Olá. Acho que a pergunta parte de um ponto que não há como comprovar. Alavancagem não é um conceito contábil, logo não há como dizer que exista um valor “real” de alavancagem. É preciso saber o que cada um entende por alavancagem.
O BTLG indica no Relatório que os Ativos são iguais à soma do PL + Passivo + Alavancagem. Observe que o fundo faz uma diferença entre Passivos e Alavancagem. Alavancagem para o fundo é a soma dos CRIs estruturados para a aquisição de imóvel. Você pode até não concordar com essa definição ou achar que esse dado isolado não tem serventia, mas o fundo apresentou o que ele entende por alavancagem.
O site apresentou 20% de passivo, não falou que é 20% de alavancagem. Quanto às outras pessoas que falam em R$ 1 bi de alavancagem, possivelmente tratam dos passivos. O BTLG tem um passivo de cerca de R$ 1,15 bi.
Analisando a composição desse passivo, cerca de R$ 1 bi refere-se à obrigação para aquisição de imóveis e cerca R$ 150 mi a obrigações por securitização de imóveis (é aquilo que o fundo considera como alavancagem).
De tudo isto a questão que fica é: por quê separar passivo de alavancagem? E acho que a sua pergunta parte do fato de que passivo é sinônimo de alavancagem.
Para responder a isto é preciso considerar que, diferentemente das empresas, em que é muito difundido o indicador de dívida líquida, nos FII isto não é tão comum. É verdade que o fundo tem R$ 1 bi em obrigações relativas à aquisição de imóveis. Contudo, o fundo dispõe de R$ 576 mi para o que se chama de necessidade de liquidez, basicamente investimentos em fundos de renda fixa de alta liquidez. Se formos analisar, o fundo teria, na verdade, R$ 430 mi líquidos de obrigações relativas a imóveis.
O fundo também tem R$ 178 mi de receitas a receber pela venda de imóveis. Dispõe de R$ 250 mi investidos em FII. Logo, aquele R$ 1 bi está de alguma forma coberto pelo fundo. Claro que pode haver descasamento de caixa, com as dívidas vencendo antes do recebimento das vendas ou então os FII se desvalorizando. Mas não é nenhum absurdo desconsiderar essa dívida como alavancagem neste momento.
Cada um pode considerar um número como alavancagem: o passivo (R$ 1,15 bi), a dívida líquida (R$ 430 mi + R$ 150 mi), a dívida líquida considerando o recebimento da venda de imóveis (R$ 250 mi + R$ 150 mi) ou apenas os CRIs (150 mi). Isto depende de como se analisa as obrigações do fundo. Alguem pode ser mais conservador e querer olhar só a dívida líquida. Outro pode analisar que cerca de R$ 600 mi das obrigações pela aquisição de imóveis serão pagos daqui a 16 meses e que isto seria após o recebimento da venda dos imóveis. Mas o mais importante é partir de dados consolidados como ativo, passivo, ativos para liquidez entre outros para se chegar a um número que faça sentido para você.
#3 de 4
