Goiabeiras (eu acho)

No chat de ontem, perguntaram duas vezes sobre esse CRI. Falei que não sabia de nada.
Comentaram que algum outro site estava alardeando novidades. Respondi que provavelmente não era nada importante, pois, se fosse teria fato relevante.
Outros sites fizeram tanto alarde com isso que o fundos foi obrigado a emitir um esclarecimento, para explicar que não mudou nada.
E vocês ainda ficam passeando por outros sites..... ;-)

Bom, três pontos que merecem atenção por parte do cotista deste fundo e/ou de quem pretende adquiri-lo:

1) O conteúdo da decisão emanada pela juíza da 4ª Vara Cível do Fórum de Santo Amaro aumenta o grau de risco na perda do CRI que corresponde a 11,8% do PL deste fundo e que está envolvido neste processo de execução, algo que o texto do FR "ignora";

2) A renda deste fundo não é recorrente e a queima de caixa continua. A pergunta que fica é a seguinte: até quando?;

3) Quem muito confia em administradoras, deveria lembrar de casos como o IPO do TBOF, só a título de exemplo, para definir com clareza a diferença entre promessa X realidade.

Tento tirar um para acessar esse blog ai, mas a masturbação mental la ta foda.
Um dia aquilo ja foi bom.
Pra que quer iniciar hj , vai começar mal se for por la.

@ACUMULADOR, tem esses dados certinho do caixa sendo queimado? Importante lembrar que com o fim das obras do PQDP a receita aqui aumentará também.

Gostaria de saber também se o fundo está queimando caixa.

@stever
@leobassa

Só observar os fluxos das receitas líquidas dos últimos três meses, constantes nos relatórios mensais:

Agosto - R$ 6.170.063,00
Setembro - R$ 5.877.509,00
Outubro - R$ 6.346.227,00

Valor fixo distribuído mensalmente (rendimento): : R$ 7.417.390,00

Lembrando que neste ano houve um não recorrente de monta (CRI Outlet Novo Hamburgo) que deu uma inflada nos números anuais e estamos aqui falando de rendimento real e recorrente.

Portanto, para mim, isto configura como queima de caixa.

Sobre a posição em PQDP, se dermos como perdido o CRI Goiabeiras (este já ajuda no atual fluxo de caixa), creio que o aumento no rendimento daquele não compensará a perda deste. E mesmo que o CRI continue a participar do PL, reforçado pela posição em PQDP, entendo que não será o suficiente e persistirá queimando caixa.

Conforme consta no relatório mensal, "A estratégia de distribuição de rendimentos objetiva, ainda, ser o mais linear possível, buscando minimizar impactos e oscilações no valor das cotas no mercado secundário".

Então o administrador pode antecipar alguns rendimentos futuros, para evitar oscilações de distribuição. Pode ser considerado "queima" no curtíssimo prazo. O mais provável é que, ao final do semestre, tudo se regularize.

@Nod.RJ

Não afirmei que o administrador está impedido de agir desta maneira.
Estou afirmando que a renda real está abaixo do distribuído. Se vai equalizar ao final do semestre com antecipação de rendimentos futuros, ou não, são outros 500.
Ademais, muito interessantes os questionamentos dos colegas Dividend e @Pelágico sobre a questão do CRI do Goiabeiras mais abaixo.
E algo me diz que a resposta é negativa para ambas as perguntas.
Só para deixar bem clara a minha intenção aqui: estou apenas chamando a atenção para algumas incongruências no desempenho do ativo. Sem terrorismo ou "soltação de franga". Simples assim.

Valeu acumulador, eu só lancei o questionamento para o colega ñ ficar achando que td são flores, longe de mim ta criticando a gestão.
Mas o problema existe, cabe cada um conhecer onde ta investindo e aceitar.
E esse gestor pra mim até agora é dos que vem mas me agradando.

Acabo de mandar um e-mail para o administrador questionando essa aparente queima de caixa. Quando receber a resposta, posto aqui e poderemos entender melhor a questão.

Eu até tentei olhar se no fim do ano tem algum aumento de receitas por ser um FII de shoppings, mas não notei nada assim nos últimos relatórios de dez, janeiro e fevereiro.

Tenho preferido acessar por aqui também.
O pessoal aqui é mais sereno e mais racional na discussão dos problemas.

Não podemos ficar desconfiados de todas as administradoras como se elas quisessem nos passar a perna a qualquer momento. Isto tem acontecido com frequencia no outro site.

Temos que questionar o RI quando algo não ficar claro. Se não concordamos com a administração do FII é melhor vender e partir para outra.

@Nod.RJ,
Ainda não deram resposta já se foram 15 dias úteis

Desculpa, @acmmattos. Vi agora que mandei o questionamento sobre o HGRE e não mandei sobre o HGBS. Porém, tendo em vista ser o mesmo administrador, a resposta deve ser a mesma.
O argumento usado é que eles estão distribuindo resultado de exercícios passados.
Isso muda um pouco meu entendimento sobre a regra dos 95%, conforme comentei no último chat.
E, com isso, para fizermos se o fundo está queimando caixa ou não, vai depender da definição de queima de caixa que você quiser usar.

Só vou deixar duas perguntas:

Lucro de exercícios passados pode ser considerada receita recorrente?

O rendimento real vai aumentar ou diminuir com situação péssima pela qual o varejo passa?

Acho que fazer projeções futuras sem levar em conta as respostas destas duas perguntas é meio que querer se enganar.

Acho que vale compartilhar alguns dados, e cada um fazer sua própria análise.
Vejo outros fundos fazendo distribuição similar (ex: KNRI), e a interpretação de cada um sobre o que acha "legal" da adm. é que deve definir ficar ou não.

Pontos relevantes:
* O HGBS terminou 2015 com 11MM em caixa (resultado de ~90MM).
* A vacância segue aumentando, apesar de mais controlada que muitos outros fundos
* A receita vem caindo, seguindo também outros fundos.
* A eficiência se mantem "estável" (entre 83~90%).

Avaliando alguns períodos, temos que:

PERIODO RESULTADO DISTRIBUÍDO RES-DIST
últ. 4 meses R$30.581.535,00 R$29.669.560,00 R$911.975,00
últ. 12 meses R$88.570.308,00 R$92.394.879,00 R$-3.824.571,00
últ. 24 meses R$192.725.819,00 R$193.443.379,00 R$-717.560,00
últ. 28 meses R$219.738.227,00 R$215.641.799,00 R$4.096.428,00

Ou seja:
Em 2016, ainda segurou quase 1MM;
Nos últimos 12 meses, "queimou" quase 4MM (impacto principal ago~nov/2015)
Nos últimos 24 meses, mais brando, apenas 700K queimados.
No entanto, nos últimos 28 meses, segurou 4MM.

Parabéns pelo estudo! É isso mesmo. A "queima de caixa" ocorreu em um certo momento. Atualmente não tem acontecido.

Ter um mês ou outro que queimou não é problema. Minha preocupação só vem se isso chega a afetar o nível semestral, como ocorreu em 2S2015.

Tomara que isso tenha realmente passado.