Garantias Imóveis do fundo

Garantias Imóveis do fundo

@Fabio27
em 21/12/2017 11:01
Retiradas dos Fatos relevantes ref. à aquisição dos imóveis:

-Imóveis locados à MOINHO IGUAÇU AGROINDUSTRIAL S.A. (contrato de locação atípico pelo prazo de 10 (dez) anos, renováveis por mais 10 (dez) anos)

DA GARANTIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Afim de garantir o cumprimento das obrigações do contrato de locação, a Moinho alienou fiduciariamente ao Fundo, em garantia, imóvel
de sua propriedade,localizado na Rodovia BR 369, KM 501.

DA OPÇÃO DE COMPRA E OPÇÃO DE VENDA
O Fundo e a locatária Moinho, no mesmo ato, celebraram instrumento particular de exercício de opção de compra e exercício de opção
de venda de 100% dos imóveis, ordinariamente, no 121º mês.
A estratégia de compra e venda do ativo, nas datas acima mencionadas, oferece ao investidor do Fundo o evento de liquidez,
permitindo aos seus gestores a gestão ativa de capital ou mesmo a distribuição dos lucros auferidos aos seus cotistas

- Centro de Distribuição da REDE DE FARMÁCIAS E DROGARIAS NISSEI S.A., (contrato de locação atípico pelo prazo de 10 (dez) anos, renováveis por mais 10 (dez) anos)

DA GARANTIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Pelo contrato de locação atípico de 10 (dez) anos celebrado entre as partes, a locatária contratou um seguro fiança junto ao BANCO BRADESCO S.A., tendo como beneficiário final o FUNDO GGR FII RENDA, com cobertura
equivalente a 18 meses de aluguel, acrescido de IPTU, e será renovado a cada 12 meses, conforme obrigatoriedade do contrato de locação. Durante a vigência de todo contrato de locação, 10 (dez) anos, a locatária obriga-se a manter garantia locatícia ininterrupta.

- CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO AMBEV (início da locação estabelecido em 31/08/2014 pelo prazo de 13 (treze) anos,renováveis por 10 (dez) anos.)

Não constam garantias no fato relevante.

- Planta industrial da empresa MD PAPÉIS LTDA, Fábrica de Papéis (contrato de locação atípico pelo prazo de 10 (dez) anos, renováveis por mais 10 (dez) anos.)

GARANTIAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Pelo contrato de locação atípico de 10 (dez) anos celebrado entre as partes, a locatária contratou um seguro garantia junto a Seguradora
Pottencial, Fitch Ratings A-, especializada em seguro de fiança locatícia, tendo como beneficiário o Fundo, válido pelo prazo de 3 (três)
anos cobrindo obrigações de aluguel e IPTU sempre por 18 meses à frente. Durante a vigência de todo contrato de locação, 10 (dez) anos,
a locatária obriga-se a manter garantia locatícia ininterrupta.

OPÇÃO DE COMPRA E OPÇÃO DE VENDA
O Fundo e a locatária MD PAPÉIS, no mesmo ato, celebraram instrumento particular de exercício de opção de compra e exercício de
opção de venda de 100% do imóvel, planta industrial, localizada em Caieiras com janelas de exercício no 37º, no 73º ou 121º meses.
A estratégia de compra e venda do ativo, nas datas acima mencionadas, oferece ao investidor do Fundo o evento de liquidez, permitindo
aos seus gestores a gestão ativa de capital ou mesmo a distribuição dos lucros auferidos aos seus cotistas
@Nod
em 21/12/2017 20:59
Só pra lembrar:
Garantias são a parte menos importante de um contrato (de qualquer tipo).
Claro que é legal ver se as garantias de um contrato são mais fortes ou não.
Mas nunca se toma uma decisão com base nas garantias. Elas são apenas o último recurso.
#1 de 15
@Fabio27
em 22/12/2017 17:11
Já tinha lido, mais de uma vez, alguém comentando que "parece" que havia opção de venda nos contratos.
Como eu não tinha visto informação certa sobre a existência ou não das opções e em quais contratos, decidi pesquisar nos documentos oficiais e compartilhar, as garantias em si acabaram entrando no pacote
Acho importante saber que a planta industrial (MD PAPÉIS) e os armazéns (MOINHO IGUAÇU) possuem essa previsão contratual, pois são imóveis de difícil recolocação no mercado.
Mas, claro, isso é só um dos pontos a serem avaliados no fundo...
#2 de 15
@Nod
em 24/12/2017 08:19
Você tem razão.
O fato do fundo ter a possibilidade de vender o imóvel de volta para o inquilino é uma informação interessante. Mas temos que lembrar nem tudo é certo.

