 10/12/2014 11:32
Esse risco existe em qualquer nível de despesa, @Pelicano77

Não há caixa de FII que resista a despesas de um FII normal, por mais baixas que sejam, numa situação de vacância 100%.
#12 de 15
@dias.correa11
em 10/12/2014 12:41
Nessa situação mais caótica que o @Pelicano77 comentou acredito que os administradores/gestores poderiam entrar em um consenso p/ desafogar um pouco o fundo.

Penso que seria melhor eles se conformarem em reduzir um pouco do que correr o risco de o fundo acabar e perder a vaca leiteira.
#13 de 15
@AndreLFSBacci
em 10/12/2014 14:29
Pode-se tentar fazer isso com administrador, mas não se consegue fazer isso com prefeitura, com contador, com auditor, com pessoal de reavaliação de imóveis, com seguradora, com os contratados do condomínio, com empresa de água, de luz, de gás...

Administração/gestão costuma ser o maior custo de um FII ocupado, mas condomínio/impostos podem fácil ser o maior custo de um FII desocupado. E com esses não tem negociação.
#14 de 15
@AlexFabian
em 15/01/2015 11:09
Legal o Fórum. Acompanho já há um tempo e me cadastrei hoje para ter mais acesso.
Concordo com o Guilherme que não faz sentido comparar com uma administradora de imóvel normal'. As despesas são bem diferentes, e no caso de imóvel 'normal', tem se o IR, o que nao temos no fundo.
#15 de 15

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