Venda do Hicham I e II

Venda do Hicham I e II

@joaoeduardorj
em 05/09/2014 07:54
Será que teremos um bom retorno?
Não afetará o desempenho mensal?
NOTICE TO THE MARKET
BC Office Fund announces sale of Hicham I and II for R$ 74,5 million

São Paulo, September 4, 2014 - BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, with headquarters at Praia de Botafogo, 501 - 5th floor, in the city and state of Rio de Janeiro, inscribed in the corporate roll of taxpayers (CNPJ/MF) under no. 59.281.253/0001-23, in its capacity as the administrator ("Administrator") of FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND ("BC Office Fund"), inscribed in the CNPJ/MF under no. 08.924.783/0001-01, CVM Code no. 114-7, hereby informs its shareholders and the market in general that, on September 4, 2014, as part of its strategy of recycling its property portfolio in an efficient manner, BC Office Fund signed irrevocable private purchase and sale agreements involving the sale of the Hicham I and Hicham II properties ("Properties") for the total amount of seventy-four million, five hundred thousand reais (R$ 74,500,000.00).

Transaction Highlights

- The Properties have a total GLA of 13,119 m2, corresponding to 4.3% of BC Office Funds total GLA.

- Contracted monthly lease revenue totals R$ 676.9 thousand, equivalent to 3.0% of BC Office Fund's total contracted lease revenue.

- The total sale price of R$74.5 million:

- Represents a cap rate of 10.9% on current revenue;
- Is 70.8% higher than the assets' acquisition cost, as of 2008 and 2009, respectively;
- Is 2.4% higher than the asset's last appraisal in May 2014;

- As part of the transaction, R$11.7 million from the anticipated redemption of securitized receivables related to the Hicham II leasing contract was realized.

Asset Description

- The Properties were inaugurated in 1993 and 1990, respectively, and are located in the Jardim do Trevo neighborhood in the south side of Campinas.

- One is leased to Contax and the other to Mobitel, with contracts expiring in 2015 and 2019, respectively
@Alexandre.Vanetta
em 05/09/2014 08:11
Aconteceu algo semelhante com o HGLG11 recentemente. Como a operação foi efetivada com lucro, o lucro tem que ser repassado aos cotistas, se for igual, cada cota vai receber um extra nos próximos meses. Acredito que o lucro não pode ser usado para quitar dívidas ou algo assim.
#1 de 12
@joaoeduardorj
em 05/09/2014 08:50
e você acha que a perda mensal da receita R$ 676.9 poderá impactar nos dividendos do fundo ?
#2 de 12
@mauro06
em 05/09/2014 14:50
Se influenciar não muda nada, pq vai distribuir o lucro, vc compra mais cota e fica na mesma. Fundo de gestão ativa é isso mesmo.
#3 de 12
@Brambilla
em 05/09/2014 16:41
eu preferia que comprassem mais imóveis do que repassar pro cotista e ter que fazer emissão mais a frente….
#4 de 12
@AndreLFSBacci
em 05/09/2014 22:08
@joaoeduardorj

O fundo está com FFO acima da distribuição de 1,01. Em teoria dá para manter o patamar de distribuição. Mas como se teme mais vacância, que daí tiraria as últimas raspas de FFO acima da distribuição.

Lembrando que a venda em si não tem impactos só negativos no fluxo de caixa. Começa a entrar receita de RF e deixa de sair despesa de juros + correção monetária sobre a dívida amortizada (mas não é "linear" porque o saldo utilizado na quitação diminui receita de RF antiga, e se o lucro for distribuído ele deixa de ser base de receita de RF).

@Brambilla

Pois é. Mas a regra nova é bem clara nessa questão. Eu ainda estou para ver como o BRCR vai se comportar nessa questão, principalmente na virada de semestre. Por enquanto continua com os rendimentos administrados.
#5 de 12
@Brambilla
em 06/09/2014 12:51
em tese isso pode ajudar a dívida então?
#6 de 12
@AndreLFSBacci
em 06/09/2014 13:40
Depende do significa ajudar...

