Parecer do consultor imobiliário sobre alienação do HGJH

Parecer do consultor imobiliário sobre alienação do HGJH

@MauroLara
em 03/04/2014 14:55
http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=HGJH&strData=2014-04-03T12:15:46.003
@AndreLFSBacci
em 03/04/2014 15:36
Nice.

Para confabular, agora... Não só ter essa análise, como ter *publicado* essa análise, isso significa que agora administrador/gestor só pode votar contra o take over?
#1 de 29
@MauroLara
em 03/04/2014 15:43
@ André....amanhã saberemos.

Você já vivenciou situação semelhante em outros fundos?
#2 de 29
@AndreLFSBacci
em 03/04/2014 15:51
Estou vendo acontecer em outros dois fundos, cujas histórias começaram antes: RCCS e MXRC.

Mas nesses casos está sendo desmonte negociado. Hostil mesmo, esse vai ser o primeiro.

Em fundo não listado ocorre muitas histórias de absorção, mas daí não dá para separar se foi negociado ou hostil.
#3 de 29
@ACUMULADOR
em 03/04/2014 18:46
Huumm... é impressão minha ou com a quase certa recusa de compra, o preço da cota vai cair "razoavelmente"?

Sei que na comparação com o VP, a cota tem um certo deságio, mas com o aumento da Selic e demais cenário macroeconômico... sinto que haverá "pouso de emergência" ou, pelos menos, considerável "perda de altitude", não?

André.PC, eu sei: o preço futuro da cota, no futuro está. :)

Mas é só mais um exercício de futurologia para tentar entender a dinâmica do mercado de FIIs.
#4 de 29
@AndreLFSBacci
em 03/04/2014 19:09
Eu até diria o contrário, havendo a recusa, tira trava para a cota subir.

Fosse eu que tivesse montando o take over, faria de maneira a conseguir o take over OU ter lucro. Mutualmente exclusivo.

Se a cota cair mais depois da recusa, é possível do tomador hostil se sentir ainda mais compelido a levar os imóveis. Com as cotas negociando abaixo do preço interno dele, ele vai comprando tudo o que aparece.

E uma bela hora ele pode ter 50%+1 de todas as cotas.
#5 de 29
@Buzz
em 04/04/2014 00:43
vamos aguardar. estes 1067/cota oferecido pelo comprador me parece ter sido o preço medio de fevereiro, quando foi efetuada a proposta. Propostinha bem fajuta essa que devera ser recusada. Afinal, para vender por este preço basta o cotista apertar um botao que vende na bovespa.
Eu mesmo ajudo comprando algumas nesta condiçao.

Só por diversão, acho que a proposta será recusada, e a cotaçao cai. Afinal, lei da oferta e da procura.
#6 de 29
@MauroLara
em 05/04/2014 10:21
Take over!

Não foi desta vez,mas o fantasma continua pra quem investe em FII;por isso...

"SÓ A DIVERSIFICAÇÃO SALVA".
#8 de 29
@longoprazo
em 06/04/2014 21:57
- Há uns tempos atrás, o pessoal aqui discutia o que era melhor FII ou imóvel, e suas diferenças, pois bem, está aí mais uma diferença:

- Após este evento com o HGJH11,chego a conclusão, que em FII, você não é dono nem de suas próprias cotas.
#9 de 29
@AndreLFSBacci
em 07/04/2014 00:38
Donos da suas cotas você é.

A diferença é que você não decide sozinho, nem sozinho impede a decisão alheia.

O lado sinistro do 100% tag along.
#10 de 29
@FMZ
em 07/04/2014 23:21
longoprazo, discordo de vc... o imóvel vc só manda e desmanda pq tem 100% dele.. se tivesse 49% tb não teria essa moral...

O mesmo vale pro FII, é so ter 50% + 1 cota que vc manda e desmanda tb...
#11 de 29
@foton
em 08/04/2014 14:01
Curioso ter sido votado contra a possibilidade das pessoas "ligadas a administração" poderem votar. Isto significa que os cotistas tinham medo que elas poderiam votar a favor da venda? Curioso também o fato da votação sobre a venda ter sido contra por unanimidade, pois eu pensaria que quem tinha interesse em fazer a compra (ou alguém ligada a ela) poderia comprar algumas cotas para ter o direito de participar da votação e obviamente votar a favor da venda. Felizmente não houve a venda. Alguém sabe quantas pessoas votaram? Alguém daqui participou da votação ou de alguma maneira sabe como foi a reunião?
#12 de 29
@AndreLFSBacci
em 08/04/2014 16:23
Tive os mesmos pensamentos/curiosidades que ti, foton.

E mais curioso ainda para ter uma noção da quantidade de votos presentes e por procuração.

Mas esse tipo de coisa é só para quem foi, infelizmente. As atas podem ser tão compridas ou curtas quanto se queira, e dessa assembleia foi particularmente curta.
#13 de 29
@longoprazo
em 08/04/2014 23:43
Foton ...discordo de você também...rs..rs.

Se uma pessoa tem 51% de um imóvel ele vende a parte dele pelo preço que quiser, quem tem 49% é dono de sua fração ideal e não é obrigado a acatar a decisão do outro, neste caso do HGJH11, pelo que pude depreender do fato, "Eles" podem vender suas cotas até por R$ 1,00 real, dependendo de uma decisão em assembleia, em que o minoritário (eu que moro longe) tem muito pouco controle... desculpe o exagero, mas em síntese é isto.
#14 de 29
@longoprazo
em 09/04/2014 00:10
desculpas ...troquei confundi os nomes estou respondendo ao fmz e não ao foton
#15 de 29
@AndreLFSBacci
em 09/04/2014 00:59
Então longoprazo, era isso que eu queria dizer com o lado sinistro do 100% de tag along.

