DRE - FFO

Nem todas as parcelas consideradas para o cálculo do FFO necessariamente aparecem na DRE do relatório mensal, daí a dificuldade de recalcular a parir dali.

Nas planilhas detalhadas tem as parcelas e a fórmula. De uma olhada: Planilha de Fundamentos | BC Fund

Valeu André!

Outra dúvida me surgiu analisando a planilha no mês de junho, se você pudesse me ajudar seria ótimo. Bem, na DRE existe uma parte chamada "Despesa com Juro e Atualizações Monterárias de Captação e Aquisição de Imóvel"; essas despesas são somente dos juros e atualizações monetárias dos contrato (dívidas) ou já possuem o valor do principal amortizado também. Achei estranho pois não encontrei em lugar nenhum da DRE a quantidade do principal amortizado. Supondo que o principal já está contido nesse valor, peguei o total dessas despesas e dividi pelo montante total da dívida, encontrando o valor de 0.8%, maior que os 0.3% que deveriam ser pagos em Junho.

Obrigado pela ajuda!

Bora lá... O "Despesa" são somente juros e atualizações monetárias novas, do mês. Não incluem o principal.

O saldo principal *a pagar* você vê em "Dívida - Debt" ou em "BalançoConsolidado-BalanceSheet". Aí está o principal atualizado menos os pagamentos já realizados.

O principal *já amortizado* não tem em lugar nenhum. Dívida paga não parece em contabilidade, geralmente...

Uma coisa que eu não estou sabendo responder é se o valor de "Despesa" é referente à atualização total ou só da parcela paga no mês. Isso não é lá tão importante se você acompanha o saldo da dívida (que é sempre pelo total), mas afeta a conta do FFO mensal.

Ok André! Valeu!
O que eu não estou entendendo é por que o principal da dívida não está entrando na DRE. De onde está vindo o dinheiro pra pagar o principal? Não fica meio estranho simplesmente na aba "Debt" ele mostrar o pagamento do principal? (Parece que está surgindo dinheiro do nada)
Se for dessa forma que você falou, é o dinheiro do lucro da DRE que é utilizado pra pagar a dívida no final do mês? Sei lá, to achando esse lançamento meio estranho, não seria muito mais fácil o pagamento dessa dívida entrar na DRE?

Enfim, o meu propósito dessa indagação é descobrir quanto o fundo consegue gerar por mês de lucro, após o pagamento das dívidas (o que sobra líquido mesmo por mês), entre outras coisas.

Abraço, e obrigado!

Acho que entendi a dúvida. Você está procurando onde a amortização do principal entra na DRE. E a resposta é que "não entra em lugar nenhum"... Calma que tem lógica.

Na DRE entram as coisas que alteram patrimônio. Receitas (aluguel) e despesas (juros). Aí que aluguel aumenta o PL (dinheiro que entrou) ou juros diminuem PL (passivo que aumentou). Mas amortização do principal é "neutro". Pega dinheiro e mata dívida. Ativo e passivo decrescem, sem passar pela DRE.

Para dar um exemplo parecido, ANCR. Note que nessa demonstração de resultado as amortizações ocorrem *depois* do cálculo do resultado líquido. "Depois da DRE", e portanto fora dela.
https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=4980801A-AB84-4005-9887-5858F491A5B0

Essa informação que quer até dá para obter de forma indireta, misturando lucro líquido com variação patrimonial, mas nem sempre dá a resposta correta. Melhor mesmo obter a informação pontual. Porém, tem de olhar fora da DRE para achá-la.

Tem essa informação nas demonstrações anuais, mas felizmente o BRCR solta também demonstrações "intermediárias", trimestrais, onde aparece o lançamento de amortização na demonstração de fluxo de caixa. Dê uma olhada: http://www.bcfund.com.br/bcfund/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=E49317C5-BD38-453A-8CBF-BEEE383564DB

E fico surpreso que alguém (mais) se preocupe com o "FFO desalavancado". Acho que é primeira pessoa que eu tenho a chance de falar sobre isso...

Blz André!
Faz todo o sentido mesmo! Quando uma empresa, por exemplo, paga uma dívida, é crédito em ativo e débito em passivo, não tem nada a ver com a DRE, nem altera o PL. Viagem minha! Obrigado pela ajuda.

O que me preocupa é exatamente esse esse FFO desalavancado (eu quero saber quanto o fundo consegue gerar por mês depois de todas as despesas recorrentes e depois de amortizar o principal da dívida). Quero comparar esse resultado com o que é distribuído ao mês aos coristas.

Estou no meio de uma viagem à turismo e quando eu retornar à Brasilia vou dar uma estudada nisso e volto a postar aqui!

Abraço!

