Aumento do pagamento por cota.

Teve venda de ativos, provavelmente estão distribuindo o lucro. Mas o ideal seria confirmar com a administração do fundo.

BOVESPA - Plantão Empresas - Íntegra

"A venda foi realizada pelo valor total de R$ 31.800.000, gerando um lucro liquido de custos de R$ 7,2 milhões, representando 30% em relação ao valor de investimento. O valor de venda foi 10% superior ao valor contábil do imóvel, atualizado conforme laudos de avaliação patrimonial em dez-13. Considerando os alugueis recebidos no período de 38 meses em que foi proprietário do imóvel, a taxa interna de retorno do investimento foi de 21% ao ano."

Inclusive eu só sei disso porque me falaram no chat de ontem. Tinha passado batido na questão dos números.

Esse evento amortiza parte do VP do FII?

Alquém sabe dizer quanto do lucro ele distribuiu e quanto vai re-investir?

O evento da venda em si aumenta o VP: a venda foi feita acima do valor contábil, e portanto do VP.

A rendimento diminui o valor do fundo, em qualquer nível.

São 12,25-8,70 = 3,55 de rendimento extra, distribuído, em valor de cota, numa conta muito grossa. 3,55 vezes 340100 cotas são 1,2 mi distribuídos a mais, dos 7,2 mi notificados.

A saber se vão distribuir mais, só contatando a administração do fundo. Provavelmente sim.

Obrigado pela explanação André.

Considerando a resposta do André em 10/03 e também o constante no relatório de fev:
"No caso de venda de imóveis, a parcela correspondente ao
lucro (diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados
e investimentos em benfeitorias) é considerada no cálculo do resultado, influenciando a
distribuição de rendimentos, enquanto que a parcela correspondente ao principal é
investida de acordo com a estratégia e política de investimentos do Fundo.
A estratégia de distribuição de rendimentos do Fundo objetiva, ainda, ser linear,
buscando minimizar impactos e oscilações no valor das cotas.
Assim, o lucro gerado pela venda dos imóveis locados à DHL é considerado no cálculo
do resultado, tendo influência direta nos rendimentos a serem distribuídos ao longo
deste semestre."

Parece que teremos 6 meses de distribuição extraordinária para liquidar estes 7,2M de lucro e o principal ainda não me ficou claro se irão utilizar para amortizar a dívida ou se acabarão comprando novos imóveis. Lembrando que a 4ª emissão foi definitivamente cancelada!

Pelo texto, compra de ativos.

Mas há de lembrar que já tinha compra de ativos anteriores, a pagar. Provavelmente o principal será primeiro utilizado nisso.

Pensamento tosco e algumas dúvidas:

Ok, o fundo vendeu os imóveis à DHL que já estavam locados, certo?

Subentende-se que apenas o lucro obtido na operação será distribuído entre os cotistas nos próximos 6 meses, aproximadamente, correto?

Bem, se neste lapso de tempo, com o consequente esgotamento da distribuição do "não recorrente", a adm. não lograr adquirir outros ativos, onde serão aplicados os recursos?

Pagarão dívidas ou serão aplicados de outra forma?

Independentemente disso, como seria o rendimento real sem os ativos ora locados à DHL? Haveria uma queda muito impactante nos proventos?

Na minhas contas, considerando o uso do principal para quitar as dívidas de Albatroz e Cremer, ainda faltarão uns R$ 30 milhões!

Sobre os rendimentos, considerando a distribuição dos lucros imobiliários durante 5 meses e retornando a pagar por volta de $9/cota após agosto, teremos um DY$ médio de 10,30 este ano....

... o que responde a dúvida do ACUMULADOR: não existe a preocupação de adquirir outros ativos por pura falta de caixa :)

Centurio e André.PC, obrigado pelos esclarecimentos!

Só uma coisa, antes pagava 8,70 e agora não tem mais 9% de receita (participação da dhl), então quando voltar a pagar normal provavelmente vai ser um tanto abaixo do valor anterior.

A não ser que comprem outro imóvel ou a amortização da dívida libere aluguéis para distribuição... não sabemos.

Eu perguntei isso tempos atrás, e a resposta foi na linha que o recebimento do aluguel nas unidades compradas era proporcional ao pagamento da dívida.

Em específico, que o fundo não estava ainda recebendo os alugueis das compras não pagas.

André....rsrsrsrs...também fiz a mesma pergunta e parte da resposta foi:
"O total de área privativa dos imóveis pertencetes ao Fundo considera, para efeitos dos imóveis em processo de aquisição, a área proporcional ao total efetivamente pago. Em relação à receita, nesses casos, o Fundo recebe também proporcionalmente ao valor pago."
Tem renda potencial por vir!!!!

E para quem ainda não viu, ou deixou passar batido, o relatorio mensal, pela primeira vez, deixa claro qual o percentual de cada imóvel foi pago...

O que gera uma informação muito importante para quem gosta de fazer contas!

Aeee, massa isso. Com dado se gera informação!

