Pelo relatório de janeiro não há nenhum locatário ainda.

Porque vacância 100% É sinistro.

E a reserva de 3.7mi que tinha pelo jeito já foi usada para fazer frente a um passivo que tinha no relatório e que passou batido nas conversas aqui.

Agora só tem R$710mil.

É isso mesmo?

Era o ITBI do prédio, não @Ron68 ?

Sim, é isso mesmo. As contas de "sobrevida" do fundo caíram em uns 80% em tempo.

Aliás, eu não tinha ainda pego para ver. Pessoas que acompanham contabilidade mensal dos fundos: meu respeito!

20 pila!!!! xD =D

Ron68, É isso mesmo lendo o relatório (710M), mas não entendi como os 3 milhões desapareceram.

Parece-me que estão forçando para vender o ativo ou fazer algo mágico no final do RMG, pois houve desvalorização de 45% do ativo, 60% da ação, vacância 100% e caixa reduzido (710M que cobre de 1 a 2 meses de despesas), ou seja, a tempestade perfeita para ferrar com o minoritários.

Administradores decepcionando neste FII e buscando outros interesses.

O certo seria segurar as últimas distribuições para fazer caixa para despesas mais à frente. Até porque o fundo vai acabar fechando o ano distribuindo bem mais do que o lucro em regime do período...

@andré.pc
Como se enquadra esta situação? O fundo está distribuindo a remuneração garantida, conforme o prospecto. Até aí tudo bem. Mas, não forem firmados vários contratos de aluguel sem período de carência ou com carência bem curta, a partir do fim da remuneração garantida o fundo vai passar a operar com prejuízo no regime de caixa. E o administrador vai fechar o ano tendo distribuído mais do que o lucro do ano no regime de caixa, o que é vedado pela regulação!

@Miguel07

No mesmo relatório da CVM onde "desapareceu" 3 milhões de ativo também "desapareceu" 3 milhões de uma *dívida*. Se você olhar só para uma perna da operação, vai lhe parecer esquisito mesmo...

@Roberto66

Infelizmente não tem como fazer esse "certo"... A nova regra nos 95% manda distribuir na virada do semestre de qualquer jeito, o situação do fundo que se exploda. Para agradecer ao pessoal que aplaudiu à nova regra por impedir o administrador de administrar distribuição.

Sobre a segunda parte, nem precisa considerar regime ou lucro/prejuízo. O fundo fica sem caixa, simplesmente. E daí tem vários CNPJs não-fundo que *vão* meter o fundo no pau, e eventualmente levar o patrimônio ou forçar leilão.

Talvez o administrador não possa processar a si mesmo, mas todos os outros services, sim, vão meter a faca.

Acredito que vão vender o ativo para criar caixa, ou seja, vender pelo menos uma laje ou vender o ativo como um todo.

A desvalorização de 45% do ativo em 2 anos deixa pista da visão da estratégia, pois não acredito que o ativo devalorizou isso no RJ.

EU tento entender qual eh a estrategia de locacao deste imovel. Porque nao fazem algo parecido que o VLOL fez, de colocar inquilino no imovel independente do valor do aluguel. O imovel esta parado, deteriorando, sem receita. Depois da experience que tive no BCFF evito fundos administrados pelo BTG.

Independente do valor do aluguel? Então pode aluguel zero, certo?

Que é o que um bando de gente está fazendo na região. "Paga só o condomínio que tá de boa".

VLOL está com distribuições positivas, de onde que não foi independente do valor do aluguel as locações lá.

VLOL deu um tremendo incentivo para novos clientes. Estes ficaram e ficarão meses sem pagar o aluguel, assim o adminitrador usou o RMG para conseguir novos clientes e acredito que foi uma estratégia acertada.

Se olhar o valor a ser pago em por estes clientes em 2016/2017 é em linha com o preço médio por m2 e se sabendo que o valor está em declinio.

Acredito que o gestor do VLOL aplicou uma boa estratégia.

