Aprovetando a promoção

Assino embaixo.

Tbm queria encher o carrinho mas falta money.

Acho que esse preço totalmente fora da realidade de R$ 91 é reflexo do caos na Bovespa.

Tem fundo com yeld bem menor a cento e pouco a cota, esse preço é loucura e eu quero aproveitar!

Estamos em abril, o último relatório mensal é de janeiro....
Estava com 36% de vacância....

Rentabilidade real em janeiro de 0,47.
Os 0,75 que estão sendo pagos dependem da RMG.

Prefiro esperar diminuir a vacância e, por tabela, aumentar o rendimento real.
Não sou dado a futurologia. E se em agosto não tiver alugado tudo, como fica?

Assim como tem fundos pagando mesma RMG até meados de 2015, com cotas inferiores a R$ 105,00, se não reduzir a vacância, o prédio pode ser nobre, lindo e super bem localizado, mas as cotas continuarão a cair no curto prazo

E quando acabar a RMG?

Voce vai receber 0,40 por cota.

Será que a vale a pena?

Galera, se acabar a RMG e não tiver tudo alugado, o que eu acho difícil, o fundo não irá distribuir 0,4 ou seja o que for para sempre e sim durante alguns meses mais até locar tudo. A analogia que vcs devem fazer é: Não vale a pena comprar um imóvel por um valor abaixo do valor dele, só porque encontra-se parte dele desalugado? Eu chamo isto de oportunidade, abs.

Abre o FLORIPA

e veja o que o mercado fez com o ativo.

Queda de 30%, só por causa desse fato da RMG esta bem acima do rendimento real.

FLRP11B

Comparar Floripa Shopping com edifício galeria é como comparar bananas com telefones. Não tem absolutamente nenhuma relação. Floripa Shopping já tem vacância próxima de zero atualmente e não há perspectiva de curto prazo para aumentar o valor dos alugueis. Pode ser que seja bom para longo prazo. Mas o EDGA é um ativo que quanto estiver tudo locado, pagará entre 70 e 75 centavos por conta.

O fato é que tem muita gente que se engana com a RMG, por isso citei o floripa.
Muitos nem sabem qual o mes que a RMG do EDGA vai terminar.

Concordo que se a alugarem os 36% restante o FII vai distribuir 0,70 por cota.

No entanto, desde quando o FII foi lançado não houve nenhuma locação. E tal fato já tem 6 meses.
Se não me engano locaram um quiosque apenas.

Não estou falando que o FII é ruim, mas o fato da vancancia permanecer alta me preocupa.
Por isso não o acho interessante no momento atual.

E como muita gente frequenta o espaço, acho legal deixar claro essa questao da Renda por RMG e renda REAL.

Todos aqui estão cientes da RMG. Isto é uma informação básica que está clara até nos materiais publicitários.

E o valor patrimonial? o fato de o valor da cota em bolsa estar abaixo do valor patrimonial não é interessante a aquisição? não é comprar na baixa e vender na alta?

É Marcelo, mas parece que as pessoas aqui gostam de comprar depois que ta tudo alugado e caro e vender barato quando tem vacancia.

Vale a pena acompanhar o fundo. Realmente é um fundo interessante e caso todo o imóvel seja locado pelo preço sugerido no prospecto, ok.

É pessoal, vamos encarteirar! é uma pena que não tenho mais grana, porque o valor da cota está fora da realidade...

Marcelo veja que o valor patrimonial, não quer dizer necessáriamente uma valorização da cota! Analise casos como o BRCR11, HTMX11B, entre outros.
De nada adiante um imóvel valorizado com taxa de vacância alta e/ou aluguél baixo.

E como valtair disse o fundo é bom, mas no momento está "caro" pelo que oferece.

