Aquisição de imóvel

Isso representará quanto em % de ABL e de receita?

Muito interessante, obrigado pelo detalhamento Giovanni.

pessoal,

Vi que o novo imóvel é próximo ao da ambev, que pertence ao fundo RBRD11.
Como os dois possuem a mesma destinação e estão no mesmo local, pensei em fazer um paralelo para tentar trazer mais subsídios à análise.

Mas devo ter errado em alguma conta, pq:
1) não consegui chegar no "cap rate" de 9% desse imóvel. Achei que era uma mera divisão do valor do aluguel pelo valor do patrimônio. Se for isso, o cap rate da ambev é de 2,91%, mas o da Americanas seria de 0,81%.

2) o imóvel do rbrd11 tem 6884m² e é avaliado no informe (anual eu acho) por pouco mais de 14,5 milhoes. A informação do trimestral é de que ele corresponde a 10,57% das receitas de alugueis, entao o aluguel dele é de pouco mais de 424 mil reais.

Assim, o preço do aluguel por m² do imovel da ambev é de R$ 61,67/m², enquanto o imovel da americanas seria de R$ 16,18/m².

Enfim, onde estou errando nos cálculos? Se não errei, essas diferenças se justificariam na estrutura do imóvel, já que os dois tem localizações próximas?

Obrigado aos que puderem ajudar.

@chimp

1) o aluguel que se usa é o anual. Vai dar certo se multiplicar por 12;

2) eu não tô por dentro do imóvel da Ambev, mas duas coisas me vêm agora à mente:

- os imóveis podem ter características distintas (por exemplo, terem exigido reformas ou adaptações estruturais distintas);
- o contrato da Ambev ser atípico e firmado num período anterior, quando os alugueis estavam em alta. Contratos dessa natureza podem "descolar" o aluguel pago da prática de mercado.

Obrigado, @oxe !

"anualizando" o cap rate da rbrd11, mantém a discrepância. Não tenho conhecimento sobre o mercado de alugueis de galpões, mas achei a diferença bem alta. Penso que foi uma negociação válida e que traz valor pro fundo, principalmente em vacância e diversificação de localizações, mas a diferença me intrigou.

@chimp
No relatório do auditor independente sobre as demonstrações contábeis contido na página do RBRD11 (https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=24341&cvm=true), o valor do aluguel da AMBEV consta para 2017 como 1,74 milhões de reais (p. 21 do relatório). O valor do imóvel, por sua vez, aparece como 14,567 milhões (p. 17), o que daria um cap rate de perto de 12%. Um valor ainda assim superior ao do galpão das Americanas, possivelmente pelas razões levantadas pelo @oxe, mas mais dentro da realidade dos FIIs.

Divlgaram um cap rate de 9.66% no relatório gerencial de agosto.

Gestão de qualidade essa do HGLG.

Minha conta está alinhada com o a do @blakkschneider.

E os imóveis podem ter especificidades diferentes, como o oxe mencionou... Mesmo que sejam muito parecidos, temos que lembrar que foram negociações em momentos diferentes da economia e que isso influencia.

Pessoal, como eu tava em dúvida em relação às informações do RBRD11, resolvi consultar a Votorantim. Coloquei no RI daquele fundo, o que aproxima do "cap rate" e do valor por m² do imóvel adquirido pelo HGLG. Eles informaram que o aluguel mensal da ambev é de 151 mil reais. Obrigado a todos que colaboraram.