Análise do FII

Agestao deste é passiva, do hgre ativa

Ambos têm em comum o fato de serem FIIs de lajes corporativas administrados pela CSHG. No mais, existem várias diferenças:

1. O HGRE é multi-endereço, multi-imóvel, multi-inquilino, bem mais diversificado em imóveis e endereços.

2. O HGJH é multi-imóvel e multi-inquilino, mas na prática é praticamente mono-endereço (como o RNGO ou FPAB), pois os 2 imóveis que o compõem, ainda que formalmente sejam independentes e tenham acesso por ruas distintas, estão em terrenos contíguos, muro a muro um com o outro. A ocorrência de algum problema na regiao (seja de trânsito, segurança pública etc) provavelmente afetará ambos os prédios.

3. O HGRE tem gestão ativa. Ou seja, pode comprar e vender ativos sem convocar assembléias para consultar os cotistas. O HGJH, não; e ambos os tipos de gestão têm vantagens e desvantagens.

Você não precisa escolher um ou outro de forma excludente. Pode ter ambos (com pesos iguais ou diferentes na carteira), ou nenhum deles. Basta definir e utilizar critérios para definir o que ter no seu portfólio.

Obrigado pelo feedback.
Em relação aos imóveis, apesar do HGRE possuir bem mais diversidade, tem alguns com problemas de locação, não? Seria porque os imóveis não são tão bem localizados e não estão em tão bom bom estado de conservação?

Ali em cima você escreveu "A taxa de administração do HGLG é menor." Mas aqui é o mural do HGJH. Você errou ou estava se referindo ao HGLG mesmo?

Porém você também escreveu "A taxa de vacância deste está menor que do HGRE". Sim, do HGJH está menor, mas a do HGLG está maior.

Resumindo, acho que está perdido.

Errei, me referi ao HGJH mesmo...

@morerj

O HGRE possui alguns imóveis mais antigos e outros mais novos; mas como é um fundo de gestão ativa, a tendência é ocorrer ao longo do tempo uma renovação gradual do portifólio, vendendo imóveis que já não são mais interessantes e comprando outros mais novos ou de melhor localização. Os do HGJH são de 1997 e 2001, ou seja, já com certa idade, mas parecem estar sendo bem conservados - inclusive com troca recente dos elevadores do Platinum.

No quesito vacância, o HGRE está em cerca de 18% (financeira e física), bem maior que os 6,1% do HGJH sem dúvida, mas ainda assim abaixo da média do segmento corporativo na cidade de SP (cerca de 23,96% em janeiro/2018, segundo a Cushman). Alguns imóveis mais complicados na região da Chácara Santo Antônio e no RJ, mas nada inesperado ou que não possa ser resolvido no médio prazo. É aguardar e conferir o que os gestores farão.

E quanto às revisionais e vencimentos, o HGRE está mais tranquilo, já que terá revisionais e vencimentos em massa apenas a partir de 2020 e 2021, respectivamente. Já o HGJH terá cerca de 44% de revisionais este ano, 47% em 2019, além do grosso dos vencimentos em 2020.

"Estou na dúvida entre este FII e o HGRE."

Desculpa, mas toda a sua análise erra na primeira frase. Não é assim que se constroi um patrimônio.

Você deve ter ativos de valor. E todos os que conseguir ter.

Se ambos atendem seus critérios, tenha os dois. Simples.

@Nod
Desculpe a pergunta, talvez não seja o local correto, pois estamos na página de um FII, mas vamos lá.
Para montar a carteira de ações estabelecemos uma quantidade X de ações, buscando boas empresas, dentro de uma variedade de setores, sempre buscando a melhor ou dependendo do setor as duas melhores empresas do setor.
Na carteira de FIIs, também estabelecemos uma quantidade X de fundos, aqui visando os melhores fundos, que seriam os melhores imóveis nas melhores localizações, correto?
Aí talvez não teríamos muita diversidade, pois embora tenha galpões, hospitais, faculdades, agências bancárias, shoppings, a maior parte dos FIIs são concentrados em lajes corporativas.
Concordo no ponto que você disse em acrescentar os ativos em que enxergar valor, mas assim como na carteira de ações não devemos estabelecer um nº X de fundos e buscar os que enxergamos mais valor?

