Oi gente, troquei uns emails com a Credit Suisse. Gostaria de ver a opniao dos foristas.
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• Quanto a administracao pretende manter em fundo de reserva para fins de reserva? Qual seria o valor de ideal?
• Comparado a imoveis da regiao, os imoveis do fundo sao comparaveis em modernizacao e eficiencia?
• A JHSF/CAES recomendou alguma reforma/mudanca recentemente nos dois imoveis do fundo?
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Seguem esclarecimentos quantos aos pontos levantados:
Não há fundo de reserva no condomínio, eventual aporte será feito pelo fundo proprietário dos imóveis. O fundo mantém acompanhamento com a JHSF para verificar a necessidade de retenções, mas estas informações não são divulgadas no momento. Hoje o fundo possui cerca de R$ 1,6 MM em caixa.
Os edifícios não possuem itens como individualização de medidores de consumo. Comparando-os com imóveis da Faria Lima, ressalvada a idade da construção, é um prédio de qualidade semelhante. A localização e o perfil dos ocupantes também são pontos positivos. Também se destacam quando comparados com outros imóveis no Itaim, que possuem lajes mais fracionadas, antigas e potencialmente menor manutenção.
Quanto a mudanças, sem prejuízo da manutenção constante, houve recentemente a modernização do sistema de ar condicionado do Ed. Metropolitan. Fora isto, não houve até o momento nenhuma recomendação adicional pela JHSF.
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A administracao acredita que com os contratos vigentes e a regra dos 95%, as receitas possam suportar manutencoes e melhorias com valores mais elevados?
Meu receio e que quando o fundo fica sem reserva, e o mercado passa por uma tendencia baixista (~ ultimos 2 anos), o custo do aporte fica superior de manter e reter uma reserve de contigencia.
Para administracao iniciar uma reserva de contigencia, seria encessario alterar o regulamento do fundo ou isso e uma acao que nao necessitaria outros tramites?
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Não há no momento previsão para reformas ou melhorias, as eventuais necessidades serão planejadas e tratadas em conjunto com o consultor imobiliário.
Não há necessidade de alteração do regulamento do fundo para tratar de investimentos nos imóveis.
