Vendo sala que vale 180 por apenas 49!!

Vendo sala que vale 180 por apenas 49!!

@marcelob2
em 06/01/2015 14:13
Isto é, hoje, o que melhor define o CEOC11.

Vejamos com vc faz para comprar esta pechincha:

A cota hoje em bolsa está sendo negociada a R$42
Faça uma OPA (oferta publica de açoes) a R$42, (o temível takeover) e compre 50% da cotas.
Quem for "engrenquinha" e valentemente não vender por 42 o que comprou por 100, vai em breve levar mais ferro ainda!
Para esta OPA vc vai gastar R$33milhoes

Tendo 50% das cotas com 1 investor só, o fundo, que já não rende quase nada, passa a render 15% a menos pois passa a ser tributado na fonte pelo IR.
Como o que era ruim passou a ficar pior ainda, vc convoca uma AGC (assembléia geral de cotistas) e propoe vender esta "porcaria" a preço de mercado. (a decisão só depende de vc, pois vc tem 50% dos votos).
E o preço de mercado de uma "porcaria" será de R$20, por cota.
Ai vc mesmo (ou um laranja ou um "cumpanheiro") compra o restante das cotas e gasta R$16milhoes. (o engrenquinha agora só vai poder "espernear", pois será OBRIGADO a vender por R$20, as suadas cotadas compradas por R$100,)

Pronto!

Vc comprou a sala que vale R$180mi (160mi, que foi o preço de lançamento do CEOC11 corrigido pelo IPC) pela pechincha de apenas R$49milhoes.(73% de desconto. Que maravilha!!)

Viu como aplicar em imóveis é um bom negócio? (esquece o engrenquinha que está esperneando. isto é problema dele e "num" quero nem saber!)

Como ainda sou novato no assunto, pergunto sobre esta "história de padeiro":
- Esta "putaria" pode realmente acontecer com o CEOC11?
- Basta ter 49milhoes para comprar o empreendimento que, teoricamente, vale 180? Ou não vale 180? Se não vale 180, é porque a "putaria" aconteceu lá no lançamento! Ou seja, difícil de não ser rotulado de "putaria", né?

Ou será que minhas suposições não vão acontecer porque estamos em um país sério, onde "nunca na história" aconteceu qualquer tipo de falcatrua? (principalmente com empreiteiras e construtoras, né?)

Abaixo algumas citações retiradas do prospecto e regulamento: (confesso que não lí a fundo, apenas estou estudando.....)
- O Fundo poderá alienar os ativos integrantes do seu patrimônio a qualquer um dos seus
cotistas ou a terceiros interessados, observando-se o disposto no Regulamento.

- O Fundo poderá, no futuro, realizar novas emissões de Cotas com vistas ao aumento do seu patrimônio

- a cada cota correspondera um voto nas assembléias

- o cotista não poderá requerer o resgate de suas cotas.

- não há restriçoes quanto ao limite de aquisição de cotas do fundo por um único cotista

- compete à AG:
- alterar o regulamento
- fusão, incorporação, cisão, transformação, duração, dissolução e liquidação do fundo
- A AG poderá ser convocada tbm por coista que representa 5% ou mais
- A AG se instalará com a presença de qualquer número de cotistas
- "o cotista que tiver mais de 0,5% das cotas pode pedir relação completa de todos cotista com endereço" - minha redação
- os cotistas poderão votar por email
- art 44- No caso de dissolução o patrimonio será partilhado aos cotistas depois de pagas todas as despesas do fundo
- a liquidação do fundo seguira a instrução CVM 472 409
- o fundo poderá amortizar parcialmente as suas cotas
- o fundo PODERÁ ter um representante para exercer funções de fiscalização
- fica eleito o Foro de São Paulo...
@AndreLFSBacci
em 06/01/2015 15:30
OPAs de FII estão previstas no rascunho da nova ICVM 472, a ICVM que regulamenta os FIIs.