1 - Pelos textos que você postou, os inquilinos também podem exercer opções e recomprar os imóveis do fundo "na marra".

2 - Imagine que um imóvel que está dando algum problema de inadimplência. E o fundo decide exercer a opção de vende para se livrar disso. Se o inquilino não tem dinheiro para pagar o aluguel, é altamente improvável que tenha para recomprar o imóvel. E isso vai acabar indo para um processo que pode levar anos até uma solução.
#3 de 15
@JohnnieBroker
em 24/12/2017 15:24
"E isso vai acabar indo para um processo que pode levar anos até uma solução."

Negativo @Nod , os contratos desse fundo em específico são regidos por uma câmara arbitral nomeada por ambas as partes e com veredito quase que imediato, sem chance de apelação, diferente de uma justiça comum, esse foi mais um mecanismo inovador criado pela GGR.
#4 de 15
@Nod
em 24/12/2017 17:37
@JohnnieBroker

Então me ajude a enteder. No meu exemplo acima, como essa câmara arbitral poderia ajudar?
Como ela poderia obrigar o inquilino a pagar a recompra do imóvel, supondo que seja uma empresa em condição financeria deplorável?
#5 de 15
@JohnnieBroker
em 25/12/2017 10:38
@Nod

A câmara arbitral não obriga nada, ela só não permite que um conflito entre locador e locatário se arraste por anos como na justiça comum.

Vamos supor em caso de inadimplência/insolvência do inquilino ocorre a retomada imediata do imóvel para venda ou outra locação, essa é uma das vantagem da câmara arbitral
#6 de 15
@JohnnieBroker
em 25/12/2017 10:42
E a partir da retomada executa-se as garantias:
- contrato atípico de 10 anos
- alienação fiduciária de um outro imóvel em favor do fundo (imóveis Moinho)
- execução de carta fiança (36 meses)
- execução de seguro locatício (54 meses)

E com antecipação dos recebíveis, a TIR tb é antecipada, permitindo ao fundo realoca-lo a preços abaixo do mercado sem comprometer o fluxo.
#7 de 15
@Nod
em 25/12/2017 11:16
Ok. Nunca vi o caso de um FII que conseguiu executar as garantias da maneira como estava planejado. Sempre tem um porém, sempre tem uma letra miúda no contrato, sempre aparece um artigo desconhecido de uma lei da época do império, etc...

Nunca vi a execução de uma garantia de carta fiança nem de seguro locatício. As poucas garantias que vi acontecendo sempre foram coisas bem menos líquidas. Exemplo: o XPGA, que era um fundo 100% papel, executou as garantias de um CRI. E recebeu um imóvel, que não era o perfil dele. Só que o imóvel tem vários sócios (os titulares do CRI). E eles não se entendem sobre o quê fazer com o imóvel. Ou seja, até agora, ele continuou sem ver o dinheiro que era devido.

