Impressões e dúvidas

Impressões e dúvidas

@Valak
em 18/09/2014 20:04
Bom, sou novato nessa área de FIIs e após ler o livro e participar do ótimo Curso Introdutório ministrado pelo professor @André.PC, decidi começar a estudar os FIIs mais líquidos e a minha primeira opção foi justamente o BRCR11 por ter um patrimônio muito alto e uma carteira interna bem diversificada de bons ativos. As minhas impressões até agora a respeito desse FII foram:

- Administração competente;
- Boa relação entre "Ativo" e "Patrimônio", de acordo com os dados exibidos no quadro;
- Alta liquidez;
- Consistência nos seus rendimentos, levando em conta o seu histórico;

Mas quando tento entender as estratégias da Gestão ativa do fundo, fico perdido e por isso ainda não sinto segurança em colocá-lo na minha carteira. Acredito que seja uma boa opção de investimento a longo prazo (5 anos pelo menos) para quem faz Buy and Hold, como forma de remunerar o capital e turbinar os aportes mensais para acumulo de patrimônio.

Pelo que percebi, o fundo se alavanca de vez em quando para adquirir mais ativos visando gerar mais receita e rendimento para seus cotistas, além da valorização anual do patrimônio sem efeito caixa. Gostaria de saber dos amigos cotistas se eu falei alguma bobagem acima e qual é a estratégia do fundo para manter um bom desempenho?
Pude notar que a gestão do fundo é realmente beeeem ativa.

Abraços.
@mauro06
em 19/09/2014 12:05
" Acredito que seja uma boa opção de investimento a longo prazo (5 anos pelo menos) para quem faz Buy and Hold"... Buy and Hold não tem prazo...so vende se ficar ruim, esse seu conceito ta errado, se for comprar com prazo vai pro TD. Fundo de gestão ativa é fundo de gestão ativa, vc nunca pode "prever" o que vão comprar ou vender, com a nova regra dos 95% vai ficar mais difícil pro fundo fazer loucuras...mas tentar prever qual a estratégia cada um vai adotar é muito difícil. Vai pro lado da diversificação que o risco é menor. Sim, BRCR trabalha alavancado, sempre foi assim e acredito vai continuar sendo.
Espero ter ajudado.
#1 de 10
@AndreLFSBacci
em 19/09/2014 12:28
Bom, o @mauro06 já comentou que renda variável (e FII incluso) não tem prazo. A primeira coisa a ver é isso. Se tens prazo, tem de ser renda fixa com prazo condizente ou renda fixa "só sobe".

Quando ao BRCR, é a estratégia genérica de negociação. Tenta-se comprar barato para tentar vender mais caro depois. Não que a carteira seja 100% de giro, mas que a priori pode acontecer de negociar qualquer ativo.

Pelas teleconferências trimestrais os gestores dão a noção que pretendem se *manter* alavancados. As alavancagens são só de vez em quando, mas o saldo de dívida pelo jeito é permanente.

Grosso modo é por ai mesmo. Para entender a estratégia do fundo, você pode dar uma olhada na operação do CNES (antes dele virar FII) e as compras dos imóveis da Oi. Operações de giro tipo CNES são meio raras. A dívida velha do BRCR se parece mais com as operações bem alavancadas à compra da Oi.

Assistiu as teleconferências últimas dele?
#2 de 10
@Valak
em 20/09/2014 13:55
@mauro06

Acho que me expressei mal quando pus um prazo. Na verdade, os 05 anos que me referi, eu chutei como um período mínimo para poder ter dados para analisar algum FII. Fui no site do fundo e verifiquei as estratégias deles e fiquei com impressões ainda melhores, visto que essa alavancagem se demonstra bem sustentável para o fundo e beneficia bastante os seus cotistas.

