Perpetuidade

Se você pensar dessa forma, qualquer contrato de aluguel tem prazo. Esse risco é inerente a qualquer Fii monoinquilino, amplificado quando é monoimóvel, e a solução é a diversificação.

"Mas a medida que vai chegando próximo da data de renovação, as cotas vão desvalorizar muito - também pelo efeito manada.... E ai, ninguém aqui tem bola de cristal pra saber o que o Insper vai fazer em 2035"

Sem bola de cristal pra saber o que o insper vai fazer e tb se as cotas vão subir, cair, se o fundo vai acabar, etc... Ou seja, sem chance saber se vão desvalorizar próximo ao fim do contrato.

Não entendi.
Você está preocupado com a continuidade de um contrato que vai até 2035, e acha mais tranquilo contratos de cinco anos?
:-S

Sim, justamente por isso. Você investe pra ser "sócio" de um FII para ganhar nos provento e principalmente na valorização da cota. No caso do Insper que o contrato só vence em 2035, são 18 anos acreditando (e investindo) na "prosperidade" do fundo. Se não renovar, você vai ter igualmente uma desvalorização sobre 18 anos de investimento.

Não é que eu ache mais tranquilo contratos de 5 anos, e se você comprar pelos dividendos, esse é quase um RMG @ 2035, maravilha. Porém, considerando a valorização da cota, o risco acaba sendo mais alto sim. Em contratos de médio prazo, se o pior acontecer, você terá perdido muito menos do que neste FII em questão. É só observar a valorização superficial que as cotas possuem sobre o valor patrimonial; o FCFI ganha de todos os outros monoinquilinos que eu vi nesse sentido, justamente porque o mercado está hipervalorizando esses proventos garantidos até 2035 e não a qualidade do imóvel/ponto em sí... E quando a bolha é muito grande, quando estoura o estrago é maior ainda.

Óbvio, pode chegar em 2035 e tudo dar certo. Mas aqui estou analisando o risco, que pra mim é evidente ser maior nesse caso, sim, tanto que tirei ele da minha carteira.

Bom, essa foi a minha análise e conclusão.. posso estar errado, ou não.
@BueBu o problema não é desvalorizar próximo ao fim do contrato, pois se renovar, vai valorizar de novo (ótimo). O problema é se o Insper não renovar DEPOIS do contrato, que ai é vc que vai morrer com 18 anos de prejuízo. E "se" isso acontecer, não vamos precisar de bola de cristal pra saber que o prejuízo será alto. Pra quem aceita esse risco, ótimo, é só torcer.

Mas vc está comprando o imóvel ou o inquilino?

Se acredita nas qualidades do imóvel (padrão construtivo, localização, potencial de realocação, etc etc) dane-se o inquilino.

se for esquentar com tudo isso q vc falou por 18 anos, é melhor nao ter FIIs

Você disse: "você investe pra ser sócio' de um FII para ganhar nos provento e principalmente na valorização da cota". Se esse é seu objetivo, vai ser muito difícil conseguir alguma coisa. Pq praticamente nenhum FII apresentou, no longo prazo, uma valorização da cota que pagasse sequer a inflação.
Ex: HGRE foi lançado a R$ 1 mil. Se atualizamos esse valor, dá R$ 1,8 mil. Hoje a cotação está R$ 1,4 mil. Se formos comparar com o CDI, ela teria que estar em R$ 2,5 mil

Para ter uma valorização verdadeira da cota, você terá que entrar em fundos com muito rolo ou vacância onde você encontre real potencial de resolução. Mas isso é algo bem difícil.

Acho que você está procurando pelo em ovo. Você já sabe as principais informações sobre o fundo:
- É mono-imóvel
- É mono-inquilino
- O contrato vai até 2035

Conforme for chegando perto do vencimento, você vai repensando a sua posição. Talvez colocar em quarentena, não comprando até ter um horizonte mais claro. Ou até fazendo uma saída programada do ativo.
Ninguém tem como saber o que vai acontecer em 2035. Aí vamos supor que, em 2035, o contrato é renovado para 2055. Aí você vai dizer: "Mas não temos como saber o que vai acontecer em 2055". Nesse argumento, nunca vai comprar FII nenhum.

