Covolan - Inquilina do Fundo em recuperação judicial

Uma aula em que sentido?

Eu vejo essa situação com maus olhos.. Resumindo o Fundo tem um inquilino que parou de pagar e que está há um bom tempo sendo executado judicial. Agora ainda está em recuperação judicial, ou seja, muito difícil receber tudo o que está sendo cobrado.

Claro, o fundo está fazendo o que tem que fazer mesmo, diante da situação. Mas por outro lado demonstra que a gestão possui um inquilino em situação financeira precária ao ponto de pedir recuperação judicial.

postado por @Giovanni em 18/09/2022 10:29

A maior lição que eu aprendi com o GGRC foi a ter muito mais cautela com contrato atípico. Lembro quando este fundo começou, rapidamente subiu nos trendings do site, comentários eram estilo "melhor empresa da bolsa", contrato atípico garante, etc

Mas mesmo antes da pandemia comecei a perceber, montando material para estudo, que a estratégia desse FII era justamente procurar inquilinos que aceitariam vender o próprio imóvel e alugar este sob forma de contrato atípico. Não todas, mas algumas empresas eram de qualidade financeira bem duvidosa - para esse negócio ser vantajoso para o inquilino aceitar pagar 10%+ a.a em imóvel que já possui, o inquilino precisa estar em uma situação de "desespero" financeiro

E por fim nos últimos anos cada vez mais as rachaduras na parede desses contratos tem aparecido. A gestão parece ter tentado mudar um pouco a estratégia com novas aquisições, mas esse FII começou e maentém essas características de inquilino, e a meu ver esse é o maior ponto de atenção - contratos atípicos "garantem" até que não garantem; como foi a dor de cabeça durante a pandemia; e como é/vai ser no caso de falência de um inquilino

como sempre, "alta rentabilidade" era o atrativo principal

Sem dúvida! A maior lição será a suposta aagarantia dos contratos atípicos e como o fundo vai reaver (ou não) os valores.
No fim das contas eu acho que voltaremos às premissas básicas de sempre. Fundo bom é imóvel bom +inquilino bom.

É aquela historia. Parece que alguns gestores/ investidores achavam que o fato do contrato ser atípico dava poderes mágicos ao contrato aagarantido que ele terá que ser cumprido so porque provavelmente tem clausulas que obrigam a outra parte a pagar todo o valor do contrato e o judiciário vê com um pouco mais de bons olhos o credor ja que o contrato teve contraprestação de construir algo.

Parece que esqueceram que estamos no Brasil e que para cobrar dividas de empresa em recuperação judicial/ falência tem que passar pelo judiciário e que o fundo sempre pode ganhar e não levar .

Me parece que a aula sobre isso é cuidado com as novidades da moda.

O fato de haver recuperação judicial, em si, não chama atenção. 

A receita da covolan representa 6% do total do fundo, sendo que a cia ocupa apenas 1 imóvel das dezenas que compõe o portifolio do fii. Isoladamente, com tais parâmetros, não vejo equívoco na gestão de risco. 

As aagarantias (especialmente a fiança) já estão sendo executadas. O fundo também não se amparou apenas em contrato atípico, mas se valeu das aagarantias tradicionais do mercado.

É claro que inadimplência é algo indesejável, mas, nesse episódio, não entendo ter havido barrigada da gestão. 

 

Concordo com o @SuavenoRole e com o @Giovanni paradoxalmente  .

Mas para quem está diversificado, não vejo como isso estaria impactando, mesmo que todo o fundo vire mico. Então deixa a gestão ver o que faz, estratégias erradas acontecem e temos que ver como a gestão vai se adaptar.

E tb acho que não teria um erro propriamente dito da gestão. Esse fundo sempre foi de risco mais elevado. Tem silo, contratos com empresas que pagam retornos muito altos (=maior risco) e, salvo engano, todos os imóveis do fundo são assim. São imóveis muito mais arriscados do que um galpão em Guarulhos que em um dia sai um inquilino e no outro dia entra outro. Quem entrou sem saber disso entrou sem estudar o suficiente.

Mas tem um detalhe no relatório que talvez indique que a gestão esteja almejando um controle maior desses riscos:

"Pergunta 3 - A gestão tem interesse em fazer uma consulta pública ou assembleia com intuito de modificar o regulamento do fundo para "flexibilizar as travas" citadas pelo Pedro na entrevista concedida ao Danilo Bastos no Ticker11? E para quando?
R: Sim, temos interesse em consultar os cotistas sobre uma eventual reforma do regulamento, sendo que devemos pautar o assunto assim que forem concluídos os estudos sobre o tema. Uma eventual flexibilização das regras do fundo não quer dizer que pretendemos deixar de ser um fundo de contratos atípicos, o que não é o caso, mas, sim, poder otimizar a carteira atual e novos investimentos do fundo e gerar maior valor ao cotista. Esse assunto também foi abordado na entrevista com o Artur Losnak do TC."

Um empresa vender o próprio imóvel não é necessariamente sinal de nada. Pode ser desespero, pode ser estratégia de não ter ativo imobilizado, usar esse dinheiro no próprio negócio, com um retorno maior do que o cap rate do imóvel.

Um desinvestimento que pode simbolizar muito sobre a gestão desse fundo:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=1055500&cvm=true

A medida que o tempo passa a gente vai vendo as coisas se repetirem ,como sempre tem um ativo que desperta emoções e se torna "hora  de compra-lo" e se esquecem do controle de risco ,não existe melhor ativo porém existe um almoço quase grátis no mercado de renda variável que é a diversificação.
Os "queridinhos" agora são os HEDGE Funds (os fiagros e os de papéís  com yield alto estão quase passando )

Interessante que algumas administradoras colocam a TIR do imóvel quando da venda. Essa só colocou um lucro lá que não se sabe se é descontado, ou é "bruto".

@Equity.Seeker

Mas quem é o comprador?