@André.PC

Eu tentei ouvir os últimos resultados em MP3, mas o áudio estava horrível.
#3 de 10
@AndreLFSBacci
em 20/09/2014 16:19
@carloseam

O fundo é mais antigo que o tempo de bolsa... Se quiser puxar mais de longe a história dele, tem as demonstrações anuais e relatórios da administração desde o começo do fundo em 2007: http://cvmweb.cvm.gov.br/SWB/Sistemas/SCW/CPublica/InfoSemFII/CPublicaInfoSemFII.aspx?PK_PARTIC=73317&COMPTC=&TpConsulta=10&TpPartic=67

E sim, o áudio infelizmente não está dos melhores. O grosso da apresentação é quase só "leitura" dos PDF que acompanham os resultados trimestrais. Mas tem as perguntas de final, que acabam sendo interessantes (apesar de um tanto repetitivas).

Mas de uma olhada nas demonstrações anuais, acima. Darão uma boa perspectiva de como a alavancagem funcionou ao longo desses quase 7 anos.
#4 de 10
@Valak
em 20/09/2014 19:22
Obrigado @André.PC

Vou dar uma mapeada nisso :)
#5 de 10
@Valak
em 20/09/2014 21:47
Amigos, segue aqui mais uma dúvida. Analisando os resultados trimestrais e lendo as atas das assembleias gerais que ocorrem no início do ano eu percebi que o valor dos rendimentos a serem distribuídos aos cotistas, mantem-se constantes durante o ano como fruto das decisões dos membros das assembleias. Se por acaso o FII fechar os resultados anuais com receitas negativas ou prejuízos, haverá comprometimento quanto aos rendimentos do ano posterior?

Outra dúvida: A cota reage aos rendimentos. Além disso, ela reage no curto prazo a outras variáveis assim como nas ações?

Desculpem abusar da boa vontade.

Abraços.
#6 de 10
@AndreLFSBacci
em 20/09/2014 22:11
Quanto a primeira, sim, claro.

Isso é particularmente verdade depois da nova regra dos 95% (OFÍCIO-CIRCULAR/CVM/SIN/SNC/Nº 01/2014), mas o BRCR em particular tem margem para manobrar. Isso foi discutido logo abaixo (Venda do Hicham I e II).

Quanto a segunda, a cota reage aos juros da economia (comparação direta de proventos com SELIC/DI/juros futuros). Por exemplo: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Oportunidade BRCR11!?!?

E reage a notícias, que nem ações. Anúncios de saída ou entrada de inquilinos costumam mexer bastante com as cotas.
#7 de 10
@Valak
em 20/09/2014 22:36
@André.PC

Quanto à essa reação a noticias, posso dizer que se trata de efeito manada?

E essas variáveis que afetam a cota do fundo, no curto prazo, tem alguma influência determinante no longo prazo a exemplo do lucratividade das empresas em relação à cotação das ações?
Pois nesse caso, a cotação segue os lucros no longo prazo.
#8 de 10
@AndreLFSBacci
em 21/09/2014 20:42
@carloseam

Duas coisas separadas. Que todo o mercado reage à SELIC, pelo menos o mundo pós 2010. Então é mais que "manada", parece algo que se instalou no universo dos FIIs desde então.

Alteração de rendimento por vacância, por outro lado, tem mais cara de manada. Como o pessoal modela cota pelo rendimento mais recente, daí que variações de ocupação causam idas e voltas mais de curto prazo no preço das cotas. Uma vez restabelecida a ocupação, volta o rendimento maior, e a cota vai atrás, obediente.

No longo prazo tem poucos efeitos essas coisas de curto prazo. Que em situação normal os fundos geralmente estão ocupados, e o preço dos alugueis segue o preço da utilidade real dos imóveis.

No entanto tem duas situações de médio prazo que podem ser desestruturantes: o fundo ficar sem dinheiro ou o fundo ser desmontado a revelia. Tem discussões a respeito disso, respectivamente, na página do CEOC e na página do RDES. De uma olhada depois e, se for o caso, continue as respectivas discussões nessas páginas.

Que o assunto aqui já está se distanciando de ser específico do BRCR.
#9 de 10
@Valak
em 22/09/2014 11:08
Obrigado por responder @André.PC
#10 de 10

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