INFORMATIVO MENSAL - AGOSTO/15

INFORMATIVO MENSAL - AGOSTO/15

@Tuzin
em 02/09/2015 07:52
"São Paulo, 01 de Setembro de 2015 - O FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND ("BC Fund"), (BM&FBOVESPA: BRCR11), maior fundo de investimento imobiliário listado em bolsa do Brasil, divulga nesta data o informativo mensal de Agosto de 2015.
Últimas Notícias
Em agosto, foi celebrado novo contrato de locação correspondente a meio andar do Eldorado (ABL de 1.002 m²) com uma empresa do ramo de seguros. No mesmo mês, foi assinado com a Alphaville um aditivo para a ampliação da área de locação em mais um andar do Eldorado (ABL de 1.898 m²).

Foi concluída a renovação do contrato da GM no imóvel Burity pelo prazo de 10 anos. Como parte da negociação, aproximadamente 2.500 m² serão devolvidos em setembro de 2015, o que corresponde a 24% da ABL do edifício. A área que ficará vaga já está em processo de comercialização.

Em 27 de agosto, foi realizada a primeira reunião do comitê de acompanhamento de cotistas, conforme deliberado na Assembleia do BC Fund em julho. Esta reunião contou com a presença dos membros do comitê e dos gestores do BC Fund e teve como pauta a apresentação de cada um dos membros, o esclarecimento sobre as responsabilidades dos membros, a assinatura do Termo de Confidencialidade e de Responsabilidade, uma apresentação sobre os Mercados de São Paulo e do Rio de Janeiro e uma discussão detalhada sobre o portfólio, entre outros assuntos.

A rentabilidade total para o cotista no último mês considerando rendimentos distribuídos e o valor da cota foi de -1,1%, enquanto o Ibovespa registrou variação de -8,3%. A liquidez média diária na bolsa (BRCR11) foi de R$2,2 milhões no período e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$106,85 por cota.
Desempenho Financeiro e Operacional - Julho/2015
A receita contratada de locação(2), em julho/15, foi de R$ 22,4 milhões, um aumento de 7,4% em relação ao mês anterior. A receita contratada foi positivamente impactada pela assinatura do contrato de locação com a AGU no Brazilian Financial Center e os novos inquilinos (Hersheys e Click) no Eldorado. A vacância financeira do portfolio, em julho de 2015, reduziu para 9,9% em termos de receita de locação potencial e para 7,8% sobre o total de ABL em m².

A vacância ao final de julho de 2015 correspondia a cinco andares e meio do Eldorado, dois e meio do CENESP, seis do Flamengo Park Tower, dois do Montreal e um conjunto do Transatlântico.

Nos três meses seguintes, 0,4% da carteira de contratos será reajustada pela inflação, enquanto 0,5% expirará e poderá passar por processo de renovação.

O lucro líquido por cota e o FFO ajustado(4), em julho/15, foram de R$0,73 e R$0,85/cota, respectivamente, sendo que o valor distribuído para os cotistas foi de R$ 1,01/cota. Vale ressaltar que a receita de locação de contratos recentes relevantes, ainda não impacta o resultado contábil mensal por ainda estarem em período de carência."
@Romariz
em 03/09/2015 07:04
Preferiria que o fundo ajustasse os rendimentos para não queimar caixa.
#2 de 20
@Volanski
em 04/09/2015 11:16
O fato de estar consumindo caixa chega a ser um problema sério para quem quer investir nesse fundo, ou é só ter consciência que talvez os rendimentos diminuam daqui um tempo??
#3 de 20
@MauroLara
em 04/09/2015 11:30
Ainda com carência até dezembro nos últimos contratos firmados no BFC com AGU.
#4 de 20
@OC-06
em 25/09/2015 21:29
Vocês não acham que tão metendo a mão na cumbuca? Tá difícil de olhar pra esses números. A eficiência tá muito baixa desse FII. Margem de 50% do FCO/Entradas do FCO? Sinceramente nunca tinha reparado nisso e começou a chamar a atenção.
Q q q vcs acham?

Abs,
#5 de 20
@Paulo92
em 27/09/2015 11:59
OC-06,
Fiz uns cálculos baseado no DRE do último relatório mensal e se eu não estiver equivocado, a relação FCO/Entradas do FCO foi de 30%. Mas se considerar essa relação para os últimos 12 meses, esse percentual sobe para 79%.

O que me chama a atenção realmente é que a distribuição aos cotistas está 39% acima do Lucro Líquido... Não tenho estudos suficientes sobre esse fundo para entender se isso é bom ou ruim para o cotista...
#6 de 20
@hiqueNY
em 15/10/2015 08:13
des da tentativa do administrador de vender um ativo seu para o fundo , onde o fundo ficava com parte dos ativos e toda a dívida e eles ficavam com os ativos bons , fiquei bem desconfiado dessa administração ! os ativos do fundo são bons ,mas não acho bem administrado , e esse retorno é insustentável (pelo menos com essa situação de vacância, e receita dele ) .

todo mundo sabe , se não diminuir a vacância ou aumentar a receita uma hora esse rendimento vai cair !
#7 de 20
@Salama
em 19/10/2015 12:34
Gostaria da ajuda de vocês:

A queima de caixa se enxerga olhando o FFO ajustado, é isso? Para não queimar caixa no mês ela deveria parar 0,85/cota?
#8 de 20
@Nod
em 19/10/2015 15:18
@julio27,