Desculpe @JohnnieBroker. Agradeço sua boa vontade em explicar, mas essa conversa só dá forças ao que falei ali em cima:
Garantias são a parte menos importante de um contrato (de qualquer tipo).
Nunca se toma uma decisão com base nas garantias. Elas são apenas o último recurso.
#8 de 15
@JohnnieBroker
em 25/12/2017 12:45
Nunca viu uma execução de carta fiança ou seguro locatício pq além de ser um instrumento novo nos FIIs, nunca foi preciso acionar um, eu tb não me lembro de ter visto, mas não é por isso que seja um mecanismo falho, dezenas são executados todos os dias.

Mas se então se um contrato atípico repleto de coberturas tem o mesmo efeito prático de um contrato típico regido pela lei do inquilinato, não há o que se discutir, correto? Esquecemos tudo isso e celebremos a estupidez dos gestores
#9 de 15
@JohnnieBroker
em 25/12/2017 22:04
@Nod

não tinha colocado seu nick para notificações, sorry, então agora refaço a pergunta:

Na sua opinião, um contrato atípico amarrado com seguro locatício, carta fiança (e julgado por câmara arbitral), tem o mesmo poder de fogo de um contrato típico comum regido pela lei do inquilinato?

Se despreza as garantias, eu creio que sim, correto?
#10 de 15
@apmossoro
em 30/12/2017 12:05
Caro @JohnnieBroker se em algum momento as condições financeiras da companhia inquilina deteriorarem, ela não terá condições de renovar a garantia (o seguro). E aí? É para esse risco que eu entendo que o @Nod está chamando a atenção.
#11 de 15
@Nod
em 30/12/2017 13:27
@JohnnieBroker

Espero que você não esteja distorcendo as minhas falas de propósito, pois isso é uma maneira bem nociva de se conduzir um debate: uma mistura da "Falácia do Espantalho" com "Reductio ad absurdum".

Pelo princípio da boa-fé, que você não esteja fazendo isso de maneira proposital e vou assumir que minha explicação inicial não tenha sido suficientemente clara. Então vou detalhar um pouco mais.

1 - Em momento nenhum eu disse que é a mesma coisa. Leia lá em cima:
"Claro que é legal ver se as garantias de um contrato são mais fortes ou não."

2 - O que disse - e repito - é: "nunca se toma uma decisão com base em garantias". Um investimento ruim não vai se tornar bom só pq foram colocadas garantias mais fortes. Da mesma forma, um investimento bom não vai se tornar ruim pq houve alguma fragilização das garantias.

3 - Em momento nenhum eu disse que um contrato atípico é igual a um típico. Basta ler o que escrevi. E nunca disse que as garantias devem ser desprezadas. Mas não podem ser a primeira coisa a ser olhada.

Espero que isso esclareça a minha visão.
#12 de 15
@JohnnieBroker
em 30/12/2017 13:42
@apmossoro a renovação é uma obrigação que consta em contrato e seu descumprimento fere clausulas contratuais, permitindo ao fundo que execute o restante do contrato atípico em vigor.
#13 de 15
@JohnnieBroker
em 30/12/2017 13:47
@Nod onde foi que eu distorci as suas falas?
#14 de 15
@Nod
em 30/12/2017 13:58
Não vamos alongar isso que não vai contribuir em nada com o tema.
Você demonstrou suas opiniões, eu demonstrei as minhas.
Segue o jogo.
#15 de 15

É expressamente proibido neste forum qualquer mensagem de cunho político ou colocar links para sites, notícias, artigos, análises ou qualquer coisa que envolva política. Também são proibidas discussões ideológicas. As mensagens serão deletadas e os reincidentes terão seu acesso ao forum bloqueado.

Não é permitido utilizar os murais para reclamações sobre o teor das respostas, voadoras, comportamento dos outros usuários ou qualquer coisa desse tipo. Não iremos permitir que o fórum se transforme em um local de discussão sobre o próprio fórum. Se não deseja respostas que não lhe agrade ou que suas mensagens sejam deletadas, não poste.

NÃO POSTE BULLSHIT AQUI PARA DIZER QUE É BULLSHIT. DEIXE ONDE VOCÊ ACHOU!