Contrato até 2037

stever · 2015-06-05T14:13:00-03:00

Sei que contratos não garantem nada e por conta disso tenho evitado bastante FIIs mono inquilino ou mesmo com poucos (a exceção de galpão/varejo que é mais complicado evitar demais)... mas no caso de uma instituição de ensino isso tende a ser mais tranquilo ou é normal também pularem fora de uma hora pra outra? Suponha que o Insper saia fora... esse prédio serve pra outras atividades ou ficaria complicado?

@AndreLFSBacci
em 05/06/2015 14:55

Instituições de ensino geralmente estão nessa atividade para durar. Ficam muitos anos em campis específicos. Mas quando é prédio comum não tanto amor assim, apenas inércia de sair do lugar.

É o caso do prédio do FCFL. É laje corporativa comum.

#1 de 13

@stever
em 05/06/2015 23:21

Blz, ao menos se der mesbla dá pra locar como escritório. Você tem conhecimento a respeito do contrato aqui caso o inquilino resolva sair? Multas e etc...

#2 de 13

@AndreLFSBacci
em 06/06/2015 00:05

Não lembro de ter visto ele no prospecto. Mas é uma boa questão. Vou tentar ler depois.

#3 de 13

@stever
em 06/06/2015 02:15

Certo. Eu tentei dar um Ctrl + F no prospecto mas não encontrei nada. Achei só num outro site as multas para os contratos típicos, mas são os menores. Como bate o do Itaú com o que estamos vendo, parece correto:

Itaú - 12 meses
Estapar - 3 meses
Insper Escritórios - 4 ou 6 meses, dependendo da data

Porém, esses contratos são minoria. O forte mesmo do fundo são os atípicos.

Se conseguir achar posta aí.

Obrigado!

#4 de 13

@stever
em 06/06/2015 02:40

Mandei pro BTG, vamos ver se respondem.

#5 de 13

@stever
em 08/06/2015 14:16

Responderam rápido, mas não entendi bem sobre o contrato atípico. Alguém traduz?

"No caso de multa por rescisão antecipada dos contratos atípicos (Built to Suit) o Insper tem que pagar o valor referente a perda e danos, correspondente ao resultado da multiplicação do período remanescente para o término do contrato pelo valor do aluguel.

Em relação ao contrato típico do Insper, seguem as multas por rescisão antecipada:

6 aluguéis mensais vigentes à época da denúncia, se essa ocorrer entre a 01/11/2013 e 01/09/2025

4 aluguéis mensais vigentes à época da denúncia, se essa ocorrer a partir de 01/09/2025"

#6 de 13

@AndreLFSBacci
em 08/06/2015 16:13

O contrato atípico/BTS a multa são todos os alugueis futuros.

O contrato típico tem multas entre 4 a 6 meses.

A saber só o tamanho relativo desses contratos. Pelo nome o contrato BTS é a expansão, mas seria bom confirmar isso.

#7 de 13

@stever
em 08/06/2015 23:45

Acho que os atípicos são o Insper inicial e o Insper expansão. Se for receber todos os aluguéis mesmo, me parece um FII interessante apesar de mono inquilino (praticamente).

#8 de 13

@stever
em 27/06/2015 05:28

André, perguntei e responderam de novo:

"Segue divisão de contratos:

Insper: Atípico
Insper – Expansão: Atípico
Insper – Expansão Escritórios: Típico

No caso dos atípicos o Insper tem que pagar = valor do aluguel x período remanescente para o término do contrato."

--

Então os principais contratos são atípicos até 2037, tendo o inquilino que pagar os meses remanescente caso saia. Me parece um bom FII para o LP mesmo "mono-inquilino"... dá pra levar até 2035 de boa. Algum adendo?

#9 de 13

@AndreLFSBacci
em 27/06/2015 20:49

São coisas separadas...

Sim, o imóvel é de boa. Bem localizado, novo, recém expandido.

Sim, os alugueis são aparentemente bem feitos, longos e atípicos em maioria.

Mas no LP o que mais importa é o imóvel/localização, que 10 anos é acima de médio prazo, não é tão longo prazo assim.

Sem outros adendos. Apenas se for carteira curta de colocar posição menor por ser mono empreendimento e mono inquilino.

#10 de 13

@stever
em 27/06/2015 22:26

Sendo o contrato isso mesmo, são mais 20 anos aí seguros (em teoria). Eu não tenho nenhum mono inquilino (só bancos e dá pra considerar SDIL quase). Eu tenho evitado FIIs com poucos inquilinos, mas esse em especial, to achando interessante... só penso às vezes que é desnecessário correr risco com mono.

De qualquer forma, ele seria 2% da minha carteira de FIIs apenas, que é 30% do patrimônio total.

#11 de 13

@AndreLFSBacci
em 27/06/2015 23:27

Tranquilo. Em carteira diversificada é de boa.

O contrário na verdade. Não tem como diversificar tanto só com multi/multi. Para subir a quantidade de ativos só acrescentando mono, inquilino e/ou imóvel.

#12 de 13

@stever
em 28/06/2015 02:47

Mono imóvel eu acho de boa se for multi inquilino. EDGA, FPAB, RNGO (dá pra considerar) e TRNT me sinto bem confortável, por ex... e tem outros também, mono inquilino que tenho pé atrás mesmo.

#13 de 13