Efeitos da venda do imovel

Vou responder pra ver se eu entendi os conceitos, depois o Andre corrige.
- na venda do imóvel, a receita pode ser dividida entre o custo de aquisição do imóvel e o lucro obtido na venda. Somente a fração referente ao lucro é considerada "rendimento". Esta fração será distribuída conforme a regra dos 95%.
- O a fração da receita referente ao custo de aquisição vai pro caixa do fundo e pode ser usada para aquisição de novo imóvel.
- A regra dos 95% é semestral e não anual.

Quanto à oscilação da cota não sei dizer...

- Da conta por cima, não consegui chegar no seu percentual. Cheguei a quase metade na verdade. Então vai ter de abrir o raciocínio para discutir o conceito. Pelo que entendi você fez conta de "quantidade de imóveis". Isso?

- Sim. Tanto pelo rendimento da cota cair, tanto pelo patrimônio do fundo efetivamente diminuir. Mas como a venda do imóvel está sendo feita num nível maior que o PL, a distribuição pontual tenderia (num mundo lógico) a ser maior que a queda.

- Sim, mas porque assembleia explicitamente determinou distribuição da receita, principal e lucro. Pela regra dos 95% só distribuiria o lucro, não necessariamente o principal.

Regra dos 95% pega semestral sobre competência caixa, daí que:
a) se pagar a vista no 1o semestre, ainda tudo no 1o semestre;
b) se pagar a vista no 2o semestre, tudo no segundo semestre;
c) se pagar parcelado em vários semestres, os somatórios de cada semestre.

Se reparar bem a regra (c) é o caso geral.

Da ata da assembleia: "Ainda, com relação aos itens (i) e (ii) da ordem do dia, deliberam os cotistas presentes, por unanimidade de votos e sem quaisquer restrições, que o valor proveniente da alienação do Imóvel ora aprovada seja integralmente destinado ao pagamento de amortização e rendimento."

Ou seja, instrução de não reinvestir.

Andre,
Pelo que voce explicou entendi o seguinte:
- Curto prazo: Se eles vão distribuir principal + lucro aos cotistas então vai dar rendimentos muito altos no curto prazo (x meses) o que poderia até fazer a cota subir ou manter pelo alto rendimento
- Longo prazo: Depois desse redimento maior distribuido, o rendimento necessariamente cai e valor da cota tenderia a cair tb. Minha conta foi: tem 6 imoveis locados, vendeu 1 sobram 5 imoveis locados. Então 1/6 = 17% da receita (sei que é uma conta bem por cima... só para entender se o raciocinio era esse).
Faz sentido?
abs!
Bruno.

- Curto prazo: sim, em teoria. Bem pode pagar de uma vez só, e o ajuste da Bovespa disparar pânico depois. Não tem como saber.

- Longo prazo: sim, rendimento cair, preço de cota estabilizar em algum lugar.

Sobre o percentual, não. Os imóveis não participam igual da renda do fundo, então se fizer conta por unidade de imóvel (em vez de por aluguel do imóvel), pode dar diferença, e é o caso no imóvel da Iscar.

O aluguel da Iscar contribui com 8,6% da renda do fundo e entre 9% a 10% da distribuição. Então será dessa ordem o impacto na renda, depois da venda do imóvel.

OK entendido ABS!
Bruno.

@rocarica

Sou cotista e acho a decisão de distribuir tudo da venda muito boa. Afinal, melhor vc pegar o dinheiro e vc mesmo comprar FIIs no mercado secundário, tendo uma chance muito alta de ser mais atrativo do que o fundo comprar outro imóvel nos níveis de preço atuais.

Lucas,
Mas entendo a sua posição, vão distribuir o valor e podemos comprar outros FIIs.
Mas hoje tem oportunidades de compra de outros imoveis e o fundo poderia fazer uma boa compra tb.
Na verdade penso que o melhor seria o fundo não ter feito a venda, pois o imovel estava alugado e com bom rendimento mas OK o fundo continua bom com os demais 6 imoveis.
Abs,
Bruno.

Dúvidas com relação ao valor que será recebido na forma de amortização:
a) o valor recebido como amortização não gera IR a recolher, ok?
b) quando da alienação de cotas do fundo, para apurar o ganho de capital auferido, deve-se descontar do preço de aquisição o valor da amortização recebido, certo?

a) Sem regulamentação ou instrução específica na regra específica de FII na IN RFB 1.022. Mas tem nos arquivos do grupo de FII uma versão antiga do capítulo do livro que fala dos efeitos de amortização em FII, dê uma olhada depois. Nome "Tributação/Amortização".

b) Sim, ou ao menos essa é a interpretação geral do livro.

Mais especificamente, amortização diminui preço médio fiscal no momento da própria amortização, daí se trabalha com o novo PM depois, os eventos que houver.