Por último, você está esquecendo dos juros compostos atuando no longo prazo.
Exemplo:
- BBFI é mono-inquilino e quase mono-imóvel.
- Foi lançado a R$ 1mil em 2005.
- Mesmo com todos os problemas que ele vem tendo nos últimos anos, ele acumula uma rentabilidade de CDI + 8,67% a.a, considerando os proventos distribuídos
- Ou IPCA + 14,75%
- Ainda que nesse fim de semana aconteça uma hecatombe e a cotação do fundo caia 50% em um dia, quem vender a posição vai ter ganho um bocado acima do CDI.

Concordo com o Nod. Além disso, essas comparações com renda fixa acabam sendo apenas parâmetros gerais. O fato é que fii é renda variável e, fazendo um recorte conveniente do período analisado, você vai encontrar rentabilidades completamente diferentes, principalmente considerando o preço da cota.

O que eu quero acrescentar é que fii "de tijolo" tende a acompanhar os ciclos dos imóveis subjacentes. Em uma época boa da economia, a tendência é ter menos vacância e aluguéis mais altos, ou seja mais rendimentos. Na época ruim, é o contrário.

Se você pensar em termos de tendência, porém, a tendência é que fii, no longo prazo, performe melhor que a renda fixa, justamente porque não faz sentido imaginar que o mercado de imóveis seja consistentemente pior. Se fosse, ninguém compraria imóveis, deixaria o dinheiro em algum título do tesouro. Risco maior exige, no longo prazo, retorno esperado maior.

O que eu não entendo bem é por que as pessoas comparam tanto renda fixa com fii, embora eu não veja isso entre renda fixa e ações, por exemplo. Comparar com imóveis até entendo, mas com renda fixa? A única explicação que eu achei é que os rendimentos constantes dos fii atraem um público mais conservador, acostumado com a renda fixa.

Não discordo de vocês, até concordo. Não estou dizendo que esse fundo é ruim, eu acho ele muito bom, tanto que estava em estudo na minha carteira. e acho que o Insper vai continuar renovando mesmo.

Mas a hipervalorização da cota frente ao patrimônio, e o fato de que, ao meu ver, aqui você precisa apostar no Insper sim, mais do que no imovel, pois a valorização da cota é apenas pela segurança atrelada à essa instituição... foi o que me levou a deixar ele de lado

@benjosar

Tem uma questão importante aí: "a hipervalorização da cota frente ao patrimônio". O valor patrimonial nada mais é do que a opinião de alguém sobre o quanto vale o imóvel.
Existem diversas formas de se apurar, cada uma com sua vantagem e sua desvantagem. E, com inúmeras liberdades interpretativas ao avaliado.
Por exemplo: Um laudo de avaliação feito por método de fluxo de caixa descontado há um ano atrás usou algumas premissas de inflação e taxas de juros muito diferentes da realidade atual. Se refeito hoje, o imóvel vai aumentar de maneira absurda.

Veja um vídeo recente "Como o VP é calculado?". E também um mais antigo "DY e PL pra quê?".

Você está se baseando numa época em que a inflação tava a 10% e a economia um lixo, por isso talvez os valores de aluguel tenham se desprendido um pouco da realidade e as cotas andado mais por acompanharem muito isso (não sei se é o caso pois não to olhando nada, mas na teoria isso acontece com esse tipo de FII). Porém, num prazo mais longo, terão períodos que os contratos do mercado em geral serão renovados acima da inflação enquanto esse vai só seguir a inflação... no fim, tudo se ajusta.

E se por acaso o Insper não renovar, até onde sei esse prédio é muito bem localizado, o prédio não vai cair.

Não tem como prever nada disso, assim como os demais, acho que está procurando pelo em ovo.

