Reposta do RI
Enviado em: 21/02/2018 | 19:10
Prezado Claudio,
Boa tarde!
Segue abaixo nossas considerações sobre as suas perguntas:
Caso não exista prejuízo na venda, seria possível detalhar melhor os cálculos?
Para chegar a uma TIR estimada mais coerente, sugerimos que considere em seu cálculo o investimento inicial no ativo de R$ 31.000.000,00 (este é o valor de aquisição do imóvel em abril/12). Fizemos duas simulações: Na primeira, consideramos a realização da operação de FEMSA, tendo exercido a opção de compra no 24 mês. Nesse caso a TIR estimada do projeto será de 7,88%.
No segundo cenário, desconsiderando a operação de FEMSA e projetando o desinvestimento do ativo pelo valor do último laudo no mesmo prazo de FEMSA (para ficar comparável), a TIR estimada será de 5,32%.
Vale mencionar que embora tenha sido este o valor apurado em laudo (R$ 38,3 milhões), com base nas negociações realizadas durante estes anos de vacância, consideramos pouco provável que o ativo seja vendido por esse valor, dado que trata-se de um imóvel de 40 anos e com perfil industrial.
Essa opção de compra é exigência da FEMSA? É possível excluí-la?
A opção de compra é uma exigência da FEMSA e durante a extensa negociação com a empresa esta foi uma das condições para que o contrato fosse assinado.
Está sendo feito algum trabalho para antecipar a renovação com a Magna? Se afirmativo, qual estágio está a negociação?
Estamos em constante contato com a empresa, que já nos sinalizou que tem interesse em renovar o contrato de aluguel, porém em preços adequados aos praticados hoje na região. Lembramos que, de forma conservadora, no fluxo de receitas do fundo apresentado no material da Assembleia, já consideramos uma receita menor para a renovação com Magna.
Desde já agradecemos seus comentários e nos colocamos à disposição.
Abs.
Gabriel Barbosa
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