Controle de Riscos
Contratou dois escritórios de advocacia para determinar a força dos contratos atípicos no Brasil e ouviu de ambas um parecer muito favorável onde os contratos atípicos tem uma força jurídica muito grande. Então, nomearam para todos os contratos estabelecidos a câmara arbitral Brasil-Canada para que quaisquer eventuais desentendimentos entre as partes sejam regidos por ela.
Isso tem um custo maior quando comparado com os fóruns de justiça comum, porém possui um poder e velocidade de decisão muito maiores. Uma vez que uma câmara arbitral é escolhida de comum acordo pelas partes, não cabe recurso nas decisões.
Com exceção para os contratos com a Ambev, onde o fundo não fez o contrato de locação mas sim, adquiriu por completo do antigo proprietário do imóvel, todos os contratos possuem uma garantia seja ela:
- Fiduciária, de um outro imóvel em benefício do fundo que cubra no mínimo 150% dos alugueis
- Uma carta fiança de um banco de primeira linha (renovado a cada 10 anos)
- Seguro Locatício de no mínimo 12 meses de antecipação de recebíveis (renovado a cada 10 anos)
Na prática, não se elimina por completo o risco de crédito, que sempre vai haver em qualquer FII. Porém, criou-se instrumentos muito fortes para diminuir em muito esse risco. Caso um locatário não consiga honrar seus débitos, o fundo tem uma antecipação de recebíveis que lhe permite efetuar uma realocação desse imóvel, por um preço abaixo do praticado do mercado sem prejudicar a renda, que seria complementada por esses recebíveis vindos da execução dessas garantias. O prazo de cobertura varia de contrato a contrato.
Em sua análise de risco de crédito, o fundo irá sempre buscar empresas que tenham histórico de bons balanços e que guardem uma relação com o imóvel, ou seja, que o imóvel seja significativo dentro do operacional do locatário e que então traga confiança ao gestor de realizar o investimento.
Também, todas as apólices de seguro feitas pelo locatário tem o fundo como o beneficiário seja em um problema patrimonial ou das garantias.
Além dessas seguranças explicadas acima, o gestor vem analisando outras formas de mitigar os riscos do mercado imobiliário. Por exemplo, as garantias de carta fiança e seguro locatício, podem eventualmente não serem renovadas. Para mitigar esse risco, o fundo pode utilizar da criação de uma conta com trava, onde o valor do seguro seria depositado pelo próprio fundo e só seria liberado mediante renovação. Ou seja, em uma não renovação, o próprio fundo teria o dinheiro do seguro disponível para continuar com a distribuição de renda.
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