Existe vida após a RMG?

Saulo42 · 2013-09-06T16:00:00-03:00

O preço do ativo caiu a níveis históricos e hoje vale R$ 77,00. Neste post busco analisar os rendimentos futuros do Edifício Galeria bem como a relação preço / rendimento. OBS: Todos os dados foram extraídos do relatório referente ao mês de Agosto do BTG Pactual. A taxa de ocupação atual é de 84% e o aluguel bruto recebido de R$ 1.867.873 Por uma simples regra de três (que considera alugar a parte restante ao preço médio atual) teríamos um aluguel total de R$ 2.223.551 Excluindo os mesmos custos de taxa de administração, taxa de consultoria e uma média dos últimos 3 meses de "outras despesas" chegamos a um resultado para distribuição mensal de R$ 2.052,412 que dividido pela quantidade total de quotas (3.812.055) chegamos a 0,5384 por cota. Logo, o fator que vai enquadrar esse rendimento a rendimentos de mercado será o preço do ativo. Para o preço atual de R$ 77,00 o rendimento de 0,5384 equivale a 0,6992 mensais ou 8,39% ao ano. Considerando o mesmo retorno de 0,75 ao mês que o fundo vinha pagando e que é equivalente a 9% ao ano, o preço do ativo teria que ser de R$ 71,80. Todas as simulações de preço foram feitas para uma ocupação de 100%. Em cenários de ocupação inferiores a situação piora ainda mais pela taxa de condomínio das unidades não alugadas que ficam a cargo do fundo (como já acontece hoje)

@Oty
em 06/09/2013 16:41

Saulo42,
O fim da RMG, na atual conjectura e taxa de ocupação refletirá em um provento médio de 0,57 cents, isto no atual preço de R$ 77,00 equivale a um rendimento de 0,74 % sobre o valor da cota que ao longo do ano seria de 8,88% a.a desta forma no meu ponto de vista é um investimento que está muito vivo.
Quanto a valorização da cota é um detalhe para irmos acompanhando.

Cada um com sua estratégia, mas é um FII que vale se manter posicionado para longo prazo, não rendo horrores mas esta superior a média de aplicações um pouco mais seguras'.

#1 de 10

@Saulo42
em 06/09/2013 17:09

Oty,

Pelas minhas contas e segundo o relatório a seguir:

http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=EDGA&strData=2013-09-02T11:19:42.587

o fundo, atualmente, está gerando resultado próprio (sem contar com o complemento) o valor de R$ 1.619.681 que dividido pelo número total de cotas (3.812.055)equivale a 0,4249 ao mês por cota e que o preço da cota a R$ 77,00 equivale a 0,5518% ao mês.

#2 de 10

@Oty
em 06/09/2013 17:25

Sim Saulo42, isto em julho, se observarmos em setembro há redução da renda em carência, levando assim o valor para 0,57 centavos por Cota.

Em novembro praticamente fica extinto a renda em carência elevando ainda mais para 0,61 centavos.

Podes verificar no mesmo relatório do link que vc postou.

:)

#3 de 10

@mauro06
em 06/09/2013 18:06

Acho que deve cair bem mais esse valor da cota, quando acabar a RMG provavelmente muita gente vende. Acho que vale acompanhar e esperar mais uns meses antes de entrar no fundo, mas penso que é um imovel de muito boa qualidade que vale um investimento.

#4 de 10

@GLLZZI
em 08/09/2013 21:21

Com a locação das areas desocupadas hoje as despesas caem, na medida em que o fundo se livra das despesas de condominio essa conta melhora um pouco...

#5 de 10

@lesoares
em 18/09/2013 16:24

A renda real, com fim das carencias, está em 0,61. Na realidade, esse valor deve ser um pouquinho maior, pq temos a diminuiçao das despesas com o fim das carencias, na medida que os novos locatarios passam a pagar o condominio. Então a renda real deve estar na casa dos 0,62.
Na hipotese de alugar os 100% (algo que não deve ser muito dificil, dada a excelente localizaçao do predio), fazendo uma regra de tres simples, daria 0,73 de renda. Considerando a diminuiçao de despesas, a renda real, com tudo locado, deve se aptoximar dos 0,75.
Mesmo considerando a improvavel hipotese de não alugar mais nada, o preço atual está extremamente barato, visto que já está dando 10% a.a. liquido de imposto.

#6 de 10

@pisco2013
em 02/10/2013 11:32

Não dá para fazer esta regra de três simples com a receita atual, pois alguns aluguéis ainda estão em fase de carência.

Pelas minhas contas, quando alugar 100% o fundo pode pagar no mínimo R$ 0,66/cota, equivalente a 0,85% a.m. s/ PU atual de R$ 78,00, ou 10,67% a.a., capitalizando.

A questão é só quanto tempo vai demorar para que todo o imóvel esteja alugado.

De qq maneira, tá difícil encontrar coisa melhor...

#7 de 10

@pisco2013
em 02/10/2013 11:33

Além disso, alguém aí acima escreveu corretamente, quando o imóvel estiver 100% ocupado, cessam os pagamentos de condomínio e IPTU das unidades vagas que o fundo tem de arcar atualmente.

#8 de 10

@lesoares
em 02/10/2013 15:32

pisco,
a conta que fiz é considerando já o fim das carencias.
Já está com uma renda real após as carencias de 0,61/cota.(ver relatorio de agosto)
Com 100% alugado, tem tudo pra chegar perto dos 0,75/cota.
Esse preço atual ta ridiculo!!

#9 de 10

@pisco2013
em 03/10/2013 14:54

Tá certo. Acho que agora a única questão é se a cota vai cair mais ou não quando anunciarem o 0,61 e aquele investidor incauto que comprou sem saber o que estava comprando vai se desesperar e vender ainda mais barato. Entretanto, no preço atual, já é uma ótima compra e quando alugar 100% então, nem se fala.

#10 de 10