Pelo andar da carruagem, é melhor esperar acabar a RMG pra comprar a 50 reais. . O fundo poderá render menos que poupança com a vacância atual. Qualquer inquilino novo que entre terá 3 meses de aluguel free. Vacância continua problema sério da maioria dos AAA que estão no mercado hoje. Veja The One e afins. Ficar 6 ou 12 meses esperando um fundo desse engatar pode ter um custo de oportunidade imenso (ou pior se considerar a inflação comendo solta).

Pessoal,

Não existe prédio naquela região do Centro, com mais de 2 anos de construído, que tenha vacância de 35%. Eu acredito no que os administradores do fundo dizem, que estão em negociações sigilosas e longas para garantirem um bom cliente. Acredito até que possa estar havendo uma espécie de "leilão", onde há várias empresas querendo e os locadores "segurando" para que as propostas subam. Acompanhei o processo decisório de uma das empresas que se instalaram no prédio, e realmente há muitos motivos para se escolher o Galeria.

O que aumenta o tempo de vacância é que lá não tem um escritório de contabilidade, uma consultoria de RH ou um consultório de dentista, mas lá existem Sedes/Matrizes de grandes empresas, e isso não aparece da noite pro dia. Por isso falei da possibilidade de estar havendo um "leilão".

O cara que está vendendo suas cotas a preço de banana é aquele investidor de SP que só vê gráficos e só sabe dizer que o prédio está vago, ou que a receita real está em 5% do valor da cota, ou etc. O cara que compra a R$ 90 é aquele que realmente está por dentro da situação.

Entendo que existam vários perfis de investidor, mas entre colocar o meu dinheiro em fundo DI, OGX, Petrobras, Título de Inflação ou Poupança ou um fundo imobiliário da moda que dá 7% de Yeld, prefiro apostar no EDGA11B.

Tirem suas conclusões.

Abraço,

Grande Rodrigo71,

na boa, você usou as palavras acredito e possibilidade algumas vezes no seu primeiro parágrafo. E Até prova em contrário, não são informações confiáveis e passíveis de serem checadas. Crença é crença.

Concordo que o prédio é excelente e a região é muito boa. Minha espectativa também é boa. Mas bolsa não é lugar para apostas. A não ser que não se se dê valor ao seu dinheiro. Bolsa não é brincadeira, é coisa séria. Analisar balanços/relatórios, fundamentos e fazer contato com o RI são dados válidos para a tomada de decisão. Agora indicação e euforia de fórum e seus participantes , mesmo num lugar sério como a Bastter.com, é um tanto perigoso. As pessoas podem acreditar em você, pense nisso. Depois não adianta fazer passeata.

Mais abaixo você analisa que quem está vendendo a preço de banana é paulista que só vê gráfico. Não me lembro de aparecer na pedra a cidade de onde estão sendo feita as ofertas, apenas a corretora. É complicado cara, analisar as coisas dessa forma, me desculpe, mas esse tipo de comentário realmente apenas desagrega.

E outra, é corretor de imóvel? Parece que conhece bem a taxa de vacância dos imóveis do centro do Rio. Compartilha conosco a referência pra confirmar esse dado aí. Isso pode nos dar uma luz sobre o mercado dali e que sabe até ajudar na decisão de aportar mais.

Estou alocado neste fundo com uma porcentagem mínima dos meus FII, que se o mundo acabar e o prédio cair como aconteceu com algumas construções do centro do RJ, não vai mudar nada minha vida. Assumo minha perda e pronto. Você pode estar até certo no futuro (oxalá), e o fundo bombar, alugar uma sala pra Apple, outra pra AMBEV, outra pro Eike. Tomara.

A verdade é que já vi muito forista que fica dizendo que tal papel vai bombar, estar na verdade está lá na cabeça da na ponta vendedora na pedra, como fazem estes analistas gurus. Torço pra que não seja um desses.

Um abraço. Boa sorte com sua estratégia.

EDIT: A verdade é que já vi muito forista que fica dizendo que tal papel vai bombar, na verdade está lá na cabeça da ponta vendedora na pedra, como fazem estes analistas gurus. Torço pra que não seja um desses.

