Fato Relevante - Vacância

Fato Relevante - Vacância

@Nod
em 26/02/2016 19:01
FII GALERIA (EDGA-MB)

SOLICITACAO DE RESCISAO DE LOCACAO

Encaminhou o seguinte fato relevante:

"FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII EDIFICIO GALERIA CNPJ/MF N.o. 15.333.306/0001-37 - Codigo CVM: 231-3

FATO RELEVANTE

A BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, no. 501 - 5o. andar, inscrita no CNPJ/MF sob o no. 59.281.253/0001-23 ("Administradora"), na qualidade de administradora
do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII EDIFICIO
GALERIA, inscrito no CNPJ/MF N.o. 15.333.306/0001-37, codigo CVM no. 231-3 ("FII Galeria") proprietario de 100% (cem por cento) do Edificio Galeria, sito a Rua da Quitanda, 86, Rio de Janeiro, RJ ("Imovel"), informa a seus cotistas e ao mercado, o recebimento, neste mes, de duas notificacoes da IDEAIS TECNOLOGIA LTDA., solicitando a rescisao dos contratos de locacao correspondentes a sala 701, localizada no 7o. pagamento, e a sala 901, localizada no 9o. pavimento, do Imovel.

Por oportuno, o Administrador ratifica as informacoes previamente divulgadas, relacionadas a outras 3 potenciais saidas, quais sejam:

. CHL DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S/A, do Grupo PDG, conforme notificacao informando a saida antecipada da sala 301, localizada no 3o. pavimento, em 01.03.2016. A empresa mantera a locacao da sala 401.

. TOZZINI, FREIRE, TEIXEIRA E SILVA ADVOGADOS conforme notificacao informando a saida antecipada da sala 601, localizada no 6o. pavimento, ate o termino do mes de fevereiro de 2016.

. SECRETARIA DO ESTADO DE CULTURA, Governo do Estado do Rio de Janeiro, que tem discutido com o Consultor Imobiliario e o Administrador acerca de eventual rescisao, sem, contudo, haver definicao sobre o tema.

Na hipotese de se concretizarem todas as saidas acima mencionadas, a vacancia atingira o total aproximado de 44,9 % da area locavel.

O Administrador tem, em conjunto com o Consultor Imobiliario, envidado esforcos para tentar manter os locatarios no imovel e informara ao mercado quanto a eventuais desdobramentos e definicoes que venham a ser formalizados entre as partes.

Sao Paulo, 26 de fevereiro de 2016.

BTG PACTUAL SERVICOS FINANCEIROS S.A. DTVM
Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII EDIFICIO GALERIA"
@klinden
em 26/02/2016 22:22
Está muito caro o aluguel neste prédio e o centro do Rio de Janeiro está um inferno com obras que parecem que não vão terminar nunca.

Muitas empresas fugindo do centro. :(
#2 de 30
@Dudinka
em 26/02/2016 22:52
as empresas com porte medio para grande estao indo para a Barra e as pequenas para a Z Sul. Centro ta muito violento, só vao ficar estatais e prof liberais que atendem classe B
#3 de 30
@Nod
em 26/02/2016 22:56
Conforme comentaram no grupo de FIIs, a situação tá ruim pro EDGAr....
#4 de 30
@stever
em 27/02/2016 05:40
Alguém do Rio confirma essa informação do Dudinka? Sempre ouvi falar que o EDGA é muito bem localizado.
#5 de 30
@gabiris
em 27/02/2016 08:29
Não sou do RJ mas acho natural elevar a vacância agora, vários FIIs estão sofrendo.

O @Dudinka pode estar certo no momento atual, mas acho que com a natural melhora na economia a tendência é melhorar o quadro, principalmente pra FII's bem localizados.

Acho errado supor que o centro do RJ vai algum dia virar uma localização ruim...

Eu sigo "sócio" do fundo independente da vacância no momento atual.
#6 de 30
@DiGGu
em 27/02/2016 20:57
É muita obra, sextas feiras é o caos na terra nada anda, é melhor ir a pé andar pelo centro
#7 de 30
@FMZ
em 28/02/2016 12:53
Trabalho no centro da cidade e sou morador da zona norte do Rio, segue minha percepção.

Sem dúvida o centro está violento, porem a nível de furtos. A nível de assalto a mão armada, tiroteio, etc não vejo desta forma.

Sobre a barra da tijuca, o nível de violência lá também tem aumentado, muitos assaltos a veículos é o que vejo em telejornais.

