Comprando OSSO...

Comprando OSSO...

@Nabor39
em 20/08/2013 11:08
Por que a turma compra um fundo que tem data de óbito?

Com o valor da cota de hoje, somando todos os proventos e amortizações (e debitando tua corretagem, custódia e IPCA) não dá R$1 de lucro. Não dá o preço da cota.

A turma ainda compra!
@evs
em 20/08/2013 11:30
Porque muita gente não sabe disso...
#1 de 27
@210101
em 20/08/2013 12:38
Nao vejo dessa maneira, mesmo porque o fundo ta em desinvestimento. Porem...nao se sabe ao certo quanto ira findar. Se pegarmos o relatorio verao que salvo engano, fizeram a venda de 8 unidades e quisicao de 4 unidades. Entao e meio contraditorio.

A nao ser que alguem ja tenha data prevista para encerramento do fundo. Tem?
#2 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 13:41
Não precisa de data certa ou prevista, basta a informação de que VAI mais do que VEM. De onde se tira mais do que se coloca, se esvazia.
#3 de 27
@210101
em 20/08/2013 14:20
Voce quem esta dizendo...e para dizer isso voce esta considerando uma data fim. Pois se nao tem horizonte de fim..com que parametros voce ta lidando para determinar que vem menos?

Se eu tiver um horizonte X de dividendos e esse X for maior que o que coloquei, ai nao corrobora com o que foi dito. Mas se esse horizonte for menor, ai sim...impactaria no resultado. Ou nao?
#4 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 14:23
De acordo com o já decidido em assembleia, o fundo acaba em 2015.

Esse é o meu horizonte de reflexão.
#5 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 14:23
De maneira alguma, estamos aqui para debater e aprender!
#6 de 27
@210101
em 20/08/2013 14:27
Caro Nabor, nao entenda como negativo meu argumento.. nem meu questionamento ok. So estou tentando entender a sua afirmacao e ao mesmo tempo tentando me fazer entender.

Sim, e verdade que estao ¨projetando¨ para 2015..mas e um desinvestimento gradual. E como disse, ao mesmo tempo em que estao desinvestindo no relatorio vi algo fazer menção tambem a aquisicoes. Mas e muito valido seus questionamentos, por isso estou aqui tentando elucida-los. Assim poderei tambem me posicionar. Grato
#7 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 14:30
Tranquilo...

O cálculo que eu fiz foi com base na média dos 5 últimos pagamentos com proventos + amortização.

Fiz o cálculo e multipliquei pelo número de meses faltantes como se em todos viessem amortização, ou seja, mais "proventos" que o normal.

A conta não fechou o preço pago nas cotas com o valor de hoje, ou seja, não atinge o aplicado. A vantagem, portanto, seria a cota subir (difícil, tendo em vista o desinvestimento).

Enfim, posso estar errado no raciocínio, mas quem compra hoje não recebe 0 x 0.
#8 de 27
@evs
em 20/08/2013 14:37
Nos ultimos 4 relatórios (maio-agosto) não tem nenhuma menção de compra de apartamentos.
Nesse período foram vendidos 31 aptos...
#9 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 15:23
Informações do Relatório de Agosto/2013: 6 apartamentos vendidos. Nenhum adquirido.

"Desde que o ciclo de desinvestimento começou, foram vendidas 150 unidades".

Se é um ciclo de desinvestimento, penso que não há compra, apenas venda.

E mais: "foram vendidas 150 unidades e amortizado R$ 21,27 por cota. Ao final do mês de julho, a carteira do Fundo era composta por 458 apartamentos".

Façam as contas e vejam mais ou menos quanto se pode ter de amortização e somem com o rendimento máximo (não o médio) recebido nesse ano.

Aqui a conta não "se pagou".
#10 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 15:24
21 reais/cota para 150 unidades.

Faltam 450 unidades, logo, mais ou menos 65 reais.

Não dá 1/4 de uma, apenas uma, cota (preço de hoje).

Não acredito que o rendimento até lá vá cobrir algo.
#11 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 15:28
Hoje, portanto, você precisaria de um rendimento de, no mínimo, 210/R$/cota, até 2015 (fim do fundo) para poder ficar no 0x0.

Isso daria 11,66/R$/cota (18 meses).

Nunca vi o fundo pagar isso a título apenas de proventos, apenas quando soma com amortização, mas aí já tiramos da conta... e o valor de mercado da cota só baixa.
#12 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 15:29
Esclarecendo: isso daria 11,66/R$/cota/mês (durante 18 meses).
#13 de 27
@Nabor39
em 20/08/2013 15:32
Trocando em miúdos: cota = 275,00

65R$/cota de amortização (média dos imóveis que faltam).

Sobra 210R$ da cota adquirida.

Teria que pagar 11,66 por mês, durante 18 meses, a título apenas de proventos/rendimentos, para poder cobrir o preço pago pela cota HOJE (275).

Bem... é osso ou não é? O fundo NUNCA pagou esse valor em rendimento.
#14 de 27
@AndreLFSBacci
em 20/08/2013 15:51
Bom... respondendo a pergunta inicial, depende.

Não é só porque "vai acabar" que um fundo fica desinteressante. Depende de fazer conta, como nos exemplos acima.

Agora... Façam a conta olhando as demonstrações semestrais, sim? Pegar essas aproximações "por unidade" é complicado. Efeitos de calendário, assume que as unidades tem valores uniformes, que estão sendo vendidas com o mesmo ágio...