FFO não é uma medida contábil.
Tem um vídeo de um chat recente com o título "FIIs Queimando Caixa" e tratamos exatamente disso. Vê se ele ajuda.
#9 de 20
@wilson_20
em 19/10/2015 15:27
Isso, ela não poderia distribuir mais que o FFO teoricamente.
#10 de 20
@Nod
em 19/10/2015 16:16
@wilson_20, o chat mostra exatamente o contrário. A regra dos 95% é em referência ao resultado do fundo em fluxo de caixa.
O FFO não tem nada a ver com isso. É calculado de outra forma e com outro objetivo.
Então ele pode distribuir mais que o FFO, menos que o FFO, igual ao FFO... São medidas diferentes.
#11 de 20
@wilson_20
em 20/10/2015 08:23
Vou dar uma olhada @Nod.RJ, muito obrigado.
#12 de 20
@wilson_20
em 20/10/2015 08:25
Pelo que entendo ele seria uma espécie de "EBITDA" que exclui certas despesas pelo regime de competência, mas que não significa "Caixa" imediato. Seria isso?
#13 de 20
@Nod
em 20/10/2015 10:47
É difícil comparar se seria ou não um EBITDA ou algo assim, pois entram coisas diferentes.
Basta pensar assim: o Resultado é apenas caixa. Se um fundo aplica R$ 1 milhão em vários fundos e a cotação deles caiu ou subiu, não muda em nada o resultado, mas muda o FFO. Só vai mexer no resultado na hora que vender.
#14 de 20
@Salama
em 20/10/2015 12:14
Assistir ao vídeo @Nod.RJ, muito bom por sinal, Parabéns!

Ficou algumas dúvidas:

- Não sei se me passei, mas não ficou muito claro para mim se a BRCR está queimando caixa ou não.

- Outra questão é que você comentou que os Fiis são obrigados a distribuir entre 95% e 100% dos resultados, isso semestralmente e que não faz sentido analisar mensalmente. Se ele não pode distribuir mais que 100% dos resultados como ele poderia estar queimando caixa?

- a imagem reflete os dados da tabela Bastter. O BRCR é o único FII que tenho em carteira que os rendimentos não seguem O FCO.
#15 de 20
@Nod
em 20/10/2015 22:03
@julio27.

No chat, estudamos os fundos que estão sendo "acusados" de queimar caixa. E, não conseguimos confirmar nada..

O rendimento é oriundo do Resultado. E isso não tem nada a ver com o FFO nem com o FFO ajustado. São medidadas diferentes.

Quanto à tabela aqui do site, estou achando que tem algun(s) valor(es) com erro. Preciso dar uma revisada em todos os anos. Dou um retorno nos próximos dias.
#16 de 20
@stever
em 22/10/2015 04:38
Nod, eu fiquei de lhe dar uma resposta sobre isso pois vários dos exemplos citados no chat vieram de mim, mas não fiz ainda pois estou enrolando esse mês para ler os relatórios, tá faltando tempo. Queria analisar esses dados melhor para poder debater com mais informação.

O que eu quis dizer nos vários exemplos sobre queimar caixa, era que alguns FIIs estariam distribuindo mais que as receitas (imobiliária e de RF), mas pode ser caso de estarem distribuindo lucro imobiliário.

Realmente isso não é queimar caixa (se tá abaixo dos 100%), você está certo, mas acho que é importante levar em conta a distribuição x receitas, excluindo os lucros imobiliários, já que eles seriam uma espécie de "receita não recorrente".

Concorda? Até o fim de semana eu vou ler todos os relatórios e pegar aqueles casos pra analisar aqui, sempre leio lá pelo dia 15, to super atrasado. :/
#17 de 20
@Nod
em 22/10/2015 07:30
@stever,

Sendo recorrente ou não-recorrente, todo resultado tem que passar pela Regra dos 95%. Ou seja, ele tem que ser quase todo distribuído.

Se o administrador não chamar assembleia - ou se ela não aprovar - vai ter que distribuir.

Podemos gostar da regra, podemos não gostar, mas é assim.

"Dura lex, sed lex"
#18 de 20
@stever
em 22/10/2015 18:40
Sim, Nod... eu sei que lucro, seja dos aluguéis ou de alienações, passa pela regra dos 95%... mas o que quis dizer é que pra ver a renda real do FII, deveríamos retirar os lucros imobiliários da conta, não?

Quando disse que um FII estaria queimando caixa era por isso, por estar pagando mais que a renda real... mas muitos fazem isso usando o lucro imobiliário e não queimando caixa, então você abordou corretamente no vídeo.
#19 de 20
@Nod
em 22/10/2015 23:35
stever,

Entendo seu comentário, só talvez podemos "arrumar" a nomenclatura.

Numa análise conservadora, podemos nos ater apenas às rendas "recorrentes": alugueis e rendimentos de FIIs/CRIs.

Lucros de vendas seriam talvez não-recorrentes. Portando, deve-se ter cuidado com fundos com altos valores de lucros imobiliários.

Gosto dessa ideia de que algum fundo distribua apenas o o lucro recorrente e que reinvista o não recorrente. Mas, por enquanto, não vejo nenhum fundo se movendo nessa direção.
#20 de 20

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