Do ponto de vista das empresas migrarem, não concordo com o que o colega expôs. A Barra da Tijuca tem uma vacância enorme nas lajes corporativas, vide o aluguel do CEOC de graça por anos e anos. O transporte na barra é muito ruim, só se anda de ônibus (agora tem BRT) e carro. A Barra da tijuca gira em torno da Av. das Américas, Av. Ayrton Senna e a Armando Lombardi, nesta com mais empreendimentos comerciais "pra dentro" do bairro, ou seja, não só na beira da avenida.

O Metrô vai chegar a barra, porem só a Av. Armando Lombardi. Tem dias que pra sair de uma ponta da barra a outra demora mais de 1h devido ao engarrafamento na Av. das Américas.
O centro tem tido investimentos do Porto Maravilha e VLT. Porem nesta época de obras está horrível pra chegar lá.

O que vejo atualmente é o corte de custos, independente do local.
#8 de 30
@stever
em 29/02/2016 00:38
Obrigado pelas percepções.
#9 de 30
@Valak
em 29/02/2016 08:56
Tadinho do Edgar. Ninguém mais o quer.

Obrigado pelas percepções pessoal.
#10 de 30
@chr
em 29/02/2016 11:24
Avaliar o EDGA11B me parece simples:

1- temos um imóvel excelente, muito bem localizado e com um preço precificado no mercado muito abaixo do valor patrimonial.

2- temos um imóvel sofrendo fortemente com a situação econômica do país, com a deterioração do setor imobiliário e com a pré-falência do estado do RJ motivada pelo desinvestimento no setor do petróleo.

Portanto,como eu disse, avaliar os prós e contra é fácil. Definir qual seguir depende do perfil e dos objetivos de cada um. Uma tarefa, sem dúvida, mais difícil.
#11 de 30
@Nod
em 29/02/2016 12:28
Só lembre-se de que, para o pequeno investidor, o VP não serve pra nada.
#12 de 30
@chr
em 29/02/2016 13:51
Não sou tão radical assim... o VP serve de referência sim.

Assim como outros indicadores, não serve para nada apenas quando for utilizado sozinho como decisão de investimento.
#13 de 30
@ramongn
em 29/02/2016 16:37
Sem 44,9% da area locavel, alguem sabe a quanto vai o rendimento deste fii ?
#14 de 30
@Nod
em 29/02/2016 20:02
@chr,

Seguir VP, em linhas gerais, é igual seguir o analista de corretora que diz "essa ação está cotada a R$ 10, mas vale R$ 20".

Pense o seguinte: existem milhares de empresas que podem avaliar um imóvel. Algumas vão avaliar mais alto, outras vão avaliar mais baixo. Qual você acha que vai ser contratada pelo administrador?
#15 de 30
@Nod
em 29/02/2016 20:03
@ramongn, quê diferença isso faz?
#16 de 30
@chr
em 01/03/2016 13:49
Confesso que as vezes me assusta a ideia de encaixotar as idéias sempre dentro de padrões pré-estabelecidos.

Se você não confia nas empresas que fizeram a avaliação,ok... é um direito seu.
Se você não confia na ética do administrador, ok... tb é um direito seu.

Imagino apenas que diante de tanto ceticismo a decisão de investimentos não deve ser fácil.

E apenas para voltar ao assunto do valor patrimonial, casos praticos no ano passado mostraram q boa parte das avaliações realizadas condizem com as alienações realizadas.
#17 de 30
@ramongn
em 01/03/2016 16:25
Oi @Nod.RJ

Eh so para refletir um bom momento para entrar mais no EDGA11B que ja tenho em carteira.

Eh como no PRSV11, que quando foi anunciada a vacancia da OI, estava entre 800/900. E hoje estamos na casa dos 500 . . .

E estou sempre de olho em bons imoveis com desconto.
#18 de 30
@Nod
em 01/03/2016 19:08
chr,
"casos praticos no ano passado mostraram q boa parte das avaliações realizadas condizem com as alienações realizadas".

Será mesmo? E quantas negociações será que foram atrapalhadas por avaliações superestimadas?....

Ou quantas negociações podem ter sido fechadas abaixo do valor "justo" apenas pelo fato de estar acima de um valor patrimonial sub-avaliado?

Ceticismo nunca é demais...
#19 de 30
@Nod
em 01/03/2016 19:12
Ramongn, poucas coisas prejudicam mais o enriquecimento do pequeno investido do que tentar acertar o timing certo de entrar ou sair de investimentos.