Complementando, se dermos uma olhada no "lucro operacional por cota" e o quanto está sendo distribuído por cota, parece-me que o segundo talvez não esteja em um patamar saudável.
Como disse antes, vou dar uma organizada em alguma dessas informações quando voltar de viagem e posto aqui para o pessoal.

PS: O que eu quero encontrar é algo parecido com a última linha dessa DRE do ANCR que você postou, que por sinal está muito bem resolvida!

Abraço

A ver se lucro operacional por conta não está incluindo coisas apenas contábeis, como valorização de imóveis. Que nos tempos últimos é uma parcela negativa, mas que em tempos outros impactava de maneira exageradamente alta o resultado. E tanto no caso positivo como negativo, teria de expurgar coisas não contábeis.

Ok que "variação patrimonial" ser "operacional" não é lá muito lógico numa discussão de fluxo de caixa, mas acontece de fundos diferentes incluírem ou excluírem isso, sem padronização...

E sim, balancetes com DRE mensal, no estilo aí do ANCR, ajudam muito a acompanhar fundos mais complicados. O BRCR tinha balancetes assim, quando ainda não tinha site separado. Com o site a informação melhorou muito, mas ficou fragmentada. Perdeu essa visão contábil resumida. Tem de enfrentar as demonstrações mais formais. E infelizmente tem de fazer um trabalho bem sacal de transformar a demonstração formal nesse resumo mensal estilo ANCR.
Daí te digo que a informação especializada infelizmente exige sofisticação... O que mais me ajudou nessa questão de olhar DRE, demonstração anual, separar e depois juntar competência com caixa... tudo isso eu só consigo lidar depois de ter feito duas cadeiras de contabilidade em faculdade. Contabilidade básica e escrituração contábil comercial.

Ok que é meio pesado estudar isso "só" para acompanhar FII, mas serve maravilhosamente bem para ações também (na verdade, *é* feito para ações). Recomendo ao menos pegar um livro de CB ou escrituração comercial, para se acostumar com a terminologia e conceituação. Que cada demonstração contábil tem uma forma e uma racionalização diferente. Até mesmo "filosofia" diferentes, podendo incluir ou excluir parcelas sem muita restrição.

Ou em palavras mais diretas, tentar conciliar uma demonstração em outra nunca dá certo. O importante é saber o conceito das demonstrações, para saber onde procurar a informação que queres.
E bom turismo.

Na volta você pega para ver isso, com calma. Mesmo. É um aprendizado de acostumar com o monstrengo que é o BRCR. Sugiro pegar demonstrações anuais. Facilita muito ter de conceituar menos itens, fora que dados anualizados são bem menos erráticos que dados mensais.

Valeu André!
Eu também peguei CB de optativa na facultado (de Engenharia Civil, hahaha). Como não quero exercer a profissão de engenheiro, acabei de terminar uma pós aqui em Harvard em Contabilidade e Macroeconomia, daí estou dando uma passeada por aqui antes de voltar ao Brasil!

Quando chegar vou dar uma estudada mais afunda nisso do BRCR e posto aqui o que eu achar de interessante!

Abraço!

PS: O negócio é que esses cursos acadêmicos focam muito mais nos detalhes técnicos (como definições de conceitos; toda aquela parte básica de balancetes; demonstrações contábeis; ajustes; imposto; etc) do que na parte prática. E em nenhum dos cursos eles falaram em FIIs ou REITs, apenas em empresas. Daí fico meio perdido quando peguei pra olhar a fundo o BRCR. Me parece que falta um pouco em regulamentação de FIIs no Brasil, cada fundo faz as demonstrações de uma forma, eles não seguem um padrão.

Mas é isso aí! Vamos nos virar com o que temos!

Abraço

Ah, quanto a regulamentação, um pouco mais ajudaria, mas não resolveria...

Que as demonstrações contábeis são cada vez mais melhor definidas, mais detalhadamente conceituadas. Mas isso não se reverte em exatidão.

Porque as demonstração são resultado indireto desse monte de detalhe técnico que comentou. E mesmo a própria execução do detalhe técnico é muito sujeita a interpretação. E daí não tem como qualquer demonstração resumida, posterior, representar as coisas dos níveis anteriores com precisão.

Meio como na história de existir milhares de modelos de aviões diferentes. As leis físicas que os governam são estritamente as mesmas. Mas as contingências de engenharia, tecnologia e estilo tem consequências bem óbvias.

Em outras palavras, que a padronização em um nível não gera padronização em outro.

E que já que é mais difícil padronizar de "trás para frente", se padroniza na base, para que os resultados posteriores sejam ao menos reflexo de coisas mais ou menos exatas.

"Os aviões voarem porque são aerodinâmicos"