Mas tirando isso, não, não é preciso OPA para fazer take over. Basta comprar as cotas no secundário. E a julgar por outros take overs, com bem menos de 10% já chama assembleia, e com menos de 50% se consegue aprovar a venda do ativos.
Para constar... Take over não precisa ser nem organizado. Alguém que queira o imóvel vai lá e oferece um preço acima da negociação. Basta isso para que todo o mercado secundário passe a comprar cotas e votar positivamente à venda, só de olho na pseudo-arbitragem.

O PM "seu" não é o PM de todo mundo...
#1 de 23
@AndreLFSBacci
em 06/01/2015 15:35
Ah sim. Se ocorrer de ter um cotista com mais de 10% das cotas, os rendimentos *dele* serão tributados, não afeta a tributação da regra dos 10% dos direitos dos outros, necessariamente.
#2 de 23
@marcelob2
em 06/01/2015 18:26
Caro André,

Agradeço sua resposta e abusando de seu conhecimento volto a fazer algumas ponderações:
1 - Considerando que:
- a assembleia pode ser convocada por cotista que detenham 5% ou mais da cotas, (§1º do art.36 do regulamento).
- Para a fusão, incorporação, cisão ou transformação do Fundo é necessário "maioria Absoluta" (50% das cotas) (inciso II do §1º do art.39 do regulamento).

e ainda que:
- quase ninguém vai à assembleia
- como o regulamento não faz referencia ao quorum necessário para liquidação (ou dissolução) do fundo, ACHO que fica subentendido que é maioria simples (50% dos votos presentes à AG).

pergunto:
Então um cotista com 5% pode convocar AG e aprovar a liquidação?
(claro que nada é tão simples como exposto aqui por mim, mas pode haver esta possibilidade?)

2 - PM significa Preço de Mercado?

3 - Lí rapidamente a instrução CVM 472 (de out/08) e, em relação à liquidação, só encontrei o art 52, que diz:
"Art. 52. O regulamento e prospecto deverão descrever detalhadamente as condições e circunstâncias em que será admitida a liquidação antecipada do fundo, com menção expressa ao prazo aplicável para efeitos de pagamento do produto da liquidação."
No regulamento do COEC11 diz que o fundo é por prazo de duração indeterminado. (art. 1o.)

Estou chegando a conclusão que a confiança (fio-do-bigode) no administrador é essencial neste mercado.
#3 de 23
@marcelob2
em 06/01/2015 21:52
Qdo me referi ao IR, foi sobre a clausula que diz que se o incorporador, construtor ou sócio possuir mais de 25% das cotas, o Fundo estará sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas.
#4 de 23
@AndreLFSBacci
em 07/01/2015 13:30
Venda dos ativos do fundo, salvo restrição diferente em regulamento, é maioria simples dos presentes à assembleia. Então um único cotista presente numa assembleia com uma única cota pode mandar vender os imóveis.

1. Sim, existe a possibilidade. RDES teve chamada de assembléia com 5%+ dos votos e votos positivos de uns 8%. Não tivesse mais votos explicitamente negativos na assembleia, teria sido simples assim...

2. PM, preço médio. È que no seu texto falou que tem gente que entrou no fundo a 100, no preço de emissão (o meu caso). Mas isso é completamente irrelevante na situação de take over. O cara do take over quer o imóvel e não se sabe o PM dele. Tão pouco se sabe o PM das pessoas que estão operando logo antes do take over. Essas pessoas, não organizadas no negócio, podem votar positivamente no take, apenas para ter um lucro "certo" e rápido.

3. A confiança no admin é importantíssima. Basta o admin estar de saco cheio para ele não brigar contra o take over. Dois coelhos com uma cajadada só. Tira uma encheção e não deixa o negócio ir para a concorrência.

Sim, tem de ser esse cotista especial para tirar a isenção dos outros cotistas.
#5 de 23
@crcunha
em 14/01/2015 11:31
Esta queda significativa no VP do CEOC já deve ser um direcionamento com o objetivo de vendê-lo ?
Por que uma queda tão intensa no VP em apenas dois anos ?
#6 de 23
@AndreLFSBacci
em 14/01/2015 13:51
Não necessariamente tem a ver. Outros take overs foram em valores perto e afastados do VP.