Pegando pela contabilidade, você consegue estimar bem melhor amortizações. Rendimentos, sim, pegar pelo histórico, mas tomando o cuidado de fazer proporcional à metragem quadrada, que vem caindo com cada venda.
#15 de 27
@SAFI
em 01/09/2013 19:53
Desculpem a ignorancia, mas o fundo compra imóveis por um preço e vende por outro, mais alto. Como isto poderia dar prejuizo, ou empatar? Somente se os encargos forem maiores do que o lucro obtido na venda.
Não seria melhor observar a evolução do patrimonio, ao invés de observar o Dividendo mensal?
#16 de 27
@evs
em 01/09/2013 21:38
Ninguem disse que dá prejuízo. A questão é que eles estão "encerrando" o fundo, vendendo os imoveis com um bom lucro, pagando o lucro dos imoveis junto com o rendimento e devolvendo o principal através de amortização.
Quem pode ter prejuízo é quem comprar o fundo pelo preço da cota atual... (achando que esse dividendo mensal na casa de 4,00 vai durar para sempre...)
#17 de 27
@Nabor39
em 01/09/2013 22:58
Exato.

EVS falou tudo.

Estou falando do "valor" da cota atual.

Minha matemática, ao menos, não fecha.
#18 de 27
@General.Pinto.Silva
em 09/10/2013 13:51
""Por que a turma compra um fundo que tem data de óbito?""

a) Se o valor da cota estivesse abaixo do preço de liquidação (vl patrimonial menos o prêmio do gestor e o irgc), para GANHAR A DIFERENÇA.

b) Como o valor da cota está bem acima do preço de liquidação, a turma compra POR PURA IGNORÂNCIA (DESCONHECIMENTO). Estão achando que tudo o que recebe no mês é rendimento recorrente (da operação dos hotéis) e, com esta percepção, vendo um yield muito atraente. Coisa de investidores topeiras.
#19 de 27
@210101
em 23/10/2013 17:38
Bem, vou falar por mim. Comprei a 270 recebi se não engano 3 ou 4 dividendos polpudos, e fui obrigado a vender. Volto tda hra que essa dinâmica ocorrer. Se isso for investidor toupeira....assumo totalmente. Por isso digo que ainda vai dar muita grana e tem muita água pra passar debaixo da ponte. Só não pode comprar e sentar em cima e fecha os olhos. Abracos
#20 de 27
@moapereira
em 23/10/2013 20:00
Dados do Relatório de Out/2013.

"Valor de Mercado : R$ 277,00
Valor Patrimonial: R$ 235,07

(*) O valor patrimonial/cota representa o Patrimônio Líquido do Fundo com base no Balanço Patrimonial em 30 de Setembro de 2013 (disponível no site do administrador (www.btgpactual.com), que leva em consideração o valor da última avaliação dos ativos imobiliários do Fundo realizada pela Colliers International em Dezembro de 2012."

Valor atual R$ 273,51.
Paga mais quem quer, mas o gestor está avisando qual o valor por cota dos imóveis à venda, sem computar as despesas.
#21 de 27
@Paulo00
em 25/10/2013 16:53
Hoje vendi minha últimas cotas, troquei por RNGO11. Não posso reclamar, me deu um bom lucro. Com PM de 248,00, a cota cobriu a inflação do período e os proventos foram generosos (apesar de muito ter sido amortização). Talvez devesse ter saído antes, mas as cotas dos demais fundos estavam elevadas. HTMX caiu muito mais pela queda generalizada do setor do que pelo problema principal que é o processo de desinvestimento. Concordo que quem comprar agora vai assumir um risco por demais elevado.
#22 de 27
@Hollaender
em 04/12/2013 13:29
Nabor,
em que Assembleia diz q o fundo acaba em 2015?
Procurei e não achei.
#23 de 27
@Nabor39
em 04/12/2013 15:51
Hollaender, André respondeu tudo aí...

Já estão amortizando as cotas faz um bom tempo. O valor de mercado não reflete o valor patrimonial, pois já venderam diversos imóveis e já distribuíram as amortizações.

Enfim, passo longe desse fundo.
#25 de 27
@Hollaender
em 04/12/2013 16:00
Obrigado, André.
Tens o link pra essa entrevista?

Que estão desinvestindo eu sei, mas o regulamento é claro: prazo indeterminado'.
Ou seja, nada impede que ele dure muito mais.
#26 de 27
@AndreLFSBacci
em 04/12/2013 16:28
Tem o link da entrevista justamente no PDF que eu indiquei...

Já adianto que não diz muita coisa. Apenas que a ideia é "extinguir o fundo em 2015".

Quando a ser de prazo indeterminado, tem sim uma coisa que impede dele durar muito mais: a falta crônica de patrimônio.

Não entenda mal. O HTMX não é o primeiro, e com certeza não será o último FII na categoria de "prazo indeterminado, mas acaba".
#27 de 27

É expressamente proibido neste forum qualquer mensagem de cunho político ou colocar links para sites, notícias, artigos, análises ou qualquer coisa que envolva política. Também são proibidas discussões ideológicas. As mensagens serão deletadas e os reincidentes terão seu acesso ao forum bloqueado.

Não é permitido utilizar os murais para reclamações sobre o teor das respostas, voadoras, comportamento dos outros usuários ou qualquer coisa desse tipo. Não iremos permitir que o fórum se transforme em um local de discussão sobre o próprio fórum. Se não deseja respostas que não lhe agrade ou que suas mensagens sejam deletadas, não poste.

NÃO POSTE BULLSHIT AQUI PARA DIZER QUE É BULLSHIT. DEIXE ONDE VOCÊ ACHOU!