Bom negócio

Cuidado, Rafael, muito cuidado.
A cota caiu porque em junho acaba a RMG (renda mínima garantida de 0,88% a.m.
A rentabilidade real desse fundo (receita bruta - despesas) é muito menor. E vem caindo.
Dá uma olhada no relatório de janeiro - folha 2 - Distribuição de Renda do Fundo.

http://www.bmfbovespa.com.br/renda-variavel/download/cfloripaShopping-310113.pdf

no mesmo relatório:

"O lucro apurado pelo Floripa Shopping FII no mês de dezembro/12 foi de R$ 2,48 por cota, e corresponde à participação do Fundo no lucro
apurado pelo shopping em dezembro/12, deduzido das despesas do Fundo. Esse lucro foi complementado pela cessão da participação da
Plenaventura no resultado do shopping para alcançar o rendimento de R$ 8,80 por cota.
O crescimento nas vendas e, consequentemente nas receitas de aluguel, das lojas âncoras não tem sido capaz de sustentar o crescimento da rentabilidade antes do complemento, devido ao
baixo crescimento econômico apresentado esse ano que afeta as vendas das lojas satélites, em geral pequenos empreendedores locais, com reflexos diretos no faturamento com aluguéis percentuais. Outro impacto é visto no aumento da vacância, com reflexo no faturamento com aluguel mínimo."

Para simplicar a conta, se vc comprasse 100 cotas a 850, investiria 85,000 e receberia 8 parcelas de 880. Desconsiderando inflação ou valor presente etc,, a cota poderia cair ate 780 e vc estaria no zero a zero. Mas e se a cota for a 700 e ficar ali por um tempo? Vai desesperar e vender? Isso ai soh da certo mesmo se vc comprar aos poucos e depois que comprar as iniciais (100), ainda tiver munição para comprar mais, se cair muito. E ficar com elas um bom tempo. Isso no CP é furada mas pode se revelar bom no LP. Achei preocupante o resultado de dez., época excelente para shoppings. Alias, Floripa é mt sazonal, só existe mesmo no verão (especialmente esta parte da ilha e em direção a Jurerê). Então, fique de olho no lado operacional. Se eu fosse aplicar os 85k, eu ligaria para algumas lojas do shopping e para adm do FI para entender o que houve, estah acontecendo. Se realmente aconteceu alguma coisa, e sé conjuntural ou estrutural. Não pode olhar só yield, tem que olhar perspectivas e aluguel real v. RMG. Infelizmente a situação vem piorando (este shopping já chegou a fazer 0,6)

[]s

exLTCM matou a pau:

". Infelizmente a situação vem piorando".

Pelágico e exLTCM;
Obrigado pelos comentários que foram muito ricos de informação interessante.
Estou ciente do fim da RMG, mas mesmo após setembro, o fundo continua sendo um bom negócio em termos de rentabilidade mensal pelo seguinte:

A renda mensal do fundo na média dos últimos 12 meses, se não houvesse RMG, seria de R$ 4,70 / mês, um pouco acima da metade do que vem sendo distribuído mensalmente.

Desta forma o cálculo fica assim:
R$ 4,70 x 100 / R$ 850,00 = 0,55% am, bem acima da poupança (0,40% am) e um pouco acima do FII que é a febre da bovespa BBPO11 (0,53% am), que está vendendo a cota por R$ 130,00 e rendendo R$ 0,70 / mês.

Também sei que devo olhar a VP, mas em termos de renda mensal está realmente muito bom!

Rafael, ninguem preve o futuro (e nos tb nao). So estamos apontando os riscos e parametros para vc decidir. Pode ser um bom investimento. Sugiro que vc pondere isso na sua carteira (diversifique) e esteja preparado para comprar mais ou para assumir um possivel prejuizo. Como entendo que vc estah visando o LP o risco fica menor. A metafora ref ao BBPO eu não concordo, o BBPO é visado pois ele tm varios imoveis e um inquilino muito forte. O floripa é um unico empreendimento em um unico lugar. Se construirem um outro shopping perto a renda dele tenderia a cair. Um risco bem diferente.

Rafael, a questão principal no caso do Floripa é o valor da cota nos próximos meses. A tendência é a cota se desvalorizar para que o ganho REAL mensal fique no padrão do mercado (~0,7% am). Assim, você deve fazer uma conta reversa. Calcule o valor que a cota deveria ter para que o ganho real (sem RMG) seja aproximadamente uns 0,7% am. Agora é claro que você pode pensar em valorização do terreno numa ilha limitada e valorizada. Mas isso seria um horizonte de anos e não de meses (e SE acontecer).

Pelos ultimos DREs, as receitas do Shopping continuam crescendo (é vdd q a txs mais modestas), mas continuam crescendo (Exceto novembro que cairam um pouco).

Essa pequena queda foi muito acentuada por um aumento de 225% nas despesas do shopping de outubro para dezembro (R$ 74k para R$ 167k), sem nenhuma explicação mais a fundo sobre isso no relatório mensal.

Reparem que não estou me referindo as despesas do fundo e sim das despesas do shopping que não eram discrimidas até o relatório passado (onde vieram os últimos 3 meses).

Alguem sabe o motivo desse aumento nas despesas?

Pode ter a ver com o mês de dezembro, mas é estranho que em 2011 a renda real desse mês não tenha sofrido tanto.

Acompanhem meus cálculos e vejam se faz sentido. Essa projeção fictícia que faço é para quem tem as cotas e pensa em vender ou para quem não tem ainda e pensa em aproveitar a "oportunidade" advinda com o baixo preço da cota. Digamos que a média de rentabilidade real se mantenha nos R$ 4,70 por cota, tal qual foi nos últimos 12 meses. Para uma média de 0,7% a.m. por cota, a mesma deveria se desvalorizar para R$671,43. Considerando o seu valor atual (R$742,99 hoje), isso seria um prejuizo de R$71,56 por cota. Levando-se em conta que até outubro teríamos de RMG R$ 8,80 x 7 meses = R$61,60, o prejuízo seria de R$71,56 - R$61,60 = +-R$10 por cota + inflação + custos da operação.

Isso na pior das hipóteses, e levando-se em conta que a partir de então teríamos um rendimento aproximado de 0,7% por cota. Para mim, não é um cenário de tanto risco para quem pensa no LP, pois caso o resultado seja mais otimista os lucros poderiam ser bem interessantes.

Concordo com seu raciocinio (incluir a inflação ou o custo de oportunidade no CDI como mencionou). O problema desse FII, do meu ponto de vista, foi ter sido vendido muito caro. Se a cota original tivesse custado uns R$600,00 estaria tudo correto e ao retirar a RMG o fundo seria auto-sustentável. Mas quem comprou no IPO a R$1000,00 tomou um belo prejuizo como aconteceu no Mais Shopping Largo 13, que agora tá dando uns 0,7% ao mes, mas teve que cair de R$1000,00 para R$620,00.