Para responder a segunda pergunta, teria de ver como as *duas* contas foram feitas, a de antes e a de agora.
#7 de 23
@sniper
em 15/01/2015 09:39
"Valor patrimonial" do edifício

A primeira avaliação foi de 153 milhões

Depois a avaliação foi de 129 milhões

Agora em dezembro de 2014 acabou de ser revisado novamente para 82 milhões.

Essa última queda foi de 36%
#8 de 23
@sniper
em 15/01/2015 10:11
@marcelob2 respondendo sua pergunta, na minha opinião: não vale 180.

O VP é a mera opinião de alguém sobre quanto o prédio vale... não significa nada. Por exemplo: tem várias formas de calcular, cada forma chega num valor diferente. E uma mesma forma chega em valores diferentes se mudar certas premissas como taxa de juros.

Quanto vale? Não se sabe. E varia. Imóvel não é título do tesouro com valor de face e garantia de recompra pelo Estado. Não tem preço tabelado e etiquetado nele.
Vale o quanto tem gente disposta a pagar, e isso é algo incerto e variável, simples assim.
#9 de 23
@Heyder22
em 15/01/2015 16:43
vejo um debate grande desde o ano passado. e ele tem pago regulamente o 0.75.

Ele corre o risco de ser vendido esse é o problema?

Não estou entendendo mais nada.
#10 de 23
@marcelob2
em 15/01/2015 18:08
@sniper concordo com vc. O VP é válido para apenas 1 momento (verdadeiro apenas na hora da "fotografia"). Mas uma coisa é certa: um dia (no lançamento há mais de 2 anos atrás) milhares de pessoas concordaram que valia 180 e pagaram por isso.

@Heyder22, o pagamento dos 0,75 termina em jun/2015 (é a RMG - renda mensal garantida - que valia por 2 anos após o habite-se)
#11 de 23
@Miguel07
em 16/01/2015 22:40
O valor do imóvel caiu de 129M para 81M, se comparar os relatórios de Nov e Dez. Sinceramente não entendo como um imóvel desvaloriza 40% de uma vez...

Vou mandar um e-mail RI perguntando ... Alguém sabe de algo?
#12 de 23
@Miguel07
em 16/01/2015 23:20
Mais uma pergunta pessoal. O fundo não deveria comunicar este fato relevante ao mercado?
#13 de 23
@AndreLFSBacci
em 16/01/2015 23:34
Então @Miguel07 , só dá para saber o como foi realmente olhando o a conta e a justificativa da conta. Sem essa informação, não tem como responder nem os porques de agora, nem os porques de antes.

Porém a desvalorização não foi "de uma vez". A avaliação que é feita uma espaçada da outra. E quando sai o número, o número tem reflexo imediato. O imóvel pode cair de preço devagar, mas como a avaliação é só anual, só muda uma vez por mês. Um degrau.

Outra razão pela qual a comparação com VP é esquisita... De que adiantava comparar com o VP de Novembro.
Sobre comunicar, isso vai ser "mais obrigatório" depois que sair a nova ICVM 472.
#14 de 23
@Miguel07
em 16/01/2015 23:46
André. PC, valeu a resposta! EU ainda não vi tal comportamento em nunhum outro fundo II onde o imóvel caiu ~50% em 2 anos de 159 milhoes para 81 milhões.

E como se comprase um imóvel com um sobre preço fora do mercado e isso indica má fé gestão do gestor e por consequência lesa os acionistas.

O mercado imobiliário não caiu 50% no RJ. Enviei uma mensagem para o RI do funod, vamos ver o que respondem e também enviei para a Bovespa pergunta sobre a desvalorização do ativo.
#15 de 23
@Miguel07
em 20/01/2015 22:54
Abaixa a resposta do BTG sobre a queda do valor do ativo.

"Detalhes sobre o laudo (metodologia, empresa avaliadora, etc.) serão divulgados nas demonstrações financeiras auditadas que serão divulgadas até o final de março.

Além disso os laudos estarão disponíveis para consulta na assembleia geral ordinária na qual são aprovadas as demonstrações financeiras.