Rodrigo se o fundo é tão bom assim aproveite que esta barato e compre mais .. deixe todo mundo sair e compre mais ainda..

Mas eu só compro quando a vacancia cair ..

Tenho 200 cotas, tá complicado agüentar essa queda, comprei na oferta publica..... Puxando, hein....

O fundo é bom. Fundo imobiliário é para longo prazo e as ofertas recentes foram maus exemplos para o investidor....
Deve-se manter uma porcentagem do fundo na carteira de forma que se o empreendimento não atingir seus objetivos, a perda será aceitável ou mínima. Nada que atrapalhe seu sono.

Pessoal, acredito na valorização dos imóveis, como a puxar para cima o valor das quotas, para isso que servem os FII de tijolo.

Tenho quotas em alguns FIIs não no Edifício Galeria, mas sempre estou observando oportunidades, vejo sim que esta vacância vai cair, porém mesmo com 100% de ocupação (considerando o mesmo valor médio de aluguel praticado agora), o valor do rendimento mensal será por volta de R$ 0,75, o que ao valor atual da quota daria um valor ótimo.

Assim o valor justo da quota seria superior ao atual (mas não muito!), o que poderia impactar positivamente (mas também não muita) no valor seria uma valorização real do empreendimento, coisa que não posso avaliar, mas não acredito que vá ser muito elevada. Mas como esta não é minha forma de investir em FIIs então continuo fora porém sempre de olho.

De qualquer forma, em FIIs estamos vendo dois fenômenos, o primeiro é excesso de oferta de fundos. O segundo é o problema que muitos investidores atuam em FIIs imaginando se tratar de mercado acionário, especulando, comprando de manhã para vender a tarde, como a bolsa deu certa estagnada, acredito que estes estejam saindo, aumentando ainda mais a oferta.

Afirmo a todos que esta é minha opinião pessoal, e refere-se muito a minha diversificação de investimentos. Também pela minha análise deste fundo, considero um que tenha um potencial acima da média do mercado. E também não ficaria vendo muito as cotações, e sim o rendimento mensal vs o valor investido.

Espero ter contribuido, abraço a todos.

CRECI-RJ - Conselho Regional dos Corretores de Imóveis RJ

Acima encontra-se a taxa de vacância citada. A matéria tem pouco mais de um ano, mas é uma boa referência, e fonte confiável. Recentemente vi que a taxa está em 2,1%, mas infelizmente não guardei a fonte e não me lembro onde foi.

iEvertn, honestamente achei bastante construtivos seus comentários. Apenas acho que o mercado financeiro é irregular, volátil e imprevisível, portanto as palavras "Acredito" e "Possibilidade" são aceitáveis (diria até indispensáveis) em análises fundamentalistas e/ou gráficas de ativos ou de fundos, o que quer que seja.

Não tento convencer ninguém a comprar, mas sim apresentar um ponto de vista a favor da compra para quem estiver em dúvida, assim como vemos no mesmo tópico pontos de vista negativos.

Mudando um pouco (mas não muito) de assunto, a quem puder visitar o EDGA, abriu um quiosque de café em uma das galerias muito bom. Vale uma visita!

Abraços e bom negócios!

Assino embaixo Rodrigo. Acho que é uma bela oportunidade como já disse no tópico. E também acho que todos aqui já estão "crescidinhos" e maduros suficientemente para saber que o que leem aqui se trata de apenas OPINIÕES e não de certezas. O fundo tem tudo para conseguir alugar tudo até em agosto conforme os motivos que já foram ditos e reditos aqui. Agora, se vai acontecer ou não nem a Mãe Dinah sabe. O que é certo é que o ativo tem uma qualidade espetacular. Abs

Rodrigo71, espero que nossa expecttiva siga esta tendência. Com certeza o Galeria 100% locado será um bom fundo, com potencial de valorização no longo prazo...

