Proposta 7ª Emissão

Além da Emissão, propõe:
- Taxa de Performance
- Abrir muito o objeto do fundo (Salas Comerciais, Debêntures, Ações...)
- Administradora adquira cotas de outros fundos que ela administra

Recebi a correspondência hoje...admito que essa história da taxa de performance me incomodou um pouco. Estava esperando alguém começar a discussão por aqui para avaliar as opinião de todos sobre o assunto.

Boa noite, eu li a carta mas não entendi nada, será que alguém poderia traduzir?

A taxa de performance eu até concordo, pois vai fazer com que a administradora não fique dormindo no ponto em certos aspectos. Eu até acho que todos os fundos deveriam ter essa taxa de performance, pois assim, as administradoras iriam mostrar mais interesse pelo fundo.

Já o aspecto da administradora adquirir as contas dos fundos que ela administra... acho um conflito de interesse.

o problema da taxa de performace é fazer com que eles fiquem atras de rendimento a curto prazo
não sei nao, nao gostei muito dessa historia

Nao gostei em absoluto da proposição. No fim do ano pasado ja tivemos uma assembléia para decidir a forma de remuneração do gestor. Esta nova proposição, em meu entendimento, é uma forma de burlar a decisão daquela assembléia. A taxa de performance retira rendimento do cotista e não acrescenta nenhum risco ao gestor. Em caso de melhora da economia é de se esperar que os shoppings tenham um rendimento superior a outros imóveis que compõem o IFIX, visto que os shoppings além de poderem aumentar o valor dos aluguéis, como os demais imóveis ainda se beneficiam do rendimento proveniente do aumento das vendas das lojas. Esse ganho será apropriado pelo gestor sem que tenha tido ação direta sobre este rendimento, apenas pela melhora da economia. Em caso de desempenho inferior ao IFIX o gestor terá a sua remunuração garantida pela renda mínima, não corre risco. Em uma situação limite a cotação poderia oscilar acima e abaixo do IFIX várias vezes em um dado período de tempo o que faria o rendimento do cotista ser extremamente penalizado. Os FIIs têm tido um rendimento muito favorável ao longo dos anos e vemos agora que os gestores querem se apropriar deste ganho. Sou contra. Comparem, por exemplo a valorização/rendimento das açoes de shopping negociadas em bolsa, BRML3, BRPR3 com os principais fundos imobiliários de shoppings, HGBS11, PQDP11, SHPH11. Voces verão que a diferença de rendimento é brutal em benefício dos FIIS. No caso das ações os gestores assumiram posições que causaram grandes prejuízos aos acionistas. Não podemos permitir que o mesmo ocorra com os FIIs. Outro ponto negativo é a participação cruzada de investimentos. Há claro conflito de interesses. E mais, se quiséssemos algo assim compraríamos cotas de fundo de fundos ou mesmo fundo de papéis.

Não vi nada de mais no fundo cobrar taxa de performance. Esse FII, após a redução da taxa de administração que foi aprovada em assembleia, cobra uma taxa de administração relativamente inferior a outros FIIs de shopping com gestão ativa, a saber:

HGBS: 0.60% (sem taxa de performance)
VISC: 1,35% (sem taxa de performance)
XPML: 0.95% (com taxa de performance)
MALL: 0,50% (sem taxa de performance)

O HGBS é o maior FII destes (1.281 bi, sendo que nenhum dos outros passou de 1 bi até o momento, salvo engano). Apenas o MALL cobra uma taxa de administração menor que o HGBS, sendo que o HGBS é um FII com maior diversificação e com um histórico de retorno expressivamente interessante ao cotista de longo prazo, quando comparado ao MALL.

Eu prefiro uma taxa de performance com uma baixa taxa de administração do que um FII sem taxa de performance, porém com valor mais elevado do que taxa de administração.

Desde que houve aquela tensa negociação que culminou na decisão de Assembleia em diminuir a taxa de administração, houve projeções de como a HG iria se portar com tamanha redução de fluxo de caixa para administrar o fundo.

Alguns até achavam que ela poderia abdicar da função.

Talvez isso seja uma forma de mitigar os efeitos da redução.

Em comparação com os pares, está bem abaixo da média mesmo.

Prefiro a taxa de performance do a HG sair

@Giovanni Cade o faq dessa emissão de cotas?!?
(hue br br br )

@Giovanni dei uma passada de olhos na proposta e duas dúvidas que me surgiram:

- A proposta fala algo a respeito de aplicação inicial mínima de 100 cotas. Se eu tenho menos que isso, não posso subscrever?

- No valor oferecido, e com a taxa de 3,5%, o valor por cota dá aprox. 235, o que hoje é maior do que o valor da cota no mercado. Nesse caso, não compensa subscrever se o valor de mercado está mais em conta, não é?

Abraço.

@Lavoura

100 cotas apenas se você for entrar na oferta primária. No caso da subscrição você tem direito à uma porcentagem e pode participar independente se tiver direito a apenas 1 cota.

Sobre o preço da oferta, pode ser que fique sim acima do preço de mercado. Todavia, o que eu tenho visto é que se a subscrição fica acima, o mercado regula a cota no mesmo patamar. Não é regra, mas é o que eu vi em todas as que eu participei. E também tem que levar em conta que no caso de subscrições você não paga corretagem e outras taxas, o que acaba "mitigando" um pouco o custo total.