Pena só que o mercado não esteja mais trabalhando com precisão. Tirando os boletins diariamente, vejo movimentações 5 a 10%, mais e menos "sempre". Faroeste bang bang o negócio.

Mas sim, é ótimo para fazer conta

@André.PC
algumas dúvidas:

1-Quanto será o DY desse fundo após finalizar a distribuição desse lucro?Levando em conta que a cota está hoje em 1115,00.

2-se eu entrar hoje, tenho o direito de receber esse lucro também no pagamento do aluguel?

3-estou com grana do mês para investir e estou em duvida entre o TRnt11b e o HGLG , por isso gostaria de sua resposta.

1) Qual será eu não sei. Eu estou trabalhando com a hipótese que vai voltar ao patamar anterior.

2) Sim... O lucro está sendo distribuído como rendimento comum, e rendimento comum vale a regra da data com/sem direito. Quem compra até o último dia útil do mês tem direito à próxima distribuição do HGLG, seja ela composta de que parcelas for.

3) Parecem duas compras bem apropriadas. É contigo de ver em qual vai nesse mês.

@andrePC.
O patamar anterior que vc se refere é de 8,70?

Obrigado André

Sim, o patamar anterior dessa subida.

Afinal de contas a subida que é atípica e temporária. O antes era o normal mais comum.

Respondendo ao Everaldo:
Não sou nenhum expert na coisa, tô aprendendo diariamente como todo mundo, mas acho que a sua dúvida sobre que fundo aportar, no caso destes dois é que não há como compara-los, HGLG11 é de logística e tem excelente liquidez, TRNT11b é de lajes corporativas e a liquidez não é tão boa assim, mas é um excelente ativo.
O que lhe aconselho, veja em seus fundos o que você tem mais capital investido, se em fundos de logística compre TRNT11B e se em lajes, compre HGLG11, para que seu capital fique melhor diversificado.

Tem algumas informações que me preocupam:
1 - o fundo está distribuindo o "lucro" de R$7,2 milhões. Eu não sou contador, mas investidor. Dois terços desse lucro desaparecem quando consideramos a atualização monetária;
2 - com o valor não distribuído aos cotistas, dificilmente conseguirá adquirir um imóvel que dê o mesmo rendimento (ou será que o preço de nenhum imóvel subiu no período?);
3 - o fundo vai sim ter uma perda nos rendimentos, que pode, aparentemente, não afetar nominalmente os rendimentos, visto que muitos imóveis sofrerão reajustes no período. Mas, considerando a atualização monetária, não existe mágica: é uma perda de 9% nos rendimentos com aluguéis que dificilmente serão cobertos com um novo imóvel.

Paulo00;

Até compreendo suas preocupações, inclusive foram algumas das minhas recentes, como já postei neste mural pouco tempo atrás...

Mas se o imóvel foi vendido com "lucro" e somente este está sendo distribuído aos cotistas, o principal (cerca de R$ 24m 300k) não será utilizado para amortização de dívidas, liberando com isto mais rendimento aos cotistas? Creio que a CSHG vai adotar tal procedimento.

Acho que não dá para cravar queda de 9% nos rendimentos, não. Pode ser até que ocorra uma queda, mas não creio que neste patamar.

A conferir...

@ACUMULADOR, minha percepção é que 2/3 desse lucro não é lucro, desaparece com a correção monetária. Eu preferiria que o fundo ou pegasse todo esse "lucro" e reinvestisse (não é essa a proposta de um fundo ativo?) ou assumissem como amortização. Se eles forem comprar um novo imóvel para manter o mesmo rendimento do anterior, muito provavelmente, caso o preço dos imóveis tenham se elevado acima da inflação, teriam que consumir todo o "lucro". Estou supondo que irão comprar outro imóvel, que provavelmente não cobrirá os 9% da perda deste. Para mim, que compro FIIs em função da possibilidade de obter um certo DY no longo prazo, isso deve ser considerado. Mesmo que seja no final uma mísera queda de 2%, é o que faz a diferença entre eu escolher esse ou outro fundo.

Paulo:

Da perspectiva de um investidor que está acumulando, seu ponto de vista está correto. Isto poderia ser feito se fosse uma empresa de bens, como BRPR, SCAR, BRML, SSBR, etc.

Entretanto, os FII, especialmente os que distribuem com isenção de IR, precisam seguir a legislação para usufruir dos benefícios legais. E a legislação determina que se distribua 95% do resultado (lucros e aluguéis). Portanto, o resultado não pode ser capitalizado no FII. E o lucro não pode ser à título de amortização, pois este é a devolução do principal.

Para o investidor isto é neutro, pois com as distribuições, querendo, ele pode aumentar seu capital adquirindo novas cotas. Isto tem o mesmo efeito em que o FII capitalizasse o lucro (se isso fosse possível).

Att.

Eu esqueci essa questão. Mas isso aumenta minha percepção que para quem já está no fundo e aproveitar a distribuição desse "lucro" e depois vender as cotas, porque o DY, pelos meus cálculos, deixaria de ser atraente.

Bem falado, Doutor.Z.zinho!