São 11 milhões a menos na dívida, desde já, e dependendo da contabilidade, toda essa amortização entra como despesa. O lucro da venda restante pode ser distribuído, ser totalmente alocado em custo de obras ou simplesmente entrar pro bolo do dinheiro administrado.

Em teleconferências o pessoal pensa em manter algum nível de alavancagem, então essas coisas de curto prazo tem pouco efeito sobre o grande esquema das coisas: que qualquer alavancagem nova pode bem ser maior que essas amortizações pontuais (Oi: 300 mi, BCF 40%: 250 mi).

A grande charada é o rendimento semestral, mas só de ter CRI e obra no portfólio abre possibilidade de continuar administrando os rendimentos.
#7 de 12
@Brambilla
em 07/09/2014 21:12
bem claro seu texto andre. obrigado. =)
#8 de 12
@Jeanbr83
em 08/09/2014 18:18
Acho que nesse caso os caras que fazem a gestão estão olhando além do Cap rate. Até por que além de terem pago relativamente mais(Em termos de Cap rate) no BFC, e além disto eles estão reformando o prédio e gastando mais 10% do valor do prédio, a analise neste caso e na minha opnião fica no quesito qualidade e localização dos prédios(por consequencia valorização e retenção de locatários). O prédio da paulista é infinitamente mais bem localizado e caso algum inquilino saia..será mais fácil de substituir o locatário no prédio da paulista, o mesmo acho que não pode ser dito dos prédios de campinas, que inclusive tinham poucos locatários(o que se reflete em risco maior e por definição deveria pagar mais Yield mesmo). Outra questão é o potencial de valorização que também deve ser considerado, já que os prédios já estavam na carteira a um bom tempo e são da década de 90...enfim, acho que os gestores já possuem um bom historico de resultados que demosntram que eles sabem fazer a conta de 0,91% contra 0,76% de yield.

Abraço,
#9 de 12
@Alexandre.Vanetta
em 09/09/2014 10:44
O lucro pela venda eles terao que distribuir, o capital restante deve ser utilizado para outro fim, estamos numa epoca de muita agitacao no mercado imobiliario, estabilizacao de precos ou queda dos precos de imoveis sao esperados, nao sei o por que de venderem os predios e ficarem liquidos, mas com certeza os administradores nao sao burros.
Quanto ao capital que sobra em caixa do fundo, pode ser usado pra amortizacao de outro imovel ou cotas de fiis, compra de outro imovel, ficar aplicado rendendo juros e compondo receita para pagar nossos dividendos mensais.
Nao sei quando venceriam os contratos dos hichan, mas prefiro ser dono de um predio na paulista do que um la em campinas. A qualidade dos imoveis conta, quanto maior a qualidade menor o risco, se olhassemos so a renda que esta criando no momento presente, os fii de agencia bancaria e shopping deveriam ter fechado ja ou ter liquidez zero.
Pra mim nada muda, se o trade sistem apitar que e pra comprar brcr eu vou la e compro.
#10 de 12
@AndreLFSBacci
em 09/09/2014 13:02
@Alexandre.Vanetta

"Hicham I e Hicham II [...] Ambos estão locados para a Contax/Mobitel, com os contratos vencendo em 2015 e 2019, respectivamente."
#11 de 12
@Miguel07
em 18/09/2014 22:56
Interesante que os dois contratos teriam reajuste respectivamente em Set/14 e o Jul/15. Em termos de locatário o risco era alto, pois eram poucos locatários e talvez o fundo preferiu se livrar do risco.
#12 de 12

É expressamente proibido neste forum qualquer mensagem de cunho político ou colocar links para sites, notícias, artigos, análises ou qualquer coisa que envolva política. Também são proibidas discussões ideológicas. As mensagens serão deletadas e os reincidentes terão seu acesso ao forum bloqueado.

Não é permitido utilizar os murais para reclamações sobre o teor das respostas, voadoras, comportamento dos outros usuários ou qualquer coisa desse tipo. Não iremos permitir que o fórum se transforme em um local de discussão sobre o próprio fórum. Se não deseja respostas que não lhe agrade ou que suas mensagens sejam deletadas, não poste.

NÃO POSTE BULLSHIT AQUI PARA DIZER QUE É BULLSHIT. DEIXE ONDE VOCÊ ACHOU!