COMUNICADO AO MERCADO - AQUISIÇÃO DE 40 % DO BFC

viniciusd · 2013-10-18T19:03:00-03:00

O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (“BC Fund”), anuncia que o FII Prime Portfolio (“FII Prime”), do qual o BC Fund detém 100% das cotas, celebrou nesta data compromisso para a aquisição da fração ideal de 40% do edifício de escritórios Brazilian Financial Center ("BFC"), pelo valor de R$250,0 milhões.

@AndreLFSBacci
em 18/10/2013 21:07

E eu pensando que ia fechar o barraco cedo hoje. Bora reabrir as planilhas...

#1 de 17

@rodrigoo
em 18/10/2013 21:46

Estes 150 milhoes de "obrigacoes ligadas ao empreendimento" esta dentro dos 250 milhoes?

#2 de 17

@AndreLFSBacci
em 18/10/2013 21:55

Não, não está. É uma dívida velha, referente aos 60% que já tem do imóvel. Será pago a vista, junto com os R$ 5 milhões de sinal.

"Sendo assim, a conclusão desta operação representará um desembolso à vista de R$ 155 milhões." Isso fora as parcelas.

É... nem dá para calcular a TIR da meleca. A operação não fica financeiramente negativa em nenhum mês :P

#3 de 17

@Hollaender
em 18/10/2013 22:53

O valor patrimonial está correto?
R$ 59, 86?

#4 de 17

@AndreLFSBacci
em 19/10/2013 01:20

Não, não está. R$ 170,9762 na CVM, Set/2013.

#5 de 17

@mauro06
em 19/10/2013 20:17

Fiquei na duvida André, essa compra é boa ou ruim? Se o fundo vai pagar esse valor a vista, é pq tinha no caixa. Se for assim, acho que é bom pq vai aumentar o faturamento com alugueis alem de aumentar o patrimonio do fundo, e isso tudo sem lançar mais cotas pra captalizar. Meu raciocinio ta correto?

#6 de 17

@AndreLFSBacci
em 20/10/2013 11:40

Eu julgo ser uma compra boa, sim.

O fundo tem muito caixa sim, então consegue pagar a dívida antiga mais o a vista tranquilamente. Faz dívida nova no processo, o que não é uma coisa unanimidade de preferência.

E sim, vai aumentar o rendimento mensal do fundo (todo mês), ao mesmo tempo que o PL do fundo aumenta junto (via diminuição da dívida nova).

Sem reajustes, é uma compra de um ativo de R$ 250 milhões num cap rate legal, pagando por ele só 106 milhões. O retorno da operação como um todo não é lá essas maravilhas (o longo tempo dilui o retorno), mas do ponto de vista de resultados, a operação já nasce positiva, e só vai aumentando.

#7 de 17

@arturbr4
em 20/10/2013 14:08

Pessoal eu tenho algumas dúvidas com relação a essa compra:

O BRCR11 possui caixa separado desse fundo FII Prime?

Os administradores do fundo FII Prime são diferentes do BRCR11?

O Dinheiro do pagamento a vista saíra do caixa do BRCR11?

De qual caixa saíra o dinheiro das parcelas?

Eu dei uma procurada mas não achei essa informações, desde já agradeço.

#8 de 17

@AndreLFSBacci
em 20/10/2013 20:08

Caixa separado, mesmos administradores, o dinheiro a vista sairia do BRCR (não tem no Prime), e as parcelas daria para sair de Prime (receita mensal).

Agora, nada disso faz a menor diferença, mesmo a questão dos administradores. Como cotista único do FII Prime, o BRCR manda e desmanda, amortiza ou integraliza o capital do FII Prime quando bem entende.

#9 de 17

@arturbr4
em 21/10/2013 10:09

Muito Obrigado pela reposta Andre.
Agora eu me faço a seguinte pergunta porque não transformar em um só? Questões tributárias?

#10 de 17

@AndreLFSBacci
em 21/10/2013 12:12

Questões tributárias não há. Negócios imobiliários dentro dos FIIs não geram IR, apesar de gerar ITBI.

Acredito que são questões contratuais mesmo. Muito dos contratos de dívida (CCIs, CRIs) aparece o nome do devedor em risco (o FII no caso), fora os registros cartorários. Deve ser um pé no saco mudar tudo isso, simultaneamente.

A ver se tem algum imóvel dentro do Prime Portfolio que está totalmente desembaraçado, sem estar enrolado com dívida ou dado de garantia extra em dívida.

#11 de 17

@arturbr4
em 21/10/2013 18:24

Entendi. Muito Obrigado Andre pelo esclarecimento. Sempre que venho aqui aprendo mais um pouco.

#12 de 17

@senesino
em 21/10/2013 21:39

#13 de 17

@senesino
em 21/10/2013 21:41

#14 de 17

@leonardosg
em 22/10/2013 15:18

André, veja se minhas contas estão corretas ou estou escrevendo besteira:
No relatório do 2tri de 2013, eles tinham 754mi de endividamento bruto (sem contar o dinheiro em caixa). Agora esse endividamento aumentou para 999mi (754mi+245mi da aquisição). A alavancagem era de 18%. Agora com a aquisição e já considerando o aumento do PL, a alavancagem está em 23%, confere? Se essse valor que calculei de 23% estiver correto, e considerando que no webcast eles comentaram que querem alavancar até 30-40%, ainda sobra muito espaço para novas aquisições, correto?

#15 de 17

@AndreLFSBacci
em 22/10/2013 16:14

@leonardosg , concordo com a conclusão, mas discordo um pouco dos números.

O endividamento total vai aumentar só uns R$ 95, já que R$ 150 mi serão amortizados da dívida antiga. Usando os números ai, o endividamento estimado pós operação vai para uns 20,2%, que deixa ainda muito espaço para alavancar.

Perde-se a noção do tamanho dos números um pouco, quando se lida com fundo grande, não?

#16 de 17

@leonardosg
em 22/10/2013 16:32

Esqueci "só" de 95mi rsrs. Desculpe. Agora tá correto. Valeu. Abs

#17 de 17