Por que você acha que a cota está hipervalorizada? Qual o parâmetro usado? Tem algum relatorio de imóveis da região que mostra isto? Para de olhar preço.

Como você pode dizer que as valorizações ocorridas são superficiais? Que informações você tem que não estou vendo?

Realmente não entendi este post, você fala que não dá pra prever o futuro por que não tem bola de cristal e fez suposições do que podem acontecer daqui a 18 anos. Sugiro que leia novamente o que escreveu para ver como suas colocações se contradizem.

Provavelmente fundo deve ter seguro dos fluxos de alugueis caso inquilino ñ pague, saia e não pague, etc. Nenhum fundo se fia totalmente no inquilino, ainda mais com esse contrato longo. No final o q vale é o imóvel mesmo, esse contrato é um plus. Quando comecei a comprar ele tb tava mais valorizado q os demais fiis, hoje estou com uns 40% de valorização, para compras mensais, aportes pequenos ñ faz diferença preço de compra se o ativo tem valor.

@Nod por favor atualiza a rapidinha, o processo do IPTU foi extinto conforme informa último relatório:

"A dívida referente à Execução Fiscal da Prefeitura do Municipal de São Paulo relativa ao IPTU foi quitada, tendo o
processo sido extinto"

"Provavelmente fundo deve ter seguro dos fluxos de alugueis caso inquilino ñ pague, saia e não pague, etc."
Não localizei nenhuma informação sobre isso, nem no prospecto, nem no informe trimestral, nem nas demonstrações contábeis. Portanto, não podemos ter certeza quais as garantias do contrato (fiança, depósito caução, seguro-fiança, etc). Pode até não ter haver nenhum tipo.

"No final o q vale é o imóvel mesmo, esse contrato é um plus"
Discordo plenamente. Quando você compra uma cota, leva tudo que faz parte do fundo: imóvel, inquilino, gestor, etc, com os pontos positivos e negativos de cada um. Tem até um vídeo sobre isso: O que eu "compro" com a cota?
Sugiro fortemente que veja.

"Quando comecei a comprar ele tb tava mais valorizado q os demais fiis, hoje estou com uns 40% de valorização, para compras mensais, aportes pequenos ñ faz diferença preço de compra se o ativo tem valor."
Se não faz diferença, pq você acompanha a rentabilidade? Vejo uma perigosa incoerencia aqui: Se você realmente tivesse certeza que o preço não faz diferença, nem saberia essas coisas.

Atualizei a rapidinha. Obrigado pelo aviso.

Hehe, duvido alguém aqui mesmo veterano na Bastter que não acompanha rentabilidade uma vez ou outra (problema ñ é esse e sim sair da tua estratégia de foco em valor por causa de preço), mas meu ponto era mostrar que este não sei se pelo contrato o mercado sempre valorizou mais, que não existe almoço grátis nos fiis, etc.

Eu sinceramente, não acompanho rentabilidade dos meus investimentos.

Quando eu via o Bastter dizendo que tem ações que ele não sabe a dezena do preço, eu também achava que ele estava exagerando.

Pois bem. Hoje, eu não sei a dezena da maioria dos meus investimentos. E sei menos ainda o preço que paguei por eles (claro que isso está anotado na planilha, mas não tenho de cabeça e nem me dou ao trabalho).

Pode parecer ridículo, mas eu tenho dificuldade de lembrar até a ordem de grandeza: quais fundos são cotados em base de R$ 1.000 e quais em base de R$ 100.

Para se absolutamente sincero: às vezes, eu nem lembro se sou sócio de alguma certa empresa ou FII. Como eu só penso sobre isso uma vez por ano, eu esqueço. Às vezes, eu olho o relatório de um fundo e penso "Acho que vou estudá-lo melhor e, talvez, virar sócio. Aí eu vou olhar no Bastter System e já tenho ele."

Quanto mais você observa que os preços acompanham os fundamentos, você vai parando de olhar as consequências (preço) e mais estuda as causas (fundamentos).