Onde o fundo investe

planejador · 2013-07-24T18:53:00-03:00

CSHG Logística FII (HGLG11): O CSHG Logística FII foi criado com o objetivo de obter rendimentos mensais aos seus cotistas por meio da exploração comercial de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais. O fundo detém dois imóveis localizados na região da Barra Funda, em São Paulo, um imóvel em Cotia (SP), seis imóveis em Atibaia (SP), quatro imóveis em Hortolândia (SP), 35% de um condomínio industrial em Joinville (SC), 100% do Condomínio Empresarial Master Offices na zona sul de São Paulo, 100% do Edifício Os Lusíadas situado no Condomínio Empresarial Barão de Mauá (entre as cidades de Atibaia e Itatiba), além de ter 100% do galpão logístico industrial Brascabos Rio Claro (SP). Os locatários dos imóveis são grandes empresas e multinacionais como IBM, British Telecom, Bosch Rexroth, DHL Express, DHL Logistics e a suíça Firmenich. Fonte: Saiba onde investem todos os fundos imobiliários negociados na Bovespa - InfoMoney

@planejador
em 24/07/2013 18:58

Resultados entre 2010 e 2012

O fundo ficou alavancado ao final de 2012 como pode ser observado pela relação PL / Ativo.

Fez subscrições todos os em todos os 3 anos de existência.

Vem mantendo as despesas em nível razoávelmente baixo, vide FCO/Entradas acima de 91%.

#1 de 7

@roentgen
em 26/07/2013 15:07

como assim alavancado, planejador, FIIs podem alavancar?

#2 de 7

@planejador
em 26/07/2013 15:17

Inventaram um jeito de poder através de artifícios com papeis do setor imobiliário.

Esse fundo tem o compromisso de pagar 99,5 milhões por um imóvel que adquiriu e não tem esse capital em caixa.

Vai fazer uma subscrição para captar dinheiro e pagar o imóvel.

Até o final de 2012 ainda não havia captado o dinheiro e por isso tem essa pendência.

Não sei como vai fazer se não conseguir captar.

Por isso criei esse indicador "PL/Ativo", normalmente os fundos que não estão alavancados tem valores entre 95% e 99%.

#3 de 7

@ranyboy
em 29/07/2013 03:48

Segundo a Instrução CVM n.472/2008 [1], no artigo 35, inciso III, é vedado ao administrador contrair ou efetuar empréstimo.

O que a CSHG fez foi celebrar um contrato de compra e venda com os proprietários dos imóveis Cremer e Albatroz para pagar um sinal de 20% e 10% respectivamente, com as prestações futuras sob determinadas condições contratuais. Creio que dentre essas condicionantes esteja o sucesso da nova subscrição.

Ainda que não capte o suficiente na próxima subscrição, o fundo poderá honrar a compra dos imóveis Cremer e Albatroz por meio do resgate da renda fixa e da liquidação da maioria dos FIIs que tem em carteira. Isso reduziria a participação dele no imóvel Perini, representado pela posse de 35% das cotas do FIIB11.
Referência:
[1] http://www.cvm.gov.br/port/audi/inst472.doc

#4 de 7

@planejador
em 29/07/2013 15:58

Resumindo, o FII não pode contrair empréstimo mas pode se endividar.

#5 de 7

@ranyboy
em 29/07/2013 17:10

O contrato de compra e venda do imóvel Albatroz previa um sinal de 10% e mais seis prestações de 15% cada uma.

No relatório patrimonial de maio, disponibilizado na CVM, é possível detectar que foi paga a primeira das seis parcelas no valor de R$ 6.326.400,00.

Segundo a CSHG, em consulta que realizei por email, a renda desses dois imóveis é proporcional ao que já foi pago.

#6 de 7

@planejador
em 29/07/2013 17:22

ranyboy, valeu pelas informações, bastante esclarecedoras.

O meu objetivo é apenas o de identificar se o fundo tem passivo (dívidas) relevantes através do indicador "PL/Ativo", sem julgamento de valor quanto a questão da dívida. Se ela é boa ou não, se é interessante ou não.

Considerando os dados gerais interessantes, ai pode valer a pena fazer uma avaliação mais detalhada do fundo e analisar itens relevantes do fundo como portfólio de imóveis, locatários, política de investimentos, taxas de admininistração, dívidas, etc.

#7 de 7