Tudo locado com prazo de 10 anos

rodrigoo · 2013-02-11T23:19:00-03:00

Olá, vi no relatório que está tudo locado para 3 bancos em contratos de 10 anos, então pressuponho que a renda real já reflete o que o fundo irá distribuir. A minha pergunta é: o que é que vai fazer a renda real que é R$ 0,60 a.m aumentar para 0,75% a.m se os contratos são ajustados apenas pelo IGPM? Obrigado

@raffi
em 12/02/2013 10:10

A renda real hoje é 0,643%

Ainda tem dois reajustes pelo igpm para esta renda chegar em 0,75%.

Precisa de igpm de 16% até julho de 2014 pra chegar no alvo.

#1 de 11

@rodrigoo
em 12/02/2013 11:35

ou seja o ganho real está paralisado em 0,64%

#2 de 11

@valtair
em 13/02/2013 21:41

Boa pergunta Baroni.

Vou enviar esta dúvida para a administradora do fundo.

#3 de 11

@Ron68
em 14/02/2013 17:27

Bom, o IGPM acumulado nos ultimos 12 meses está em 7,9%. 7,9% durante 2 anos dá 16,4% de aumento. Se o IGPM se mantiver nos 2 próximos anos, o aumento dos alugueis cobre exatamente a RMG e fundo passa a ser sustentável com ganho real de 0,75%. Me parece bem ajustado e com risco baixo. Alguem comenta?

#4 de 11

@marcio.q
em 15/02/2013 14:17

Depois de 2 anos o fundo passa a ter taxa de performance e vai deixar de ter a RMG, mas não tenho ideia do quanto isso pode impactar no resultado. Em outras palavras, é uma despesa a mais e uma receita a menos.
Na verdade eu estou tranquilo em relação ao fundo.

#5 de 11

@Ron68
em 15/02/2013 17:13

Na página 146 do prospecto há uma tabela que mostra uma simulação do fluxo de receitas e despesas ao longo dos 10 anos. Lá dá para ter uma noçào de quanto a taxa de performance impacta.

Fiz algumas simulações nos anos 3 e 4 e conclui que gira em torno de uns 0,4% em relação ao ganho do cotista (exemplo: com a taxa de performance o cotista ganharia 11% e sem a taxa ganharia 11,4%). É uma grana razoável, mas porcentualmente não penso que impacta muito. Se chegar nesses 11% tá bom demais. Me corrijam se eu estiver errado.

E lembrando que na página 12 está escrito, de forma meio confusa, que somente será cobrada a taxa de performance se o ganho liquido do cotista for maior que 9%.

#6 de 11

@valtair
em 20/02/2013 16:08

Recebi a resposta da BTG Pactual: Segue resposta : "A premissa adotada para que o Fundo supere a rentabilidade garantida consta no Laudo de Avaliação, anexo do Prospecto. Veja abaixo a projeção do fluxo de caixa descrita no Laudo ( olhar prospecto). Considerando que em junho/14 teremos as revisionais dos 3 contratos de locação, e assumindo a premissa do Laudo da Colliers de que a renovação será na casa dos R$ 165,6/m2, a rentabilidade projetada até superaria os 9% aa"

#7 de 11

@exLTCM
em 07/03/2013 07:51

exatamente valtair, a premissa do fundo é mais calcada em revisional. Dois contratos foram assinados abaixo do preço de mercado na época e a expectativa é que no próximo round os locatários fiquem com a faca no pescoço. E vejam, reajuste inflacionário não gera riqueza, apenas repõe perda de poder de compra.

[]s

#8 de 11

@raffi
em 07/03/2013 08:06

Reavaliando o meu cálculo.

Acho que deve ser feito em cima das receitas e não no que é distribuído atualmente.

Então a projeção é IGPM menor e ainda deve-se somar as revisionais.

Não creio que o valor chegue em 165 reais/m².

O The One é próximo e está 1/3 vago e custa 130/m².

Há ainda muitos lançamentos previstos na região.

Se for, melhor, mas eu não contaria com isso.

#9 de 11

@exLTCM
em 07/03/2013 09:19

concordo raffi, o mercado mudou nos ultimos 6 meses e esse preço (165) acho dificil.

#10 de 11

@valtair
em 08/03/2013 10:30

Raffi e exLTCM, O FVBI, ao contrário do The ONE, possui contrato ATÍPICO de 10 anos com os locatários.
Caso o fundo não consiga renovar para este patamar em (165,6/m2), 9% a.a. é fácil de conseguir. O valor pedido atualmente é de 129,31/m2 ( até maio/2013). A partir de junho será de 135,77/m2
Leiam com atenção o Laudo da Colliers na página 146 do prospecto.
Eu posso estar enganado ( acontece muito, rsrs), mas acredito que esse fundo garante os 9% fácil.

#11 de 11