Veja esse vídeo: A Ilusão do Market Timing - YouTube

Se você gosta de investir em imóveis com desconto, invista em imóveis. Aqui discutimos investimento em FIIs, o que é muito diferente.
#20 de 30
@ramongn
em 02/03/2016 10:56
@Nod.RJ,

Obrigado pela resposta.

Mas eh tao errado escolher o melhor momento para comprar FII ? Por exemplo, FAMB11B vem pagando 0,50%/0,60% de rendimento mensal, e venho comprando aos poucos, na expectativa do reajuste do aluguel e os reatroativos a receber . . .

Entendo que em acoes, tenho que fazer as compras regulares, pois nao da para adivinhar topos e fundos. Mas no FII nao da para escolher certos momentos para comprar ? Se sei que o imovel ficara vazio, pq nao esperar ficar vazio para comprar com desconto ? Ou se sei que vai sair um bom reajuste que esta ha anos no judiciario, pq nao investir neste papel . . .

Agradeco se puder me ajudar a entender este ponto nos FIIs . . .
#21 de 30
@Dividend.Yield
em 02/03/2016 19:38
Ramon não sou o nod, mas imagine o CEOC é pra ele ir a R$ 0,00 ja que vai ficar 2 anos sem renda.
#22 de 30
@chr
em 03/03/2016 10:29
@Nod.RJ

me desculpe, mas não entendo os argumentos que utiliza para sustentar tua opinião.

Quais negociações foram atrapalhadas? Cite exemplos
O que você entende por valor "justo"?
Afinal de contas os VPs, no teu ponto de vista, estão subavaliados ou superavaliados?

E por fim, se não confia nas avaliações e nas administradoras (direito seu...) como analisa um fundo imobiliário?
#23 de 30
@Nod
em 03/03/2016 13:01
Negociações podem ser atrapalhadas por avaliações incorretas. Por exemplo: suponha um imóvel avaliado por R$ 12M, mas que teria seu valor de mercado correto em R$ 10M. Se alguém apresenta uma proposta para comprá-lo por R$ 11M, dificilmente o administrador levaria a negociação adiante e, se levar, é quase impossível ter a aprovação da assembléia, pois pareceria um tipo de derrota vender abaixo do VP.
"Valor justo": preço no qual dois lados negociam um bem em igualdade de condições, com total acesso a informações relevantes e sem qualquer interferência externa.
E não digo que o VP é sub-avaliado nem superavaliado. Não tenho conhecimento nenhum do mercado imobiliário para dar opinião ou discordar de ninguém. Simplesmente não confio, pois aprendi a só confiar em mim mesmo.
#24 de 30
@chr
em 03/03/2016 16:42
Não diz se é subavaliado ou superavaliado e acha que não tem conhecimento para dar opinião sobre o mercado imobiliário.

Ué, diante desta tua afirmação acima, como pode avaliar que o administrador quer te enganar com o valor patrimonial ?!?! :-))
#25 de 30
@wolfman
em 04/03/2016 09:38
Amigos,

Não é o Galeria que está ruim, é o país, é sistêmico.
Como um FII monoempreendimento, sofre mais com a vacância. Mas o prédio está lá, lindo e loiro.
Lembram da diversificação tão falada aqui? Entende agora?
Abraço
#27 de 30
@Nod
em 04/03/2016 19:55
boa wolfman
#28 de 30
@1x0
em 08/03/2016 18:46
FMZ e wolfman disseram tudo que penso.
Há 3 meses fui visitar uma empresa no prédio e dei uma volta no térreo, andar das lojas e restaurantes.
O prédio é impecável! Bonito, bem cuidado, está num quarteirão movimentado...
Mas a proximidade dele com a rio branco e antiga perimetral afeta por todas essas obras intermináveis.
#29 de 30
@mariolu
em 11/03/2016 15:21
Prezados , isso de achar que a vacância tem a ver com obras / violência é pura balela , o grande lance é que a economia esta matando as empresas. Não só o Galeria esta sofrendo , assim como grandes e pequenas empresas estão entregando seus pontos de venda ( Ponto Frio / Tele Rio além de pequenas lojas ) ou renegociando contratos pois estão cortando custos ( entra menos , sai menos ).
Assim que esse jogo de poder e vaidades acabar , a economia melhora e e aí todos voltam , empresários e investidores.
Aproveitem a " chepa" . sds
#30 de 30

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