@morerj não é preciso estabelecer um número máx, ao menos eu não vejo dessa forma. Um número mínimo acho mais importante, pois evita concentração, o que diminui o risco... mas se diversificar em outros ativos e não encontrar muitos fiis que atendam seu critério é só alocar uma parte menor para fiis.

também nao gosto de se prender na ideia teorica de diversificar por setores... prefiro ter 2 fiis mono imovel de shopping mas que tem valor, do que colocar fii de hospital e educacional pra fins de diversificação.

Correto @wafiq justamente isso que eu quis me referir, não digo estabelecer um número máx. de FIIs ou ações mas uma quantidade em que permita uma boa diversificação, mas que também seja confortável para acompanhar e estudar!
E na hora do IR não dá aquela complicada!

@morerj
Cara, tem um vídeo do NOD da semana passada que ele fala exatamente disso.
Não tem que ter número mínimo e nem máximo.
Vc tem que avaliar os fundos e encontrar os que te agradam. Os que vc enxerga valor e gostaria de ser sócio.
Encontrou 10 fundos, ótimo. Encontrou 45 fundos, ótimo também! Só encontrou 1 fundo, ótimo também!!!
Aí vc pode pensar: "Ah, mas 1 fundo eu não vou diversificar!". Correto, mas nesse caso você teria um percentual menor em FIIs, paciência. Se pra você só existe 1 fundo bom, porque investiria em outros??? Só pra diversificar por diversificar???

Por exemplo, segundo o vídeo do NOD. O ideal é ter de 1% a 2% em cada ativo, ou seja, você teria que ter de 50 a 100 ativos (ações, FIIs, stocks, Renda fixa).
Mas obviamente isso não é uma regra fixa e imutável. Não teria grandes problemas ter 5% num ativo. Talvez ter 10% num único ativo poderia ser problema. Mas isso é totalmente pessoal. Então de 1% a 2% é um parâmetro pra servir de base.
Digamos que em renda fixa, você tenha 30%. Sobram 70%. Logo, você precisaria de 35 ativos com 2% cada.
Então, a carteira deve ser montada de baixo pra cima. Primeiro defina os FIIs, as ações e as stocks que você quer ser sócio. Depois você distribui o percentual.

@ivan31

Concordo plenamente com você. Deve-se adicionar mais ativos na carteira na medida em que encontra-se valor nos ativos. Essa ideia da diversificação a qualquer custo eu não concordo, ela acaba te induzindo a investir em algo que não tem valor só para diversificar.

A diversificação aumenta na medida em que eu encontro valor em mais ações/fundos. A diversificação responsável vem do desenvolvimento do próprio investidor em encontrar valor.

Eu uso de 2% a 5% por ativo.

Opinião pessoal.

@morerj

"Para montar a carteira de ações estabelecemos uma quantidade X de ações"
Discordo totalmente disso. Quando você faz isso, vai cair em um dos dois cenários abaixo:
1 - Vai encontrar mais empresas boas do que o número mágico. Aí vai se obrigar a jogar empresa boa fora pq não tem vaga.
2 - Vai encontrar menos empresas boas do que o número mágico. Aí vai pegar empresa ruim para completar o número.

São duas soluções simplesmente ilógicas. Você tem que ter apenas empresas boas e tantas quantas encontrar. Não há motivo para colocar empresa ruim e nem para deixar empresa boa de fora.

O mesmo vale para FIIs.

Não tem número mágico.

Outra ideia que abandonei em ações e tb faz sentido nos fiis é diversificar por setores e relativizar qualidade da empresa apenas para ter o setor na carteira. Vi que isso ñ faz o mínimo sentido, ideal é focar na qualidade do ativo independente do setor. Dentro do setor, falando em ações é possível diversificar em subsetores se for o caso.

tudo isso é bastante subjetivo.

Pra mim 30% em renda fixa é muito mais risco do que eu aguento. Cada pessoa tem que decidir o que considera mais confortavel, desde que siga, de alguma forma, o guia de diversificação do site.

Após esse tempo já deve ter se decidido.

Acrescentaria aos demais comentários o fato de que no HGJH, por ser dominante, o fundo decide e faz melhorias contínuas. Basta ler as últimas pág. dos relatórios gerenciais mensais.