Oferta de compra

Querem aproveitar o momento de baixa do mercado para comprarem bons ativos. Bom não venderem.

Parece que o BTG aprendeu a lição com o episódio do THRA11 e tomou a decisão correta.

Eu achei bem esquisita essa proposta e sem sentido. Não é normal alguém fazer uma proposta para comprar algo, sem antes consultar se o atual proprietário quer vender.

A proposta foi recebida ontem e respondida ontem mesmo. Rápido esse pessoal, não?

Outro ponto: para que alguém vai passar um tempão analisando vários ativos, precificando, estudando e ainda formalizando uma proposta, sem antes haver uma consulta ao proprietário? Ou mesmo tentar iniciar uma negociação? Enfim, não vejo muito sentido nisso aí...

@Nod

Não posso perder a piada: isso está parecendo aquele funcionário que, para justificar pedido um aumento, diz que recebeu uma proposta salarial melhor do concorrente...

Famoso, "Vai que cola!" ¬¬

@Junior80,
No mercado de imóveis corporativos, isso não é uma estrutura incomum: receber uma proposta de alguém interessado em comprar seu imóvel, mesmo que você não esteja interessado em vender.

Até porque, no mercado corporativo, não existe muito isso de "não estar interessado em vender". Se oferecerem um bom preço, pq não?

E a proposta já é um meio de começar a negociação. O proprietário pode dizer "não estou interessado" ou "aceito vender por 50% acima disso". E aí começam as conversas.

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@ECwb

Se você acha que essa proposta era falsa em algum tipo de estratagema da BTG para manipular a opinião dos cotistas ou do mercado, o mais prudente é encerrar imediatamente a posição nesse fundo e rever a posição em outros fundos geridos por ela.
Pois é uma falha de governança gravíssima. Basicamente imperdoável.

Agora uma reflexão:
Muita gente fica por aí comprando fundo com base na relação P/VPA: ou seja, comparando o valor de mercado da cota com o valor patrimonial dela.
A teoria é comprar ativos "descontados" para vender quando tiverem alcançado o "valor justo", que é representado pelo VP.
Isso sempre foi colocado como a melhor estratégia e algo ideal.
Bom... Quando surge uma possibilidade de o fundo fazer isso (vender pelo VP), ele dizem que não aceitam... E que agora só aceitam vender acima do VP....
Curioso, não?

@nod
Sobre esse negócio de P/VPA realmente não tem sentido. Eu compro FII baseado no tipo de ativo e ramo de atividade. Esse negócio de valor patrimonial é igual a valor residual de ativos. Só serve para contabilidade e para pagar imposto.

Por outro lado, se o fundo vendesse tudo, como na proposta recebida, eles iam fazer o que? Fechar as portas? Começar do zero? Então a justificativa do preço tb não dá para confiar muito, pois há um grande conflito de interesse na venda ou mesmo na negação da venda. Vender tudo ou não vender tudo impacta diretamente ao administrador, muito mais do que aos cotistas. Mas eu não compro FII pensando nisso, então tanto faz. Seria igual a um OPA. Cada um pega seu dinheiro e vai embora, menos o fundo, que perde sua fonte de renda e, pior ainda, os diretores ficam sem emprego... Então, no final das contas, o menor interessado nessa venda é o fundo e as pessoas físicas que trabalham no fundo...

O que quero dizer é que a proposta e a resposta não significam nada. E no mundo dos negócios, é óbvio que eles conversaram antes. É óbvio que um lado já sabia do interesse do outro. Ah, foi uma proposta fake? Nem tanto. Cada um tem seus interesses. Talvez o fundo proponente tb precisava dar uma satisfação para seus cotistas, dizendo que estava se mexendo, tentando algo. Isso serve muito para justificar estratégia de diretor, deixar algo registrado. Então mesmo sabendo da negativa de antemão, formalizaram para que fique no histórico. As empresas funcionam assim... Não é questão de fraude ou falta de confiança. Faz parte do jogo.

Se os dois quisessem ser mais transparentes a carta seria algo do tipo: fomos consultados pelo fundo XPTO a respeito do interesse em vender os ativos XYZ. Respondemos que não temos interesse na venda. Pronto. Só que o mundo não funciona dessa forma, o mundo não é transparente.

Recebi várias perguntas sobre possíveis desdobramentos se a oferta tivesse ido à frente: se os cotistas seriam consultados, se seria uma OPA, se seriam obrigados a vender as cotas, etc... Então vamos organizar as coisas:
- O BRCR é um fundo de gestão ativa. Então, o gestor tem a liberdade por decidir comprar ou vender os imóveis pelo preço e no momento que achar adequados.
- Ele poderia até chamar uma assembleia para captar a opinião dos cotistas, mas não é obrigatório.
- Supondo que ele aceitasse vender, o fundo entregaria os imóveis e receberia o dinheiro.
- Desse valor, ele apuraria o lucro das vendas e distribuiria pelo menos 95% desse lucro.
- Como o fundo é de gestão ativa, o gestor pode usar esse dinheiro para comprar outros imóveis. Pode usar a totalidade dos valores ou usar um pedaço e devolver o resto aos cotistas (como amortização).
- Se ele quisesse devolver todo o dinheiro e encerrar o fundo, ele precisaria convocar uma assembleia para que os cotistas decidissem sobre isso.

