O valor de cota do fundo reflete as expectativas de renda.
Se o fundo fosse encerrado hoje, o valor que cada um receberia seria esse valor patrimonial, mas o objetivo de comprar um fundo não é receber esse valor patrimonial (com excessão de alguns fundos criados para isso, exemplo do HTMX11).
O objetivo é gerar renda com alugueis e juros (no caso dos FIIs de papel, esse é um...), então você tem que avaliar esse rendimento.
Obvio que existem outros fatores que devem ser considerados, mas se o objetivo é o rendimento, essa deve ser o principal.
Além disso, não podemos esquecer que o valor patrimonial pode estar desatualizado. De toda forma, acho muito pouco provavel de encontrar bons FIIs a valores inferiores ao valor patrimonial.
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