Já era! Minha corretora do Citi me ligou para vender o fundo FCFL11B e colocar tudo nesse por causa da renda garantida quando iria sair. Nem pensar! mas cai na lábia de comprei um pouco. Esperam que vendam pq pelo visto só tem incompetente para administrar.

Dmayol,

Não entendi direito seu comentário.
Poderia por favor explicar melhor pois fiquei curioso.

Viajei um pouco também. Que corretora mandar sugestão de trade é (infelizmente) bem comum, mas em termos de risco são coisas bem diferentes, FCFL e CEOC.

Vamos lá. Acho que foi em 2010 que minha gerente do CitiBank me ofereceu esse fundo FCFL11B antes do lançamento. Não entendia nada nessa época de FI. Nem sabia que era negociado em Bolsa etc. Em 2012 já entendendo um pouco de FI meu contato da CitiCorretora recomendou vender todas as minhas contas desse fundo e comprar tudo do CEOC11B. Não vendi por causa das taxas e IR. Mas comprei algumas cotas para diversificar e não ficar só com um FI. Hoje já invisto em cinco FI. Mas pelo que vejo esse foi o meu pior investimento e já dou como perdido.

Ah, entendi. Não foi uma operação FCFL -> CEOC. Foi uma operação "olha, nós estamos emitindo, vende alguma coisa que você tenha para você pagar duas comissões para a gente".

Com a economia do jeito que esta, se venderem vão vender muito mal. Melhor fazer cash call para cobrir despesas. Agora, esta MUITO nebuloso este fundo, vale começar a incomodar a CVM e não apenas o gestor.

Também prefiro cash call, @mavbus , que apesar de ser uma opção bem impopular, pelo menos é a menos disruptiva.

Boa tarde! Alguma novidade boa nesse fundo? Tempo acabando e não acho nada...

Pela contabilidade de Março e relatório gerencial de Fevereiro nada ainda.

Andre, no caso de alugar "independente" do valor do aluguel que mencionei, voce levou ao pe da letra. A resposta obvia eh nao, nao iremos alugar a $0. Se pelo menos alugassem com um desconto como fizeram no VLOL poderiam eliminar diversos riscos que o fundo vem enfrentando.

Pior que eu não peguei pesado. Outros andares do prédio estão desocupados, nas saletas tem gente com o imóvel fechado, nem anuciado para alugar. A história de desovar os imóveis a preços de banana a zerado na região é bem real. Qualquer preço, mesmo.

Mas eis que não FII de tijolo nenhum pode se dar ao luxo de ter receitas abaixo dos custos. Isso cria um problema interessante de locação parcial: as primeiras locações tem de sair a preços altos, as últimas podem sair a preços baixos. O inverso que a intuição dita. Só na situação de locação total que existe um preço único, médio e (espera-se) não tão rebaixado.

Começar alugando a preços reduzidos só prolonga a agonia inicialmente, e ainda pode piorar o problema (remove potencial de receita, por longos prazos).

VLOL e CEOC estao em estados diferentes, mas podem ser um business case interessante. O preco do VLOL subiu, mesmo que talvez muitos investidores tomaram Janeiro como base (unico mes com 0% de desconto do aluguel). CEOC por outro lado esta ai caindo, virou mico. Quando falo desconto, digo assinar o contrato com aluguel a 100% e oferecer desconto mensal. Realmente alugar caro no comeco e barato depois eh contra intuitivo, pois em um momento economico fraco a vacancia tende aumentar e precos infelizmente devem ser reduzidos.

Alugar com desconto elimina risco de aumento ou chamada de capital, inadimplencia do fundo, take over, etc. Os dois fundos nao sao alavancados e isso acaba diminuindo bastante o custo de operacao para pagar terceiros. Enfim, prefiro ter um fluxo de caixa reduzido do que depender de "preco justo" em caso de take over. Qual eh o valor de um rental property que nao gera dinheiro? A resposta nao eh um simples dois mais dois. Opnioes diferentes. Abraco!