AGE para aprovar venda de imóvel

Há tributação na venda de imóveis em um FII? Tem certeza? Creio que não.

E no cálculo da CAGR acho que você não chegou a considerar os pagamentos de aluguel no período que foram de quase R$ 7 milhões...

@Roberto66

Verdade, não sei de onde tirei esse IR heheh. Sem ele daria 8,47%aa ou 2,1% acima do IPGM

A idéia de isolar os aluguéis é só uma forma de tentar analisar efeitos dos "giros" que os administradores ficam fazendo. Em comparação a manter os imóveis quietos na carteira gerando renda

Parece bom negócio.

Em uma conta rápida o valor do imóvel pago a vista representa 12% do valor de mercado do fundo. Mas o aluguel pago pelo inquilino representa menos de 9% da renda de aluguéis. Isso sem considerar a renda potencial do imóvel vago em navegantes.

Curioso em saber o resultado dessa assembleia. Não é um FII sem participação de cotistas minoritários, mas tão pouco é FII que tem sinergia entre administrador e cotistas.

Sim o cap rate do fundo inteiro pela cotação de hj é maior que esse cap rate de 9,7% da venda

Mas nessa comparação aí provavelmente qualquer venda de imóvel de fii hoje sairia positiva, já que os fiis estão com cap rates altos, só de se desfazer de qualquer imóvel a sua conta fecha.

Teria que comparar os 9,7% da venda com o preço em que se consegue comprar algum imóvel de qualidade no mundo real pra substiuir o que foi vendido.

A não ser que o FII vendesse o imóvel pra comprar cotas de FIIs

O Cap rate de 9,7% é do imóvel em si. como o fundo tem custos relativamente elevados, de mais de 10% da receita, o dividend yield marginal implícito nesta venda é menor que 9%.

É um bom negócio.

Supondo que os recursos captados sejam distribuidos os cotistas atuais poderiam comprar cotas de outros fundos, ou mesmo mais cotas do mesmo fundo, com um dividend yield em torno de 12%. É trocar 9% por 12%. Tudo de bom.

@Roberto66

Entendo essa sua lógica. Até tentei descrever ela nesse post aqui sobre OPA/takeover:

Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Trecho da nova instrução ICVM 472 que regulamenta OPAs para FIIs

Ou seja o cotista embolsa o dinheiro e aporta em outro FII mais rentável da carteira.

Mas nesse caso é um imóvel só. Acho que caso venda o gestor vai distribuir só o lucro da venda (uns 5 milhões). O valor principal ele deve manter no fundo ao invés de amortizar e procurar outro imóvel para comprar.

Daí fica uma comparação de cap rate do imóvel vendido x cap rate de algum imóvel bom que possa ser comprado no mundo real.

Mesmo que ao entrar no FII um imóvel tenha custos de adm, gestão, etc. um vendedor de imóvel no mundo real só vai se importar com o multiplo dele, que é o mais alto (9,7) pois esse dado de custos é interno do FII não importa para quem tem imóvel a venda.

Para valer realmente a pena, o certo é fazer uma amortização extraordinária e não distribuir apenas o lucro. Ficar com o recurso dentro do fundo não parece a melhor ideia pois não há como comprar outro imóvel dentro do fundo que dê o yield líquido que o investidor individual pode obter comprando cotas de outro fundo (ou do mesmo) no mercado secundário. Para dar um imóvel comprado pelo fundo dar 1% ao mês para o cotista, que é o que está dando uma cota de FII comprada no mercado, o FII teria que comprar um imóvel que rendesse um aluguel de 1,1% ao mês, pois da receita do imóvel há que descontar os custos do fundo... Mas o preço de imóveis reais simplesmente não é esse.