rodrogooo, acompanho FII há dois anos apenas, e participo no Bastter há menos de dois meses. Já vi bastante crescidinho perguntando o que é RMG neste pouco tempo... Assim, opinião deve sempre ser emitida sim, mas com reponsabilidade. Veja que tem forista mais acima incitando o "vamos encarteirar". Minha crítica ao Rodrigo71 foi no aspecto da especulação de supostos leilões, de o administrador estar possívelmente segurando a locação, etc.
Mas enfim! concordo contigo que o imóvel (ativo do fundo) tem qualidade excelente, mas não sou tão otimista, ainda um pouco cético.
Já o PAPEL está precificado pelo que vale hoje para o mercado, e ponto. Mesmo que tal fato se dê de forma tortuosa e irracional (o da precificação) não se pode concluir que ele está "a preço de banana". Se assim fosse, todos que estão de fora seriam idiotas e nós, comprados, os grandes espertalhões da bolsa ( outra conclusão do colega Rodrigo71 q não concordei).
Agora qdo vc fala em bela oportunidade, depende muito da estratégia e do objetivo de quem investe, e isso só quem pode decidir é você. Se por exemplo eu tivesse 2M e quisesse ter renda para viver tranquilo, não poderia concluir da sua forma.

Abraços

Acho q todas discussões do fórum sobre algum FII específicos deveriam sempre ser linkados com o papel especícfico como acontecem nas ações. Está acontecendo que as discussões ficam todas centralizadas no forum do grupo.

A proposta do fundo imobiliário é muito interessante. No entanto, vale a pena acompanhar o fundo e esperar a locação completa do imóvel, mesmo que a cota suba de forma brusca.

Mas iEvertn, isto é apenas o que ele acha. E eu também acho totalmente plausível o tal leilão. Eu sou do Rio, conheço a região e visitei o empreendimento. Não tem NADA parecido na região, este retrofit transformou o edifício em um quase Triple A que não tem praticamente NENHUM na região. Lembre-se que o que se lê aqui são apenas opiniões, ninguém está forçando a ninguém comprar nada. Compra quem quiser, o botão do home broker é acionado sempre pelo próprio investidor. Abs

Fórum é canal de informação. Aceito e pactuo discutirmos se o fii é bom ou não, quais as expectativas, se tal contrato foi bom ou ruim, etc. Levantar bandeiras, incitações, não participo. Basta olhar exemplos dos administradores de grupos do site. AMBEV é um baita empresa? É. Mas não se vê niguém indicando compra de nada. A qualquer um dos feras do site q se pergunte, a resposta é sermpre exemplar: se couber na sua estratégia e nos seus critérios seja sócio.

Sim somos adultos. Nós que damos a ordem no HB. Mas que aqui nunca errou influenciado por terceiros? Quem nunca investiu pq o gerente do banco falou q era bom? Quem nunca se empolgou com algum papel q leu-se por aí em algum forum que ia bombar? Eu já errei. Feio. Este é meu ponto, ser educativo e prezar por quem está iniciando nos estudos. Ontem mesmo um grande amigo meu ia colocar 100k na IPO do BB sem nunca ter estudado ações, pq o gerente disse q ia render 30% por ano. Ele me ligou antes e mandei alguns videos daqui do site pra ele ver. Desistiu na hora. Essas coisas acontecem cara, a todo momento. Quanta gente não entrou no Telex free? Qdo se trata de $$$ as pessoas podem ficar irracionais. Essa é minha preocupação. E acho q eu, vc, e todos q tem um pouco de estudo podemos contribuir de forma positiva.

Hehe nossa discussão já não é milais sobre o FII e passou pro lado flfilosofico. Desculpem se estou exagerando. Mas sou grato pela oportunidade de me expressar aqui.

Um abraço colegas rodrigo71 e rodrigoo.

Everton