Duvida panorama geral do fundo

- Para o 3T14
Patrimonio Líquido R$ 3,2 Bilhões (R$ 165,51/cota)
Receita de Locação R$ 64,4 Milhões
Lucro Líquido R$ 40,8 Milhões (R$ 2,12/cota)
FFO ajustado R$ 56,6 Milhões (R$ 2,94/cota), -7,3% contra 3T13.
Rendimentos distrubuidos R$ 58,3 Milhões (R$ 3,03/cota)

Ou seja, distribuiu R$ 1,7 milhões a mais.
O Fundo tem um caixa gigantesco (R$ 700 Milhões). Isso equivale a 0,24%....

Esse caixa está investido também..rendendo de 11% aa (R$ 7 Milhões ao mês aprox..)

Sem desespero...

- Vacância financeira em 14,7% devido principalmente ao Eldorado
Perceba que locaram metade do Eldorado já.
Ainda tem 8,5 andares vagos do Eldorado

- Caixa de R$ 700 Milhões (11% aa rentabilidade)

- Alavancagem até R$ 1,8 Bilhões. Como um fundo de renda ativa isso é bom, já que pode aproveitar momentos para investir e comprar ativos.

- Os contratos que vencem em 2015 são bem pulverizados...Perceba que os contratos principais vencem depois de 2016 e são concentrados em SP.

- Perceba que a maioria das despesas, que afetaram os resultados, vieram com comissões e condominio. Foi devido a venda do Hicham I e II (4,5% da ABL). Ou seja, não é algo recorrente.

- O Endividamente líquido do fundo é negativo de 214 milhões..

- O índice P/VP está com -29%..um dos baixos ao longo do tempo. Isso abre mais oportunidades.
Minha conclusão:

O mercado imobiliário para imóveis AA e AAA como um todo está sofrendo. A vacância é algo ciclico e do mercado, não apenas do BRCR11.

O ativo que mais afeta essa vacância é o Eldorado, que é um edifício bem localizado e top de linha que já está sendo locado para outros clientes.

Acho que deve é comprar mais.

Hoje a cotação está R 112,80. Com um VP de R$ 161,51, isso dá ~30% abaixo...Historicamente é alto.

Bela resposta brunogonçalvez!

Sobre FFO ajustado abaixo da distribuição, isso não significa que está afetando o caixa (pelo menos não por agora). O FFO ajustado inclui despesas financeiras *não caixa*. Não é a demonstração de fluxo de caixa no sentido brasileiro.

Outra é que não existe obrigação de distribuir mesmo sem recurso. Faz-se o plano de distribuir fixo por período, sem que isso se torne obrigação a ser levada a ferro e fogo.
Em outra toada... Eu infelizmente não assisti a teleconferência. Falaram alguma coisa do impacto da nova regra dos 95% e a administração das distribuições?

Só não entendi uma coisa: se o endividamento líquido é de 214 milhões, então você não pode considerar que o fundo ganha 11% a.a. de 700 milhões com o rendimento do caixa.

André.PC

Sim, houve impacto.
Está explicitado no slide 6,em Outras Despesas Operacionais da Apresentação.
Eles explicam que houve recolhimento para pagar essa questão das regras dos 95%.
Ficou no valor R$ 9,574 milhões.

Comparando essa linha de despesas com o 3T13 (que foi de R$ 259 Mil), foi um aumento de 37X.

Então no 3T13 houve lançamentos não-recorrentes.
A venda do Hicham I e II e essa despesa para cobrir a regra dos 95%.

Eles deixaram claro que não concordam e o fundo está recorrendo da decisão da justiça.

Quanto a dívida do BRCR1.

Eles possuem uma dívida bruta de R$ 515 milhões, dos edifícios Eldorado e Brazilian Financial Center.

Mas possuem um Caixa de R$ 729 milhões (sendo R$ 641 milhões em disponibilidades e aplicações financeiras e R$ 88 milhões em cotas de outros fiis)

Dessa forma, a dívida líquida NEGATIVA de R$ 214 milhões.

Ou seja, eles pagam tudo com o que tem em Caixa e sobra...
A dívida deles é muito boa.
Os juros rendem menos do que o negócios em si.

A dívida e TR+9,32% (BFC) e TR+10,17% (Eldorado)

A vacância e os juros atuais são os principais motivos de queda dos FIIs pelo mercado.
A principal preocupação do BRCR11 são:
1) Locar os andares vagos do Eldorado. Eles disseram que o problema não é demanda, pois tem. O problema é a concorrência e a negociação. Estão negociando
com clientes o melhor valor.
2) Renovar com a Petrobras o contrato de locação em 2015.

@mrcal

O endividamento líquido é de -214 milhões... Na verdade ele está credor líquido.

O fundo ganha (quase) os 11% em cima do dinheiro porque é um ativo que gera mais ou menos isso. Se o fundo não tivesse esse ativo, não teria essa receita.

O resultado líquido de cash + dívidas, esse sim é outra história.

@arturbr4

Corrigindo o que eu falei acima, está sim impactando por agora.

Juntando as despesas extras ocorreu dois impactos, nos dois meses de despesa extra. Nova regra dos 95% e vendas dos imóveis.

@brunogoncalves

Legal. E sim, vão brigar ou recorrer. É o trabalho deles. Mas só pegando um juiz que discorde muito da lógica da COSIT para reverter isso daí. De minha parte eu achei a resposta da consulta bem fundamentada.

Pessoal Muito Obrigado pelas respostas. Foram muito esclarecedoras. Acabei não participando mais ativamente da discussão porque fiquei sem acesso.

Pois é, André, o que interessa é o resultado líquido de cash + dívidas. Não pode contar só o resultado do cash e esquecer que também há juros nas dívidas.

Mas, de qualquer forma, o fundo tem mais caixa do que dívidas (eu tinha entendido errado mesmo) e o saldo de juros parece ser positivo.

Bom... Resultado líquido eu acho que tem de considerar tudo... Receitas normais, despesas normais, dívida, cash. Porque na comparação com outros fundos que não tenham caixa e/ou dívida, vai ser comparação contra tudo.

Hoje, com os juros em alta está algo equilibrado. Mas quando os juros estavam baixos esse cash rendia bem menos que a dívida. E a lógica (então e agora) é que dinheiro em caixa serve tanto para comprar como alavancar. É um pouco coincidência que o caixa supere a dívida, em saldo ou rendimento...