Em FII você é sócio de um fundo (em teoria) sem distinção de cotas.

Em posse direta você tem preferência. Em posse indireta a maioria da assembleia (que pode ser uma minoria do total) é que decide por todos.

O maior risco dos FIIs não é o administrador. São justamente os sócios cotistas.

Agora você começa a entender o porque.
#16 de 29
@damon.abdiel
em 12/04/2014 12:56
Por isso que eu acho que essas assembleias deveriam ser on-line pelo menos as votações.

Tipo o órgão regulador poderia mudar a regra do jogo e exigir que as assembleias com votações fossem realizadas em um site especializado como por ex Assembleias Online
#17 de 29
@longoprazo
em 15/04/2014 00:27
- damon.abidiel

Perfeita a sua colocação, isto iria democratizar as assembleias.

Ou a consulta poderia ser pelo menos por carta com firma reconhecida( Rio Bravo já adota este procedimento) assim sendo, penso, que DIMINUIRÍAMOS este grande risco que representa esta concentração de poder nas mãos dos administradores e pessoas a eles ligadas.

Não custa nada, em consulta tão relevante, mandar uma cartinha com parecer do consultor imobiliário, para que todos os cotistas tirem suas conclusões e possam participar, mas será que isto interessa aos administradores? penso que se interessasse, eles fariam...é tão fácil.
#18 de 29
@stever
em 30/12/2014 11:57
Teve algum acontecimento a respeito de take over após esse aí?
#19 de 29
@AndreLFSBacci
em 31/12/2014 12:47
No HGJH parou. Que eu tenha acompanhado, o operador hostil se desfez das cotas dele (com relativo lucro), e depois mirou em outros FIIs (RDES, fusão JSRE, MSHP/MSLF).

Desse tipo de história ai de take over, o caso mais icônico agora o é MXRC. TO num preço, recusa, TO de novo no mesmo preço, disputa de preço (oferta maior) e aceite do TO no preço *menor*.
#20 de 29
@Eanraig
em 27/01/2015 15:05
@André.PC,

Você pode me explicar melhor o que foi essa "tentativa de take over hostil"? Não entendi muito bem...

Obrigado
#21 de 29
@AndreLFSBacci
em 28/01/2015 13:36
@tirryke

Existem fundos com poucos cotistas, que não tem pulverização. São casos onde conseguir votações altas são muito fáceis, e daí take over só ocorre pela vontade da imensa maioria, uma minoria não faz nada. Take overs que dão certo em FIIs assim eu não considero que sejam hostis, não tem como um minoritário "aprontar" contra a maioria.

FIIs bem pulverizados sim, uma minoria consegue votar contra a maioria inerte, que daí considero um take over hostil.
#22 de 29
@Eanraig
em 28/01/2015 13:42
@André.PC

Obrigado pela resposta. Então o risco de take over hostil no HGJH11 continua existindo, correto?

Tirando esse risco, eu entraria nesse fundo com certeza, mas considerando esse risco, não sei mais se irei entrar.

Como faço para analisar essa pulverização dos fundos?
#23 de 29
@AndreLFSBacci
em 03/02/2015 14:02
O risco de take over hostil continua existindo EM TODOS OS FUNDOS, @tirryke . Não é um risco "no HGJH". Aconteceu no HGJH, poderia não ter acontecido, bem pode acontecer de novo. Ter já ocorrido e recusado nada diz sobre o risco futuro *nesse fundo*. E não é porque não ocorreu em outro fundo que não pode ainda ocorrer. Fosse assim, nunca ocorreria.

A pulverização é 100% em todos os fundos, a priori. Não existe a informação pública e atualizada dos maiores cotistas. Se deduz essa informação desatualizada quando, raramente, as atas de assembleia são publicadas com a lista de assinaturas.
#24 de 29
@Eanraig
em 03/02/2015 14:31
Valeu, @André.PC,

Vou estudar melhor essa questão de takeover. Vi que to confundindo um pouco as coisas...
#25 de 29
@mineiro12
em 01/04/2015 08:58
O que acontece com o minoritário no take over? Ou seja conosco?Recebe o valor de mercado da cota do fundo?
#26 de 29
@AndreLFSBacci
em 01/04/2015 10:03
Não recebe o valor de mercado, não recebe o valor contábil, não recebe o valor pago pelas cotas.

O imóvel é vendido, e o dinheiro entra no fundo. Soma-se isso ao dinheiro que se tenha, paga-se as dívidas e despesas, e o que sobra é valor recebido.

Se comprou a 1.000, valor contábil em 1.500 e mercado negociando em 2.000, levou um take over em um real, recebe um real, mais ou menos alguns centavos.
#27 de 29
@mineiro12
em 01/04/2015 10:43
Isto se a maioria dos cotistas concordar com isto correto?
#28 de 29
@AndreLFSBacci
em 01/04/2015 11:04
Não precisa ser a maioria para concordar, basta uma minoria.

Exemplo: o cara compra 5%, chamada uma assembleia para amanhã, só ele comparece. O que esse cara votar vale para todo mundo.

Em outras palavras: num FII sem restrições outras vale a maioria simples *da assembleia*.

Foi um cara só com um voto só, ele decide.
#29 de 29

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