As AGOs acontecerão em março/abril."
#16 de 23
@armandonetto
em 03/02/2015 12:55
Concordo com essas especulações: Como um imovel é avaliado em 159M e agora vale metade?
Deve estar com algum cliente nessa faixa de preço e deve ser ofertado em junho
#17 de 23
@AndreLFSBacci
em 03/02/2015 14:17
Takes são aprovados em assembleia independente do preço do VP.

Simples assim.
#18 de 23
@sniper
em 03/02/2015 16:05
Ficar dando crédito a valor patrimonial de FII (que são meras opiniões) não é muito diferente de se guiar por relatório de corretora dizendo qual é o "preço justo" de ação.

A única coisa consistente é fazer sua própria avaliação do imóvel, comparar com o resto do mercado e decidir se o preço da cota é adequado ou não. Se não fizer isso é a mesma coisa que comprar ação de uma empresa que você não conhece: loteria.
#19 de 23
@Miguel07
em 03/02/2015 20:45
Se sentem lesados com a queda de patrimônio de 153,7M para 81M, sugiro abrir uma reclamação na CVM CVM - Comissão de Valores Mobiliários/" title="CVM - Comissão de Valores Mobiliários" target="_blank">CVM - Comissão de Valores Mobiliários na área Fale Conosco.

Segue resposta da CVM, após abertura de solicitação de reclamação e investigação:

"Prezado(a) Senhor(a), Com base na Instrução CVM nº 529/12 sua demanda foi encaminhada à Ouvidoria da instituição/empresa citada no seu pedido, a qual apresentará sua resposta conforme prazos estipulados no parágrafo 1º do art. 10 da referida Instrução (acesse a norma citada em CVM - Comissão de Valores Mobiliários no item “Legislação e Regulamentação”, na faixa à esquerda da tela inicial, subitem "Atos da CVM"). Tão logo tal manifestação seja recebida e analisada pela CVM, o(a) senhor(a) será notificado(a). Alertamos que a manifestação em atenção a sua reclamação poderá conter informação protegida por sigilo, nos termos do art. 1º da Lei Complementar nº 105/01."
#20 de 23
@Miguel07
em 04/02/2015 00:06
Sniper, FII é bem diferente de açoes, pois quando o administrador compra um ativo este tem o fim retornar renda ao acionistas. Se o imóvel não aluga faz sentido não haver renda, porém o ativo não se desvaloriza 50%, exceto se comprado com um sobre preço, ou haver um fator que desvalorize o ativo que não estava previsto, porém nada disso ocorreu ou foi comunicado.

Se voce ou eu comprasse um ativo de 153M com certeza iria avaliar se ativo vale o valor a ser pago e qual renda irá gerar e com certeza a BTG não é amador no assunto, pois gere vários outros ativos e que náo tiveram similar desvalorização.
#21 de 23
@sniper
em 04/02/2015 03:58
Mas não foi o BTG que "avaliou se valia o preço a ser pago". Foram os cotistas, ao aceitar comprar as cotas.

Perceba que o fundo foi apresentado aos interessados com o prospecto de comprar da Cyrela o prédio CEOC por 150 mi.

Um dos anexos do prospecto era um relatório de avaliação que apresentava 150 mi como valor provável estimado (seguido de 50 páginas de alertas de fatores de riscos de que pode não ser aquilo, pode mudar, pode acontecer diferente, não acontecer, não ser, nunca ter sido, ou nenhuma das anteriores)

O BTG fez o que o prospecto mandava fazer com o dinheiro do fundo: investir naquele prédio por aquele preço pré-acordado.

Já pensei como você no passado, levei prejuízo e aprendi com meu erro. Ninguém é responsável pelas minhas decisões.
#22 de 23
@Miguel07
em 13/02/2015 17:49
Sniper, Eu não estou perdendo dinheiro neste Fundo e não entrei no prospecto, mas acredito que os lesados devem sim acionar a CVM e pedir esclarecimentos sobre a queda do valor do ativo adquirido.

A BTG é responsável legalmente pelo ativo que comprou e a desvalorização do ativo de 50% em 2 anos, por que aqui não estamos falando de desvalorização de cotas/ações, mas sim de um ativo que teve um valor de avaliação para investimento inicial, porém foi comprado com sobre preço pelo que tudo indica.

Isso me lembra a compra de Passadena...
#23 de 23

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