Apenas para informação:
- O fundo paga, como taxa de administração, 0,25% ao ano sobre o Valor de Mercado
- Além disso, ele paga, como taxa de gestão, 1,5% ao ano sobre o Valor de Mercado
- Como ambas são para a BTG, vamos simplificar para 1,75% ao ano sobre o VM.
- O VM é apurado pela multiplicação entre o número de cotas e a média de fechamentos diários do mês.
- Então vamos às contas usando a cotação atual: VM = 19.224.537 cotas * 98,75 = quase R$ 1,9 bilhão.
- Como o fundo paga à BTG de taxas um valor igual a 1,75%a.a. do VM, temos: Taxas = 1,75%a.a. * VM = R$ 33,2 milhões ao ano = R$ 2,8 milhões ao mês.
- E, para pingar um pouco mais de veneno, a cada R$ 1,00 que a cotação sobre, a remuneração da BTG sobe R$ 28 mil/mês.

Mas repito: as decisões que um gestor toma sobre um fundo não devem ser pautadas pelo que é melhor para si, mas sim pelo benefício aos cotistas. Se alguém considera que a BTG decidiu por não vender pq ela não querida perder uma taxa de R$ 2,8 milhões/mês, isso é uma falha de governança grave. Um tipo de coisa que não pode ser tolerado pelo sócio.

Sim @Junior80
Pode ter sido uma conversa entre os dois lados. Viram que não ia dar negócio, mas para deixar claro para os cotistas e demais stakeholders, eles formalizaram a oferta e a recusa.
Normal.

Eu tinha comprado uma cota desse FII para acompanhar mais de perto e não curti muito essa governança dele. To aproveitando essa alta agora pra vender ele e alocar nos FIIs que tenho mais confiança e que tenho maior acompanhamento.

No caso sai num prejuízo de R$ -3,06 eu preciso fazer algo para fim de imposto de renda ou só anotar esse prejuízo para compensar após algum eventual lucro?

Os proventos que recebi dele nesse tempo o administrador do fundo vai me encaminhar a cartinha ano q vem msm eu não sendo mais cotista?

Sobre o prejuízo: só anotar para compensar futuros lucros. E precisa informar na declaração de IR

E sim, vai chegar o Informe de Rendimentos normalmente.

Nod, se com meus cálculos eu vendi minhas cotas do BRCR11 no zero a zero, sem lucro e sem prejuízo, eu vou precisar declarar na declaração de 2018 ?

Vai declarar normalmente.
Não vai gerar nenhum custo e nem nenhum benefício.
Mas a informação é obrigatória.

Embora esse fundo seja de gestão ativa, e tomaram a decisão por si mesmos, vi aí um conflito de interesse em eles não convocarem uma Assembleia para se decidir isso. Vi um ponto negativo da Gestão.

@admrodrigo

Essa é a característica vital de um fundo de gestão ativa: o gestor ter liberdade de fazer as operações que ele entender como mais benéficas ao fundo.

Nem sempre, o mercado imobiliário tem a paciência para que o fundo convoque a AGE, espere 15-20 dias, faça a AGE e execute a decisão.

Além disso, o quórum médio de presença nas Assembleias é bem baixo. Ou seja, a decisão recai na mão dos poucos que tem a disponibilidade e vontade de comparecer.

A grande maioria dos fundos de gestão ativa não convocaria AGE para decisão equivalente. Basta ver o histórico de fundos como HGRE, HGLG, HGBE, KNRI, DRIT, FFCI, GGRC para ver que o padrão do mercado é exatamente a gestão ativa.

Se tiver que chamar AGE para essas operações, acaba todo o benefício de um fundo de gestão ativa.

Se você não está confortável com esse nível de liberdade, não tem problema: basta não ser sócio de fundo de gestão ativa.

Desculpe, mas reclamar de um fundo de gestão ativa que faz compras e vendas sem AGE é igual o cara que é sócio de PETR ou BBAS e reclama da interferência do Governo Federal.

Ou do cara que compra VALE e reclama que o preço do minério interfere nas operações da empresa

São características inerentes e inalienáveis dos ativos. Se não gosta, sai dele. Reclamar não vai mudar nada.

Parece que receberam outra proposta, agora perto de R$ 112,00 por cota. Vamos ver o que vão decidir. Eu não venderia, pois o mercado de Loja Corporativa está subindo e o portfólio do fundo está muito bem localizado.