Se aprovarem essa taxa de performance, eu vendo minhas cotas!
Pra mim, não se deve avaliar o desempenho da administração por variação da cotação, que inclusive vai considerar os rendimentos distribuídos.

Jsre11 o mercado não tá ajustando não. O direito de subscrição tá mais caro que a cota.

Se fica acima do secundário eu não exerço.

Taxa de performance é uma forma de aumentar o ganho da HG após a redução da taxa realizada em assembléia. Isso é discutível pois um bom administrador deve ser bem remunerado. Mas utilizar o fundo como forma de adquirir outros fundos administrados pela HG acho um conflito de interesse imenso. Se por exemplo a HG percebesse que um fundo dela iria perder valor de mercado ela poderia usar o recurso de caixa do fundo HGBS para manter o valor do fundo de interesse dela com valor de mercado durante um período e com isso beneficiar a HG em detrimento do cotista. Quem não concorda com esse meu ponto de vista peço para se manifestar para eu olhar outros pontos de vista.

Boa sugestão @Giovanni
Apesar de não gostar dessa taxa de performance sobre a cotação, vou aguardar os efeitos, caso seja aprovada!!

Lembrando que a taxa de administração já é sobre o valor de mercado do fundo (cotação) !!

rapaz sardinha é floridas, primeiro Fii que me tornei sócio e já vários rolos rolando

Vamos organizar um pouco as coisas:
- Em vários momentos neste mesmo site, reclamaram que ter taxas de administração e gestão atreladas ao patrimônio não era correto, pq tinha que haver um alinhamento maior entre gestores e cotistas.
- Agora, surge uma proposta que, quanto maior o retorno que os cotistas tiverem, mais o gestor será remunerado. E a choradeira continua.
- Inclusive isso foi um tema comentado na última assembleia: que a remuneração fosse atrelada ao desempenho do fundo.

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@CJBJOIA,
"Em uma situação limite a cotação poderia oscilar acima e abaixo do IFIX várias vezes em um dado período de tempo o que faria o rendimento do cotista ser extremamente penalizado". Concordo se isso fosse cobrado diariamente, o que não é o caso. A comparação será semestral: janeiro a junho e julho a dezembro. Então esse efeito não é tão grave.
(Melhor seria se fosse como a taxa proposta no MXRF, que não usa esse conceito de "linha dágua", mas essa periodicidade semestral é a mais comum no mercado de fundos)

"Em caso de desempenho inferior ao IFIX o gestor terá a sua remunuração garantida pela renda mínima, não corre risco.". Discordo. A taxa de administração é um percentual do valor de mercado. Então, a queda da cotação implica em redução da taxa de administração.

"Em caso de melhora da economia é de se esperar que os shoppings tenham um rendimento superior a outros imóveis que compõem o IFIX, visto que os shoppings além de poderem aumentar o valor dos aluguéis, como os demais imóveis ainda se beneficiam do rendimento proveniente do aumento das vendas das lojas"

Seu argumento é que, na melhora da economia, espera-se que o segmento de shopping tenha um desempenho melhor que o IFIX.
Então, se seu argumento for verdadeiro, é de se esperar que, na piora da economia, o segmento de shopping se comporte bem abaixo abaixo do IFIX.

Então vamos comparar:
- Do pico de 2013 (04/02/2013) ao vale de 2016 (29/01/2016), o IFIX caiu 19,73%
- No mesmo período, o HGBS desvalorizou 25,50%
- A diferença foi de 6 pontos percentuais em um período de 3 anos.
- Então, sim, o HGBS tem um Beta acima de 1 (ou seja, reage com mais força que o índice)
- Mas não é uma diferença significativa.

Sobre os objetivos da emissão, conversei com o pessoal da CSHG:
- A ideia é usar os recursos para adquirir participação em outros shoppings.
- Será dada prioridade a shoppings que sejam dominantes nas suas regiões.
- Não há planejamento de aumentar a participação nos shoppings atuais.
- Ainda não têm certeza sobre a quantidade de shoppings que vão incorporar ao portfólio, pois há diversas negociações em andamento.
- A expectativa é algo entre dois e quatro shoppings.
- Serão posições minoritárias, pois são shoppings grandes.
- Não há planejamento de mudar esse foco, mesmo com o regulamento mais amplo.

@Nod e demais Investidores, alguém sabe o que ocorreu na assembleia? A proposta de nova emissão foi reprovada(!).

Todas as propostas reprovadas.

"Não há planejamento de mudar esse foco [de poder investir em outros ativos além dos que já investe], mesmo com o regulamento mais amplo."

O que é interessante, né, Nod. Se não há esse planejamento, para que colocar isso para votação?

HGBS caminhando pra se tornar fundo passivo...

Nem a nova emissão passou.. isso me chamou a atenção, pois achava que isso era ponto já pacificado..

Mas o percentual que foi contra a taxa de performance foi maior que os contrários à nova emissão.. o que demonstra que esta nova taxa não era tão bem vinda..

Concordo com vc @olar .. se não é este objetivo, pra que propor?

interessante é a Adm não querer colocar em votação acerca do comitê de cotistas..

Verdade seja dita, a CSHG perdeu o timing para mudar a politica de pagamento de seus serviços, tomou uma bola nas costas e agora não ta conseguindo contornar a situação..